교통량·유동인구·선점·역세권등 또다른 상권의 변수 찾아야

상권은 항상 변화한다. 몇 십년간 자리를 지키던 대학교가 지방으로 이전하면서 그 자리에 아파트가 들어서면 대학가 상권이 주택가 상권으로 바뀐다.

또한 역세권 주변에 있는 먹자 골목이 시에서 지정한 ‘먹거리 특구’로 지정되면서 역세권 상권의 외곽지였던 골목이 상권 중심이 되기도 하는 것. 이렇듯 상권은 변수에 의해서 수시로 변화한다.


상권이 변화하면 창업자는 점포 구입비에서 이익 또는 손해를 보게 마련이다. 창업자가 점포 구입에서 이익을 내려면 향후 1~2년 사이에 일어날 상권 변화에 대해 적극적으로 분석해야 한다.

상권이 바뀌는 요인에는 여러 가지 원인이 있다.

첫째, 실질적 교통량이다. 이는 상권의 기본적인 요소이다. 교통량이 활발한 곳에 상권은 형성되는 것이다. 그러나 단순한 교통량은 상권과 아무 연관이 없다. 고속도로의 교통량이 이와 같다. 상권이 왕성하려면 실질적으로 상권에 영향을 미치는 교통량이 있어야 한다.


도심과 부도심을 연결하는 경우 그 중심축에 있는 지역은 교통량의 영향으로 상권의 출발점이 된다. 상권에서 혈관과도 같은게 교통량이다.

둘째, 실질적 유동인구다. 인구, 특히 유동인구야 말로 상권에서 혈액과도 같다. 신도시 개발 순서를 보면 유동인구가 상권에 미치는 영향을 알 수 있다. 먼저 교통이나 개발계획에 따라 사업이 진행되지 않아도 시범단지의 경우 사람의 흐름에 따라 바로 상권이 형성된다.

이 중심상권은 유동인구가 변하지 않는 이상 그대로 굳어지게 되고 더 큰 유입요소가 발생하기 전에는 상권 발달의 중심이 되는 습성이 있다. 그러나 지하철 개통으로 유동인구의 흐름이 변하게 된다면 상권의 중심축도 이동하게 된다. 따라서 실질적 유동인구는 상권에서 기초적인 요소 중의 하나이다.

셋째, 교통량과 도로폭이다. 아무리 교통량이 많다고 해도 도로폭이 너무 넓으면 상권이 이면도로 상권으로 분산,이동하게 된다. 따라서 상권을 집중시키는 도로폭은 왕복4차선 도로가 적합하며, 도로폭에 비해 교통량이 많으면 교통의 지체현상으로 상권은 후퇴하게 된다.

넷째, 도심과 부도심의 중심에서 외곽방향으로 진행하다 만나는 큰 사거리의 오른쪽 방향과 대각선 방향은 상권이 왕성하다. 도심이나 부도심에서 외곽으로 나가서 만나는 큰 사거리는 상권이 충돌하는 지역이다.

따라서 충돌 상권의 경우 중심축이 어디이냐에 따라 상권의 발생도 영향을 받게 된다. 대부분의 상권은 중심으로부터 외곽으로 나가는 오른쪽 지역에 중심축이 일어나는데 도로, 자동차 움직임, 유동인구의 방향등이 영향을 끼치게 되고, 그 대각선 방향도 반대유입 현상으로 상권이 발달하게 되는 것이다.

다섯째, 선점지역이다. 상권의 발달은 중심축으로부터 시작한다. 그러나 그 중심축의 시작은 상권의 선점으로부터 시작되는 것이다. 예를 들어보자. 강남역의 뉴욕제과가 위치하는 곳은 강남역이 생기기도 전부터 선점하고 있는 지역이다.

따라서 강남역이 개통되자 지하철 출입구가 뉴욕제과와 연결되는 6번 출구부터 노점상이 들어서게 되고, 이는 뉴욕제과 뒤편지역을 초특급상권으로 다져지게 만드는 결과를 낳았다. 따라서 상권은 선점이 매우 중요하다.

특별한 유동인구를 변화시킬만한 요소가 없는 이상 선점지역의 상권은 계속적으로 중심축이 되고, 상권이 확장되어 차고 넘치기 전까지는 선점지역 중심의 상권이 이어질 것이다.

여섯째, 역세권이다. 역세권은 상권의 거시적 측면의 중심이다. 지역,지구의 대부분이 역세권을 중심으로 이루어지고 있다. 역세권이라고 하면 역으로부터 500m이내 또는 도보로 5분이내의 거리를 말한다. 이러한 역세권 지역의 상권은 매우 흡인력이 강하기 때문에 권리금등이 매우 높게 나타나고 있는 지역이다.

그러나 모든 역세권지역이 좋은 곳은 아니다. 역세권에도 사각지대가 있다. 큰 사거리 지하철 출입구와 출입구 사이를 역세권 사각지대라고 하는데 이는 다른 곳보다 유동인구도 적고, 지하철의 구조물 때문에 시야가 가려지게 되는 지역으로서 상당한 취약지대라 할 수 있다.

이러한 사각지대에 대형건물이 들어선다면 사각지대를 극복할 수 있어 큰 문제가 되지 않지만 통상적인 작은 점포가 들어서게 되면 상당한 어려움이 있을 것으로 보여 이런 곳은 피하는 게 좋다.

일곱째, 굽은도로의 경우 안쪽 면이 바깥쪽 면보다 흡인요소가 강하다. 도로도 사람과 마찬가지로 동선거리가 짧은 지역의 상권이 흡인요소가 강하게 나타난다. 굽은 도로를 사이에 두고 동일 디자인과 규모로 커피숍을 했을 경우 안쪽 상권으로 들어오는 고객이 바깥쪽보다 3배정도로 많은 경우는 안쪽의 상권이 강하다는 것을 의미한다.

여덟째, 구릉지 및 분지형 지역이다. 일반적으로 구릉지역 상권은 좋지 않다. 상권이 흘러가는 곳이기 때문이다. 반대로 분지형 지역은 모여드는 곳이기 때문에 상권이 왕성하게 이루어진다.


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