[生生부동산] 돈되는 '프리미엄' 조망권아파트

장경철 한국창업부동산정보원 이사

아파트 선택시 조망권이 최고의 프리미엄으로 자리잡은 지 오래다. 같은 단지 내에서도 조망권에 따라 주택 가격이 수천 만원에서 수억 원까지 차이가 나고 분양시장에서도 조망권이 좋은 단지는 대부분 청약경쟁률이 높다.

최근 우수한 조망권을 갖춘 아파트가 대거 분양에 나서 내집마련 수요자들의 관심을 끌고 있다. 이들 아파트는 우수 조망권뿐 아니라 인근 개발 호재도 많기 때문에 투자 가치도 높다.

◇조망권 종류와 장단점은=우리가 생각하는 것보다 조망권은 종류가 다양하다. 강·하천·바다·호수·산·공원·골프장 등 7가지로 나눌 수 있다. 조망권마다 특징이 다르기 때문에 아파트 선택시 자신의 취향에 맞게 고르는 게 중요하다.

강은 오래 보면 지루할 수 있지만 산은 계절마다 달라지는 풍광이 매력적이다. 공기가 좋고 등산을 즐길 수 있는 것도 강점이다. 공원 조망권도 무시할 수 없다. 외국에서는 공원 조망권을 최고로 치는 경우가 많다.

하지만 조망이 있다고 무조건 좋은 것은 아니다. 조망권마다 단점도 있다. 최고의 조망권 가치로 인기가 높은 한강변 아파트는 소음과 먼지가 많다. 그만큼 저층부는 집값이 낮고 선호도도 떨어진다.

산이 가까운 경우는 여름에 모기가 들끓고 등산로에 인접한 단지는 등산객 때문에 골머리를 앓기도 한다. 바다에 인접한 아파트는 태풍이나 비바람이 잦고 짠 바닷바람에 고생하는 경우가 있다.

◇'골프장 조망권' 최근 주목받아= 최근 들어 가장 관심을 받는 신(新) 조망권은 골프장이다. 리베라·기흥·상록·한원CC 등으로 둘러싸인 동(東)동탄은 특혜논란만 없다면 골프장조망권의 대표 신도시로 유망하다. 당시 정부도 골프장을 신도시에서 제외시킨 이유로 "녹지율을 높이고 공기를 정화하는 등 도시기능을 보완하는 기능 때문"이라고 밝혔다.

골프장 조망권 가격은 지역에 따라 다소 차이가 있지만 적게는 5000만원 많게는 1억원 정도다. 예를 들면 용인 죽전 한성CC 조망권인 동아 솔레시티의 경우 주변 아파트보다 최고 1억원 정도 비싸며 판교신도시 분양 때도 남서울CC에 붙어 있는 아파트의 청약경쟁률이 평균을 훨씬 웃돌았다.

신명종합건설은 10월 중 영종하늘도시 A32블록에 전용 56∼57㎡ 규모인 '신명스카이뷰주얼리' 1002가구를 공급한다. 이 단지는 최고 38층 높이로 남측 송산 생태공원과 서해바다·인천대교·송도신도시 등 산과 바다를 동시에 조망할 수 있다.

대주건설은 용인시 기흥구 공세동에 대주피오레 아파트를 특별분양 중이다. 인근에는 리베라·코리아·골드CC 등의 골프장이 위치해 있다. 대림산업은 고양시 덕양구 성사동 713번지에 있는 고양원당 e편한세상 1486가구 중 59㎡A ·84㎡B 의 조합원분을 일반인에게 분양한다. 마상공원과 성라공원·서울 한양 CC 골프장·원당종마목장 등이 인근에 위치해 있다.

현대건설은 용인시 수지구 성복동에 2157가구 성복힐스테이트 잔여가구를 분양한다. 광교산과 용인시에서 개발하는 성복천을 사이에 둔 배산임수형의 입지를 갖추었다. 대림산업은 새해 한강신도시 내 최고의 입지를 자랑하는 Ac-11 블록에 '한강신도시 e편한세상' 955가구를 일반 분양할 예정이다. 단지 인근에 있는 생태공원과 한강조망이 가능한 아쿠아존 등이 설계됐다.

포스코건설이 인천 청라지구에 짓는 주상복합아파트 '청라 더샾 레이크파크'는 최근 분양에서 1순위로 청약이 마감됐다. '청라 더샾 레이크파크'는 대부분의 가구가 중앙호수 공원 조망이 가능하다.

◇유념할점 없나= 조망권이 좋은 아파트를 구입하기 위해선 직접 눈으로 확인하는 것이 좋다. 아파트 위치마다 전망이 다르기 때문에 아파트 구입 시 현장방문은 필수적이다.

우월한 조망권을 확보하기 위해선 아파트의 평면도와 배치도만으로는 잘 파악할 수 없다. 따라서 발코니·부엌·거실 등에서 전망방향 여부와 공간 배치 조건 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

◇오피스 빌딩, 아파트형 공장도 조망권 중시= 오피스 빌딩의 보증금과 임대료가 층별로 차별화되고 있다. 최신 설비와 고급 인테리어로 지어진 초고층 빌딩들이 속속 등장하면서 조망권의 가치가 점차 높아져 고층일수록 임대료를 많이 받는 곳이 늘고 있다.

아파트를 비롯한 주택시장에서 저층일수록 분양가와 매매가·전세가 등이 낮은 가격 차별화가 오피스 빌딩과 아파트형 공장까지 확산되고 있는 셈이다. 서울지역 오피스 빌딩 중 상당수가 층별로 임대료를 다르게 적용하고 있는 것으로 알려졌다.

주로 새로 지어진 20층 이상의 연면적 4만9500㎡ 초과 대형 오피스 빌딩을 중심으로 이 같은 임대료 차별화가 보편화되고 있다. 이들 빌딩은 층수별로 3~5개 단계로 나눠 임대료를 차등 적용하는 것이 일반적이다.

아예 층마다 임대료를 달리 적용해 받는 빌딩도 등장하고 있는데 상층부로 올라갈수록 전망이 좋아지는 것을 감안, 기준층(20~30층)을 기준으로 한 층씩 올라갈 때마다 2%씩 임대료를 높여 받고 있다.

또 향에 따라 임대료를 달리해 관심을 끌고 있다. 임대료는 남·동·서·북 방향 순으로 비싸다. 사무환경도 주거환경만큼이나 중요시되고 있어 앞으로 이 같은 임대료 세분화는 더욱 강화될 것으로 전망이 된다.

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