안사고, 안짓고…"전세대란 현실화 되나"

'전세난'이 수도권 전역으로 확산되는 양상이다. 정부의 거래 유도 정책에도 불구, "더 떨어질 것"이란 예측에 수요자들이 매매보다는 전세시장으로 눈을 돌리면서 수급 불균형이 심화되고 있다.

지금의 전세난은 지난해 초부터 예견됐다. 서울시는 지난해 소형주택 공급량은 1만1000가구에 불과하지만 멸실 주택수는 3만1000여가구로 늘어날 것으로 보고 '9·14 전세가격 안정화대책'을 내놓았다.


하지만 서울시 대책 발표 이후 1년이 지났음에도 전세난 완화에 효과를 보지 못하고 있다. 이 때문에 서울시 대책에 대한 실효성 논란과 함께 보다 근본적인 전세난 대책이 필요하다는 지적이 일고 있다.

◇전세대란 현실화
부동산 전문가들에 따르면 최근 전세난의 특징은 집값 하락에 대한 우려감이 큰 영향을 미치고 있다는 점이다. 잠재적 매수자들은 매매를 미루고 전세로 발길을 되돌리고 있는 것. 전세공급이 이런 수요를 뒷받쳐 주지 못하면서 전셋값 상승이 계속되고 있다.

국민은행 부동산조사팀에 따르면 지난주 서울 집값은 지난해 말 대비 2.0%(강북 -2.3%, 강남 -1.7%) 떨어진 반면 전셋값은 같은 기간 3.7%(강북 2.9%, 강남 4.3%) 올랐다. 지난달 서울 아파트 매매가대비 전셋값 비율은 42.6%로 2007년 10월(42.7%) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 강남은 2006년 9월(40.9%) 이후 가장 높은 40.5%로 뛰었고 강북은 45.0%였다.


문제는 전셋값 강세가 지속될 공산이 크다는 점이다. 우선 정부의 8·29대책 발표 2주가 넘었지만 여전이 거래가 드물고 매수 심리가 회복되지 않고 있는 상황이다. 내년에는 수도권 입주 물량도 올해(17만여 가구)보다 훨씬 못미치는 10만여 가구로 줄 것으로 예상된다.

함영진 부동산써브 실장은 "집에 대한 인식이 점점 '사는 것'보다는 '사는 곳'으로 접근하게 되다 보니 전세 수요가 늘고 있다"며 "중대형 미분양이 남아돌고 있지만 수요자들이 도심 접근성 좋은 소형을 원하다보니 물량이 부족한 상황"이라고 말했다.

◇서울시 전세난 대책 1년도 안돼 '유명무실?'
국토해양부와 서울시에 따르면 두 기관 모두 전세난 완화를 위한 추가대책을 내놓기 어렵다는 입장이다. 이런 상황에서 정부와 서울시가 대책을 마련, 적극 추진해야 한다는 주장과 함께 전세난 대책의 실효성에 대한 논란이 일고 있다.

9·14 전세가격 안정화대책의 핵심은 도시형생활주택 공급 확대와 재개발 기준용적률 상향을 통한 소형주택공급 확대였다. 당시 시는 매년 2만가구 씩 10년 간 20만가구의 도시형생활주택을 공급하겠다고 발표했다.

그러나 올들어 지난 7월까지 서울에서 인·허가를 받은 도시형생활주택은 1590가구에 불과, 연간 2만가구를 공급하겠다는 계획은 사실상 어렵게 됐다. 1~2인 가구 위주의 도시형생활주택이 전세난 해소의 근본적 해법이 되기는 어렵다는 지적도 나온다.

김규정 부동산114 리서치센터본부장은 "도시형생활주택이 많이 지어지더라도 자녀가 있는 가정에서 입주하기는 한계가 있는 만큼 전세난을 커버할 수 있는 상품으로는 적합하지 않다"고 지적했다.

재개발 기준용적률을 20%포인트 올려 전용면적 60㎡이하 소형주택 공급을 늘리겠다는 계획도 목표 달성이 요원하다. 시는 발표 당시 용적률 상향조치를 통해 10년간 1만6000가구를 추가 공급할 수 있다고 설명했다.

하지만 발표 이후 용적률 상향이 확정된 재개발구역은 마포구 용강2구역 등 5곳 뿐인 것으로 나타났다. 이들 5개 구역에서 용적률을 늘려 추가 공급되는 소형주택은 기존 2675가구에서 2986가구로 불과 311가구 증가에 그쳤다.

신청조합이 많지 않은 이유에 대해 서울시 관계자는 "용적률 상향보다는 사업기간 단축을 통해 재개발사업의 경제성을 확보하려는 조합이 많기 때문"이라고 설명했다.

사업진척도가 빠른 조합의 경우 용적률 20%포인트 혜택을 모두 받아 가구수를 늘리기보다 10%포인트 미만을 적용받고 사업기간을 단축, 이주비 등 금융비용을 줄이는 선택을 하고 있다는 것이다.

전세난 대책에 대해 스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 "전세가격 안정을 위한 근본적 방법은 공급밖에 없다"며 "도시형생활주택을 포함한 소형주택을 더 빨리 공급해 수급불균형을 맞춰야 한다"고 강조했다.