'보금자리' 이름으로 부동산 불황 뛰어넘을까

부동산 경기 침체가 장기화 되고 있는 가운데 다음달 3차 보금자리주택지구에 대한 사전예약이 본격 시작돼 그 결과가 주목된다.

지난해 말 1차 지구 사전예약을 실시한 보금자리주택은 당시 그야말로 '돌풍'을 일으키며 부동산시장의 핫이슈로 떠올랐다. 그러나 올해 5월 2차 지구 사전예약에서는 전체 경쟁률이 낮아지고 심지어 수도권 일부 단지에서는 미분양이 발생하는 등 인기가 주춤했다.

전문가들은 3차 보금자리주택 역시 ▲최근 부동산시장 불황으로 보금자리주택의 가장 큰 경쟁력인 가격 메리트가 많이 줄었고 ▲3차 지구 중 가장 관심이 높던 성남 고등지구의 사전예약 제외 가능성 ▲공급 물량이 2차의 절반 수준으로 줄어드는 점 등을 감안할 때 흥행을 장담할 수 없다고 지적한다.

3차 보금자리주택지구는 서울 항동, 인천 구월, 광명 시흥, 하남 감일, 성남 고등 등이다. 5개 지구의 전체 면적은 총 21㎢로 주택 12만1300가구를 짓고, 이 가운데 3차 보금자리주택으로는 약 4만호가 공급될 계획이다.

이 중 11월 사전예약물량은 2차 보금자리주택지구의 절반 수준인 1만가구에 못 미칠 것으로 예상된다. 정부가 '8·29 부동산 대책'을 통해 보금자리 사전예약 물량을 80%에서 50%로 줄이기로 했고, 성남 고등지구는 지방자치단체와의 갈등으로 사전예약 대상에서 제외될 가능성이 높아져 사전예약물량은 당초 예상보다 줄어들 전망이다.



◇지구별 입지 분석

먼저 서울 항동의 경우 서울에 위치하고 있지만 생활권은 부천시와 연계될 가능성이 크다. 기존 주택단지 인근으로 기반시설과 초·중·고교가 다수 포진해 있어 지구조성과 함께 주거생활은 편리할 것으로 예상된다. 그러나 영등포구치소가 지구 인근 천왕동으로 이전할 예정인데다 편의시설 및 교통여건이 그리 좋지 않다는 평가다. 또 2차 지구인 부천 옥계 및 시흥 은계 등이 몰려 있어 자칫 공급과잉이 우려되기도 한다.

인천 구월은 구시가지와 인접한 만큼 백화점, 농산물 도매시장, 인천지하철 1호선 등을 걸어서 이용 가능한데다 제2경인고속도로 남동IC 이용 역시 편리해 서울 접근성은 좋은 편이다. 하지만 수요층이 두텁지 못한 단점이 있고 이에 따라 보금자리주택 공급으로 주변시세가 동반하락할 가능성이 있다.

광명 시흥은 신도시급 규모로 개발되는데다 인근에 광명역세권 등 개발사업이 진행 중인 지역이어서 생활편의시설, 학군 등 주거환경 개선에 대한 기대감이 높은 곳 중 하나다. 규모가 큰 만큼 개발이 완료될 때까지 시간이 오래 걸려 일찍 입주를 시작한 주민들의 불편이 있을 수 있겠지만 서남권 거주 직장인들은 관심을 가져볼 만하다.

◇성남 고등 사전예약 제외 시 하남 감일이 선호도 가장 높을 듯

하남 감일, 성남 고등은 입지여건을 감안해 강남권 주택 수요를 수용할 수 있는 주거단지로 개발된다. 하남 감일지구는 남측으로 위례신도시와 연계되며, 성남 고등지구는 주택이 부족한 성남지역에 서민주택을 공급하고 강남권의 주택수요까지 흡수할 것으로 기대된다.

3차 보금자리주택지구 중에서 입지상 강남권이 가까운 하남 감일, 성남 고등이 가장 선호도가 높을 전망이다. 각각 위례신도시, 판교신도시와 가까워 동일 인프라와 생활권을 형성할 가능성이 높다. 특히 하남 감일은 이번 11월 사전예약에서 성남 고등이 제외될 경우 수요자들의 가장 높은 관심을 받을 것으로 예상된다. 서울외곽고속도로, 강동대로 등 주요 간선도로 접근이 편리하며 지하철 9호선 연장구간 오륜역이 개통되면 서울 접근성은 더욱 좋아지게 된다.



◇실거주 의무기간 길어 실수요 측면에서 접근

강남권 수요를 흡수할 것으로 기대되는 하남 감일, 성남 고등의 분양가격은 3.3㎡당 1000만원대 초반까지로 예상된다. 광명시흥은 900만원 안팎에서 분양가격이 책정될 것으로 보이고, 인천구월지구는 800만원 정도로 예상됐었다.

하지만 기존 아파트 가격하락과 더불어 보금자리주택 분양가가 주변 일반 집값과 큰 차이가 없다는 지적이 잇따르고 있어 예상분양가가 얼마에 책정될지는 미지수다.

김은선 부동산114 연구원은 "주택경기 침체가 장기화되며 기존 아파트 가격이 하락해 보금자리주택의 가장 큰 장점이었던 가격 경쟁력이 낮아진 만큼 수요자들은 직장이나 학교 등 자신의 생활권을 고려해 실거주목적으로 접근하는 것이 안전하다"고 조언했다.

한편 보금자리주택은 투기성 가수요를 방지하기 위해 5년간 실거주 의무기간이 주어지고 7년에서 10년 동안은 전매가 제한된다. 당첨된 후 입주를 포기하거나 부적격 판정을 받으면 최대 2년간 다른 보금자리주택에는 사전예약의 기회가 없어져 신중을 기해야 한다. 사전예약 순위 접수 시에는 필요 서류 제출 없이 진행되므로 미리 챙겨보고 자격요건 점검을 꼼꼼히 해야 한다.

그 외 올 연말 발표계획인 4차 보금자리주택지구는 각 4~6개 지구가 지정됐던 1~3차 지구보다 적은 2~3개 지구로 지정될 전망이다. 12월에는 보금자리주택 시범지구인 서울 강남 세곡 및 서초 우면지구에 대한 본청약도 시작된다.

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "1, 2차 보금자리주택의 흥행의 핵심이라 할 수 있는 서울 강남권이 빠졌고 그나마 3차 지구에서 가장 관심이 높았던 성남 고등마저 사전예약에서 제외될 가능성이 있어 수요자들의 관심이 예전만 못할 것으로 예상된다"고 전망했다.

이 팀장은 "특히 3차부터 임대 물량도 늘어나고 실제 입주까지 상당기간 기다려야 한다는 것도 부담이 될 수 있다"면서 "2차서도 비인기 지역은 미분양이 발생한 만큼 3차 보금자리주택 사전예약 경쟁률이 1, 2차보다 낮아지는 것은 불가피해 보인다"고 말했다.