지방이전 공공기관 땅 입지는 좋은데…

올해 매각예정인 15개 지방이전 공공기관의 종전부지 매각에 부동산개발업계의 눈이 쏠리고 있다.

지난달 30일에 열린 로드쇼에는 400여명에 달하는 시행사, 건설사, 금융기관 관계자들이 참석했고 이미 온비드에 매각공고가 나간 부지 중 일부는 벌써부터 공급가격의 200%에 입찰가격을 써내는 업체들이 생기고 있다는 소문이 돌고 있다.


다만 사업성을 높이기 위해서는 해당 부지의 종 상향 및 용적률 상향조정 등이 선행돼야 하지만 인허가가 불투명하고 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 침체로 토지대금 조달이 쉽지 않다는 점이 해결과제로 떠올랐다.

◇국토부 "부지별 관심기업 많다"=국토해양부에 따르면 올해 매각예정인 15개 지방이전 공공기관 종전부지중 우정사업정보센터(서울 광진), 한국토지주택공사(LH, 경기 분당), 국립원예특작과학원(경기 여주), 국세청기술연구소(서울 마포), 농업연수원(경기 수원) 등 5곳은 현재 입찰공고 중이다.

국립농산물품질관리원, 국립식물검역원, 국립종자원(이상 경기 안양), 국세공무원교육원(경기 수원), 전파연구소(서울 용산), 한국교육개발원(서울 서초), 정보통신정책연구원(경기 과천), 영화진흥위원회(경기 남양주), 영화진흥위원회(서울 동대문), 한국정보화진흥원(경기 용인) 등 10곳은 이달 말부터 순차적으로 공고하기로 했다.


이들 부지는 수도권 요지에 소재하고 있고 이미 개발이 진행된 땅이어서 개발사업을 추진하기에는 최적지로 평가받고 있다. 실제 국토해양부가 지난달 30일 개최한 매각 로드쇼에는 시행사, 건설사, 금융기관 관계자 400명이 참석하는 상황을 이뤘다.

특히 국토부가 로드쇼 참석자들을 대상으로 설문조사를 벌인 결과 '입지가 불만족'이라는 응답이 0.4%일 정도로 대부분 입지 면에서 만족감으로 표시하고 있는 것으로 알려졌다. 국토부 종전부동산과 관계자는 "해당 부지들이 교통 여건이 우수한 곳에 입지해있어 부지마다 관심기업이 있는 것으로 파악됐다"며 "이미 개발이 진행된 곳이고 비주거시설 위주여서 현 부동산시장 침체의 영향권에서 벗어나있다"고 말했다.

실제 대형건설사와 시행사들도 각 부지별 사업여건을 분석한 뒤 입찰 참여대상을 조만간 확정한다는 계획이다. 한 대형건설사 관계자는 "7월 한 달간 각 부지에 대한 사업여건을 분석했으며 다음주 안으로 입찰 참가대상을 확정할 계획이지만 부지별 여건이 틀려 대상은 많지 않을 수도 있다"고 설명했다.

◇용적률 상향, 토지대금 조달 관건=부동산개발업계가 15개 지방이전 공공기관의 종전부지에 대해 관심을 기울이고 있지만 실제 계약으로 이어져 사업화되기까지는 풀어야할 과제가 산적했다는 분석이 나오고 있다.

가장 큰 난제는 종 및 용적률 상향을 위한 인허가다. 일반주거지역에 소재한 부지의 경우 대부분 용적률이 낮아 개발이익을 내기 위해서는 수익시설을 일정부분 포함해야 한다. 결국 종 상향을 통해 용적률을 높여줘야 하지만 인허가가 쉽지 않고 기간도 오래 걸릴 가능성이 높다.

금융위기 이후 PF조달시장이 위축되고 있어 토지대금 조달도 현안이다. 입찰을 거쳐 매각대상자로 결정된 이후 PF조달이 안되면 결국 시행사나 건설사들은 자기자본을 투자해야 한다. 자기자본 투자 부담을 줄이기 위해 국토부에는 예약금과 중도금 일부를 납부 한 뒤 사권(토지이지용권)을 확보할 수 있는지를 묻는 질의가 많은 것으로 전해졌다.

토지 사권을 담보로 토지대금을 대출받는 등의 방안을 강구하기 위한 것이다. 하지만 이는 국유자산법상 현재로서는 불가능하다. 국토부는 기획재정부와 이전공공기관 종전부지에 한해 이를 예외로 인정하는 방안을 협의할 계획이지만 쉽지 않는 작업이라는 분석이다.

결국 지방이전 공공기관의 종전부지에 대한 기업들의 관심이 높지만 인허가가 불투명한 상황에서 자기자본 투자비중이 높아지면 사업 리스크가 높아지는 결과를 낳게 된다.

다른 대형건설사 관계자는 "사업을 보수적으로 보는 기업이라면 서울이면서 종 상향이 가능하고 건축계획이 자유로운 부지, 인허가 리스크가 적은 부지, 사업화시기가 가장 짧은 부지, 토지를 담보로 가지고 PF조달이 가능한 부지로 압축될 것"이라고 말했다.