[生生부동산]2010년 수익형 부동산 투자는

장경철 한국창업부동산정보원 이사

2009년도 이제 1주일 정도 남았다. 다가오는 2010년을 대비해 새롭게 바뀌는 부동산 정책이나 환경을 예의 주시하면서 새로운 투자전략을 세워야 한다. 경기와 금리에 민감한 수익형 부동산 전략은 과연 어떻게 세워야 하며 눈여겨볼 지역은 어디인지에 대해 알아보자.

신규 및 미분양 아파트의 양도세 감면이 내년 2월11일이면 종료되고 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 이후 대출규제로 아파트 시장이 소강상태에 있다. 다행히 오피스텔·상가 등은 DTI규제에 자유로워 투자자들의 관심이 높아지고 있으며 내년 경기회복에 기대감이 더해져 투자의 적기로 볼 수 있다.

수익형 부동산은 부동산 상품 중에서 토지나 주거용 부동산을 뺀 상업용 부동산을 말한다. 대표적으로 상가·오피스텔 등이 있으며 최근에 1~2인 가구 수요를 겨냥한 도시형생활주택이 수익형 부동산의 핵심으로 떠오르고 있다.

◇분양 중 상가는 선임대, 분양예정 상가는 선점효과 노려야=상가시장은 경기에 민감한 상품이다. 최근 경기 지표가 개선되고 내년에는 경기회복에 기대감이 있다는 점은 상가시장에 커다란 위안이 되고 있다.

최근 판교 및 청라 등 인기 지역의 상가들이 속속 분양에 나서고 있으며 부산 해운대 센텀시티·영등포 타임스퀘어 등 대규모 복합단지들이 잇달아 성공적인 오픈을 하며 신개념 복합상가들이 선을 보일 예정이다.

상가투자에서 주목해야 할 점은 안정적인 임대수요와 유동인구의 확보다. 따라서 이들을 충족할 지역을 선택해야 하는데 그 기준은 교통여건의 우수성과 상주인구를 기본으로 한 유입인구를 확보할 수 있는지의 여부다.

현재 분양중인 상가의 경우 임대가 확정된 상가를 분양예정인 상가의 경우 입지가 좋은 상가를 선점하는 것이 관건이다. 2010년 눈여겨볼 지역은 판교· 청라 등 유망 택지지구, 여의도·노량진·당산 등 9호선개통지역, 신분당선 개통지, 경전철 개통지 등이다.

◇오피스텔, 공급부족·수요증가로 안정적 임대수익률 기대=올해 오피스텔의 공급이 거의 끊기면서 소형평형을 중심으로 희소성이 높아지고 있다. 최근 정부에서 전용 65㎡ 이하 오피스텔에만 허용했던 바닥난방을 전용 85㎡까지 확대 적용함에 따라 2010년 물량이 늘어날 전망이다.

최근에는 희소성으로 인해 위치가 좋고 역세권 등 임대수요가 많은 지역의 오피스텔 거래가 활발하다. 금리 상승 국면에서 임대수익형 상품투자가 무슨 의미가 있냐고 하겠지만 대출로 구입 시 금리상승분 만큼 임대료에 전가할 수 있어 투자 시 금리 상승에 대한 부담이 적다.

특히 최근에는 편리한 주거공간을 선호하는 경향으로 단독·다가구 원룸의 수요보다 오피스텔에 대한 수요가 점차적으로 늘어나 임대료가 상승하고 있는 추세다. 오피스텔 공급물량이 크게 증가하지 않는 한 당분간 임대료 추가 인상이 이어질 것으로 보인다.

역세권 주변 시설 개통 예정인 신흥 역세권 주변 소형오피스텔은 매물 부족 현상이 나타나며 시세 및 임대료 상승이 이어질 수 있다. 오피스텔은 철저히 임대를 목적으로 한 수익형 부동산이기 때문에 아파트와 비교해 양도차익이 크지 않고 취·등록세 등 거래비용을 빼면 투자상품으로는 적당하지 않다.

안정적인 임대수익을 겨냥해 접근하는 것이 좋다. 2010년 눈여겨볼 지역으로는 종로·을지로 등 도심지역, 신촌·신림동 등 대학가, 역삼동·논현동 등 강남권, 신분당선 개통지, 경전철 개통지 등 이다.

◇도시형 생활주택 분양 후 임대시 연 7~8% 수익 가능=도시형생활주택은 트렌드에 맞는 재테크용 수익사업으로 떠오르고 있다. 늘어나는 1~2인 가구 수요를 흡수하기 위해 정부와 지방자치단체가 도시형생활주택 공급을 적극 권장하고 있다.

이에 도심 소형주택의 투자수익이 대폭 개선되자 규제 완화 틈새를 활용해 소형주택을 지어 임대하려는 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

도시형생활주택은 유형에 따라 단지형다세대·원룸형·기숙사형 주택 세가지로 분류된다. 단지형다세대는 전용면적 85㎡이하·방 2개 이상이고 원룸형은 전용면적 12~30㎡ 규모의 욕실을 제외한 1개방으로 이뤄진다. 기숙사형은 주거전용면적 7~20㎡의 1개 방으로 취사·세탁소·휴게실을 공동 사용하는 형태다.

투자유형은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 건설회사가 짓는 생활주택을 분양받아 임대하는 경우와 본인이 직접 주택을 지어 임대하는 경우다.

개인이 분양 후 임대를 놓을 경우 연 7~8% 임대수익을 낼 수 있고 토지를 직접 개발하는 경우엔 연 7~10%대 수익을 낼 수 있어 투자가치가 높다. 오피스텔이나 소형아파트에 살기에 수입이 부족하고 고시원에 살기엔 수입이 많은 특정 계층이 주요 타깃인 틈새시장을 공략하는 것이 유리할 수 있다. 문의 : (02)2123-9930