넘쳐나는 2기신도시 특별계획구역, 사업자 외면

광교신도시에 이어 검단신도시에도 10여개에 달하는 특별계획구역이 조성된다. 특별계획구역은 공모형 프로젝트 파이낸싱(PF)사업과 용지매각 방식으로 구분돼 추진된다.

다만 광교신도시 비즈니스파크가 두차례 유찰돼 세번째 공모된데다 인접한 김포한강신도시에도 비슷한 특별계획구역이 예정돼 있어 비주거시설의 과잉공급 우려가 제기되고 있다. 그만큼 사업자 모집에 어려움을 겪을 것이란 지적이다.


한국토지주택공사(LH)와 인천도시개발공사는 검단신도시 개발 콘셉트인 '자족, 에너지절감, 친환경, 디자인, 문화'에 맞춰 검단신도시 전체 면적의 13.3%인 241만9000㎡를 특별계획구역으로 개발할 예정이라고 2일 밝혔다.

특별계획구역은 △비스타폴리스 △친환경에너지타운 △리버파크타운 △캠퍼스타운 △에듀파크 △중앙호수공원 △아시안게임체육공원 △도시지원시설 △트랜짓몰 △건강네트워크 등이다.

구역별로 비스타폴리스는 국내·외 기업 본사가 입주하는 업무시설과 호텔, 업무지원센터, 복합환승센터 등이 들어서는 역세권 복합단지로 계획된다. 캠퍼스타운은 대학과 지역사회가 교류하는 도심형 열린캠퍼스타운, 캠퍼스빌리지, 대학문화거리 등으로 구성돼 자족기능을 강화한다.


화석에너지 이용률을 제로화하는 친환경에너지타운은 태양광, 태양열 등 신재생에너지를 도입해 에너지절감형 시범단지(336가구), 친환경상업시설, 에너지체험놀이터 등이 조성된다. 건강네트워크는 신도시내 광역녹지축, 나진포천, 계양천 등을 활용해 자연을 체험할 수 있는 여가·레저·생태교육 시설을 조성한다.

중앙호수공원은 신도시 중심부의 비스타폴리스와 연계해 도시와 자연을 함께 체험할 수 있는 주민교류 및 여가·문화공간으로 꾸며진다. 역세권 중심지역 2.4㎞ 구간에는 대중교통 전용지구(Transit Mall)를 조성하고 교육·여가시설과 우수한 학교 등이 입지하는 에듀파크가 조성돼 캠퍼스타운과 연계된 교육·문화타운이 구현된다.

사업 방식은 구역을 정해놓고 공모를 통해 계획안과 토지가격을 평가, 민간사업자를 결정하는 공모형 PF사업방식과 계획만 공모해 사업계획에 반영하고 토지를 공개입찰로 공급하는 방식 등 두 가지다.

업계는 국내·외 기업본사를 유치해야 하는 비스타폴리스, 대학을 유치해 조성되는 캠퍼스타운, 중앙호수공원, 트랜짓몰 등이 공모형 PF개발사업 방식으로 추진될 가능성이 높을 것으로 보고 있다.

인천도개공 관계자는 "중장기 부동산경기 전망이 아직 불투명해 사업자 공모 또는 토지공급 시기를 논하기는 어렵다"며 "조만간 연구용역에 착수할 계획이며 PF사업은 계획안이 우수하고 신도시에 미치는 파급효과가 커야 한다는 게 기본방침"이라고 말했다.

문제는 글로벌 금융위기 이후 PF개발시장이 침체에 빠져있다는 점이다. 때문에 PF사업자나 용지 매입 기업을 찾기가 쉽지 않을 것이란 게 관련업계의 지적이다. 실제 최고의 입지를 자랑하는 광교신도시 비즈니스파크는 두차례나 사업자를 찾지 못하고 유찰됐다. 검단신도시에 인접한 김포 한강신도시에도 비슷한 콘셉트의 특별계획구역이 개발되는 등 공급이 넘친다는 의견이다.

한 대형건설사 관계자는 "확실한 주거수요가 있거나 투자자와 사업 메리트가 보여야 사업자로 참여할 수 있지만 최근 부동산·금융시장은 최악"이라며 "공급과잉인 비주거시설을 줄이고 토지가격을 낮춰야 그나마 참여를 저울질할 수 있을 것"이라고 지적했다.

인천시, 인천도개공, LH가 공동시행하는 검단신도시는 총면적 1808㎡에 23만명을 수용하는 분당급 신도시로 2011년 착공돼 2016년 말 준공 예정이다. 최근 국토해양부가 검단신도시 2지구의 개발계획을 승인했다.

◈특별계획구역이란=지구단위계획구역 중 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안 작성에 상당한 기간이 걸려 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에 별도 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다.