내집 마련, 주택담보대출 활용이 지름길

초등학교 6학년인 지은이네 가족은 올해 초 서울 외곽지역에 28평짜리 아파트를 샀다. 엄마, 아빠는 요새 집값이 떨어지자 큰마음을 먹고 내 집을 장만하기로 했다. 이제 이사를 다닐 필요가 없다는 엄마, 아빠의 말에 마냥 좋은 지은이. 그런데 엄마와 아빠에겐 걱정이 생겼다. 아파트를 사면서 빌린 은행 빚 때문이다. 지은이네 가족은 앞으로 1억원 정도의 원금과 이자를 은행에 나눠 갚아야 한다.

대한민국은 집값이 비싼 편이다. 서울에서 아파트를 한 채 장만하려면 10년 이상 꼬박꼬박 모은 엄마, 아빠의 월급만으로는 버겁다. 그래서 집값의 일부를 은행에서 빌려 집을 사는 경우가 많다. 지은이네처럼 아파트나 단독주택, 연립주택, 빌라 등을 담보로 은행, 보험회사, 상호저축은행 등의 금융기관에서 돈을 빌리고 장기간에 걸쳐 나눠 갚는 걸 '주택담보대출'이라고 한다. 담보는 빌려준 돈을 받지 못할 경우에 대비해 은행에서 잡아두는 물건이다.



◇ 내집 마련은 '모기지론', 노후생활은 '역모기지론'=주택담보대출을 다른 말로 '모기지론((mortgage loan)이라고 한다. 주택담보대출은 대출기간에 따라 1년, 2년, 3년의 단기 대출과 15년에서 30년까지의 장기 대출로 나뉜다. 모기지론은 통상 장기대출을 이르는 말이다. 우리나라의 주택담보대출은 지난 2003년까지만 해도 만기가 3년 이하인 단기대출이 대부분이었다.

하지만 정부가 서민들의 내 집 마련을 돕기 위해 지난 2004년 한국주택금융공사를 설립해 만기 10년 이상의 모기지론을 도입했다. 이후 은행과 일반 금융회사에서도 모기지론을 만들어 최근엔 서민들이 장기 주택담보대출을 많이 이용한다. 맞벌이를 하는 지은이 엄마, 아빠도 단기간에 은행 빚을 갚기가 힘들다는 생각에 장기로 돈을 빌렸다.

지은이 엄마, 아빠는 더 나이가 들면 역모기지론(reverse mortgage loan)도 받을 생각이다. 역모기지론이란 내 집을 담보로 은행 등 금융기관에서 노후생활자금을 조금씩 쪼개 연금 형태로 지급받는 대출제도다. 매월 일정금액을 은행에서 빌려 쓰고 나중에 집을 처분해 원금과 이자를 한꺼번에 갚으면 된다.


◇ 변동금리·고정금리·혼합형금리, '코픽스' 금리도= 주택담보대출에도 다른 은행 상품처럼 돈을 빌려 쓰는 대가인 '금리'가 붙는다. 일정 기간마다 금리가 변하는 변동금리형과 대출을 받을 때 정한 금리가 돈을 다 갚을 때까지 유지되는 '고정금리형', 이 둘을 합한 '혼합형' 주택담보대출이 있다. 우리나라 주택담보대출은 고정금리형보다 금리가 싼 변동금리형이 80%에 이를 정도로 다수를 차지하고 있다.

변동금리형 상품의 금리는 시장금리에 은행들이 자체적으로 산정해 덧붙이는 가산금리가 더해져 결정된다. 기준이 되는 시장금리는 양도성예금증서(CD) 금리가 대표적이다. CD란 은행이 정기예금에 대해 발행하는 무기명예금증서다. 이밖에 금융채도 주택담보대출의 기준금리로 사용된다. 최근엔 은행들이 돈을 빌려올 때 들어간 비용을 계산해 산정한 코픽스(COFIX. 자본조달비용지수)를 기준금리로 사용하는 상품도 나왔다.

코픽스는 기존의 CD금리가 은행들의 자본조달비용을 제대로 반영하지 못하고 금리 변동성도 높아 대출자의 부담을 키운다는 지적에 따라 만들어진 것이다. 은행들은 코픽스 대출 상품을 내놓으면서 CD 연동 상품보다 금리를 0.1%포인트 이상 낮췄다. 지은이 엄마, 아빠도 이번에 아파트를 사면서 금리가 낮은 코픽스 주택담보대출을 선택했다.