정부, 5조 들여 미분양아파트 4만가구 매입

정부가 4만가구 이상의 미분양아파트를 줄이기로 했다. 미분양아파트로 인해 지방 주택시장이 침체에서 벗어나지 못하는데다 중소건설사들의 자금난의 원인이 되고 있기 때문이다.

또 기존주택을 매입하는 경우 국민주택기금에서 1조원을 융자 지원한다. 기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주하지 못해 주택거래가 극도로 부진하기 때문이다.


정부는 23일 대통령 주재 제56차 비상경제대책회의를 열고 이같은 내용의 '주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안'을 확정·발표했다.

업계는 미분양아파트 매입 확대가 건설사들의 유동성 해소에는 도움이 되겠지만 주택거래 활성화 방안은 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제 완화가 빠져 실제 거래 활성화로 이어질지는 미지수라고 지적하고 있다.

◇4.23대책 왜 나왔나?
정부가 미분양 해소 및 거래 활성화 방안을 내놓은 것은 최근 부동산 시장 냉각과 이에 따른 미분양 누적 등으로 건설업계가 줄도산 할 수 있다는 우려에서다. 특히 올 들어 이어진 성원건설·남양건설 등의 기업회생절차(법정관리) 신청도 이런 우려를 증폭시켰다.


우선 정부는 최근 주택 시장이 침체 일로를 걷고 있다고 판단했다. 23일 정부에 따르면 수도권 기존 집값은 지난해 9월 이후 상승세가 둔화되다 지난달 초부터 하락세로 전환됐고 이후 낙폭이 확대되고 있는 상황이다. 거래량도 지난해 10월 이후 수도권을 중심으로 예년보다 적은 수치를 보이며 위축 상황이 지속되고 있다.

청약률과 입주율도 저조하다. 지난달 민간 공급 단지의 청약 경쟁률은 수도권과 지방이 각각 0.02대 1, 0.01대 1에 그쳤다. 지난해 10월부터 올 3월 준공된 아파트의 입주율은 58%에 불과하다. 미분양은 2월말기준 전국 11만6000가구로 장기(2000~2009년) 평균 미분양 수치인 7만5000가구보다 여전히 높은 수준이다.

특히 준공 후 미분양이 많고 신규 주택 입주가 부진한 지방소재 주택업체의 경영난이 악화될 우려가 있다는 게 정부 설명이다. 정부 관계자는 "주택업체가 줄도산을 할 경우 입주 예정자의 입주지연 등 주거불안이 발생하고 저축은행 등을 포함한 금융권과 하도급업체 등의 동반 부실이 우려된다"며 "중장기적으로 주택 공급기반이 약화돼 수급 불안을 초래할 우려도 있다"고 대책 마련 배경을 설명했다.

◇지방 미분양 4만가구 이상 줄인다
이번 대책의 핵심은 지방 미분양아파트를 4만가구 이상 줄이는데 초점이 맞춰져있다. 2월말 현재 11만6000가구인 미분양아파트를 7만5000가구 수준으로 낮추는 것을 목표로 하고 있다.

구체적으로 대한주택보증의 환매조건부 매입으로 2만가구, 미분양에 투자하는 리츠와 펀드로 5000가구, 준공후 미분양을 담보로 한 건설사 회사채인 P-CBO로 5000가구를 각각 줄인다. 한국토지주택공사(LH)가 1000가구를 매입하고 건설사 자구노력을 기반으로 한 양도세 감면과 취등록세 감면으로 1만가구를 각각 감축하게 된다.

우선 대한주택보증은 3조원을 들여 환매조건부로 준공전 미분양아파트 2만가구를 매입한다. 상반기 안에 1조5000억원을 사들이고 하반기에 추가로 1조5000억원을 매입한다.

미분양 리츠·펀드 활성화를 위해 리츠·펀드 청산 때 미분양아파트가 매각되지 않을 경우에 대비한 LH의 매입확약 규모를 현행 5000억원에서 1조원로 확대하고 구조조정기금(KAMCO)에서도 투자(필요시 출자 병행)할 방침이다.

준공후 미분양아파트를 담보로 발행하는 건설사 회사채인 P-CBO(Primary Collateralized Bond Obligations)에 대해 주택금융공사가 준공후 미분양아파트 5000가구를 매입할 수 있는 1조원 규모의 신용보강을 하게 된다.

지난달 18일 당정협의에서 확정된 양도세 및 취·등록세 차등감면(분양가 인하폭에 따라 감면율 차등) 방안도 조속히 입법화해 1만가구의 미분양아파트를 줄이기로 했다.

이번 대책에서는 거래 활성화 방안도 담겼다. 6억원 및 85㎡ 이하 기존주택(투기지역 제외)을 구입하는 무주택자나 1주택자에 국민주택기금에서 연말까지 1조원 규모의 주택구입자금을 융자 지원한다. 주택금융신용보증기금(주택금융공사)에서도 DTI 한도를 초과해 대출(LTV 한도 이내)이 가능하도록 보증을 지원한다.

◇건설사 유동성 지원에는 도움
이번 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안은 건설사 유동성 해소는 도움이 될 것으로 전망됐다.

미분양아파트가 건설사들의 자금난을 유발하고 있는데다 내년 국제회계기준(IFRS) 도입으로 우발채무 증가 우려가 높아지고 있어 미분양아파트 해소가 관건으로 떠오르고 있기 때문이다. 특히 지방 미분양아파트의 50%가 악성인 준공후미분양이라는 점에서 미분양아파트 매입 확대가 건설사들의 자금난을 해소하고 숨통을 트여줄 것으로 기대됐다.

강민석 메리츠종금증권 수석연구원은 "그동안 미분양아파트에 투자하는 리츠나 펀드 출시를 검토하지 않던 건설사들마저 IFRS에 대비해 관련절차를 진행 중일 정도로 미분양아파트 해소가 현안이 되고 있다"며 "이번 대책은 건설사들의 미분양아파트 해소에 도움이 될 것"이라고 전망했다.

다만 주택거래 활성화 방안은 최근의 주택거래 실종을 반전시킬만한 카드가 아니라는 점에서 다소 미흡하다는 지적이다. DTI와 LTV 규제 완화가 이뤄져야 매수세가 다소 살아날 수 있다는 것이다.

일각에서는 굳이 주택거래 활성화 방안이 나와야 하는 시점이냐는 지적도 제기됐다. 한 전문가는 "최근의 가격 하락과 거래 실종은 공급이 급증했던 수도권 외곽과 중대형아파트를 중심으로 전개되고 있을 뿐 주택시장이 급락장세로 이어질 정도의 상황은 아니다"고 지적했다.

국토부 관계자는 "DTI와 LTV 규제를 푸는 것은 당장 내세울 카드는 아니다"며 "이번 대책은 주택거래 부진으로 인한 국민들의 불편을 해소하는데 초점이 맞춰져 있다"고 설명했다.