시프트·장기 공공임대, 멀리보고 '찜'하라

"집값은 떨어지고 금리는 오르고..."

올해 내집 마련을 계획하던 실수요자들이 고민에 빠졌다.

주택시장 침체로 집값 상승 기대감이 떨어진 상태에서 섣불리 분양주택에 청약하거나 기존 주택을 매입하기는 쉽지 않기 때문이다. 금리가 오르면서 자금 부담이 늘고 있는 것도 내집 마련을 주저하게 만드는 요인이다.

전문가들은 이럴 때일수록 내집 마련을 서두르기보다는 멀리보고 장기전세(시프트)나 5·10년 공공임대아파트에 살아보는 것을 권하고 있다. 시프트는 20년간 이사걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있다. 5·10년 공공임대아파트는 2년6개월과 5년이 지나면 분양전환도 가능하기 때문에 집값 변동 상황에 맞춰 분양받을 수도 있어 선택의 폭이 넓다.

올 하반기에는 장기전세주택(시프트)과 5·10년 공공임대아파트 공급 물량도 풍부하다. 자격요건을 꼼꼼히 따져 비교적 적은 돈에 안정적으로 내집을 마련해 볼 만하다.

택지·재건축매입 등 강남 시프트 눈길

SH공사는 하반기에 장기전세주택(시프트) 6144가구를 공급한다. 지구별로 세곡지구 1014가구, 강일2지구 727가구, 마천지구 730가구, 은평3지구 655가구, 우면지구 1207가구, 재건축 매입형 106가구다.

하반기에 공급되는 시프트는 대부분 강남권이다. 실수요자들의 관심을 끌만한 입지다. 세곡지구는 서울외곽순환고속도로, 분당~내곡간 도시고속화도로, 지하철3호선 수서역, 8호선 복정역이 가까워 대중교통 이용이 편리하다.

마천지구 역시 서울외곽순환고속도로, 지하철 5호선 마천역 등이 가깝고 하남·구리시와 접한 강일2지구는 한강과 맞닿아 쾌적한 친환경 주거단지로 개발된다. 지하철 5호선 상일동역, 서울외곽순환도로 강일·상일나들목 등이 인접해 교통이 편리하다.

청약통장이 필요없는 재건축 매입형도 입지가 우수해 치열한 경쟁이 예상되고 있다. 이달 서초 반포 삼호가든1·2차 재건축사업장에서 공급되는 42가구가 눈길을 끈다. 강남 재건축 단지에 들어서는 시프트는 인기가 높다. 지난해 공급된 역삼 래미안그레이튼은 28.8대 1, 서초교대 e편한세상은 33.1대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

SH공사 관계자는 "시프트 공급이 확대되면 중산층의 주택 소유 욕구를 억제해 전세시장과 주택시장 안정에 기여할 것"이라며 "시민의 주거생활을 안정시켜 주택시장의 공공부문에서의 역할을 강화하겠다"고 말했다.


'살아보고 결정' 분양전환 임대주택 인기

내집 마련이 부담스러운 실수요자는 분양주택에 비해 초기 자금 부담이 적고 보유세 없이 거주한 뒤 분양전환 받을 수 있는 5·10년 임대주택에 관심을 가질 만하다.

일반 분양주택은 계약부터 입주시점까지 2~3년 동안 계약금, 중도금, 잔금으로 분양대금을 분납하지만 임대주택은 월 임대료를 납부하다가 분양전환 시점에서 분양 유무를 결정해 감정가로 분양받을 수 있다. 5·10년 임대단지는 입주한 지 절반이 지난 2년 6개월과 5년이 되면 임대사업자와의 협의를 통해 분양 주택으로 조기 전환도 가능하다. 집값이 상승할 것으로 예상된다면 분양받아 시세차익을 얻을 수 있다.

최근의 청약결과만 봐도 공공임대 아파트의 인기를 실감할 수 있다. 성남 여수지구 공공임대아파트 456가구의 청약접수 결과 최고 45.7대1의 경쟁률 속에 모든 주택형이 모집 가구수를 채웠다.

여세를 몰아 LH는 하반기에 광교신도시, 남양주 별내지구, 파주 운정지구 등 알짜 택지개발지구에서 공공임대주택을 대거 공급할 계획이다. 광교신도시에서는 3037가구 규모의 10년 공공임대 단지가 오는 11월 공급된다. 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트로 구성됐으며 행정타운과 일반상업·중심상업지역이 집중된 중심 업무지구가 가까워 편의시설 접근성이 뛰어나다.

경기 북부 실수요자들의 관심이 높은 의정부 민락2지구에서는 오는 12월 전용면적 74㎡와 84㎡로 구성된 786가구가 규모의 임대단지가 공급된다. 지구 주변으로 천보산과 부용산이 위치해있고 민락천이 흐르고 있어 쾌적한 주거환경을 갖췄다.

9월에는 남양주 별내지구에서 내달 98~111㎡로 구성된 478가구, 파주 운정지구에서 96~180㎡로 구성된 1686가구가 각각 공급된다.

당첨여부 꼼꼼히, 시프트 소득기준 변수

시프트는 하반기부터 청약저축 납입총액으로 당첨자를 선정하는 방식이 없어지고 가점제가 전면 적용된다. 납입총액이 많은 사람이 우선적으로 당첨되던 것과 달리 서울 거주기간, 무주택기간 등 6~7개 항목에 점수가 배정됨에 각 항목별 고른 점수를 받는 사람이 시프트 당첨에 유리하다.

서울 거주기간, 무주택 기간, 세대주 나이, 부양 가족수, 미성년자녀 수, 만 65세 이상 직계존속(배우자포함) 3년 이상 부양 등 여섯 개 항목이 공통으로 적용된다. 건설형 전용 84㎡에 청약한다면 청약저축 납입횟수(만점 96회 이상)가, 114㎡에 청약한다면 청약예금 가입기간(만점 5년 이상)이 추가된다. 재건축 시프트라면 이 두 항목은 포함되지 않는다.

시프트의 경우 소득기준 제한도 신설된다. 서울시는 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 장기전세주택의 경우 3인 이하 가구는 연봉 7000만원이 넘으면, 4인 가구는 연봉 7620만원 이상이면 입주가 불가능하도록 '장기전세주택 공급 및 관리 규칙'을 개정 중이다.

당첨자 선정기준이 다양해지고 자산·소득 제한이 적용됨에 따라 자신이 어떤 항목에서 유리한지 따져볼 필요가 있다. 청약통장 가입 시기가 늦어 납입총액이 적더라도 서울에서 무주택으로 살아온 기간이 길고 세대주 나이와 자녀수가 많다면 시프트 당첨 가능성은 높다.

LH 공공임대주택은 주택 규모별, 지역별, 청약예금 예치금액별, 소득별 기준이 다양하고 3자녀특별공급이나 지역우선공급 등 공급도 다양하므로 공고문을 꼼꼼히 따져보고 자신에게 맞는 아파트에 청약해야 한다.