드디어 열리는 '100층 마천루 시대'

- 현대차 GBC·롯데수퍼타워 초고층빌딩 추진
- 개발단계부터 수익성·입주자 확보경쟁 치열

↑세계의 마천루

우리나라도 조만간 지상 100층 이상 빌딩이 들어서는 '마천루' 대열에 합류한다. 현대자동차그룹의 서울 뚝섬 '서울숲 글로벌비즈니스센터(GBC)'와 롯데그룹의 서울 잠실 '롯데수퍼타워'가 이 같은 초고층 시대의 개막을 알리게 된다.


초고층빌딩은 도시의 이미지를 떠올리는 대표적 랜드마크 역할을 하는 것은 물론 전세계 관광객을 불러모으는 관광상품이 되고 있어 세계 곳곳에서 건설 경쟁이 벌어지고 있다.

이 같은 초고층빌딩은 무엇보다 공실을 최소화해야 하는 문제가 선결과제다. 그만큼 개발단계부터 입주자, 즉 테넌트를 확보하는 게 가장 중요하다. 이는 궁극적으로 초고층빌딩시장 활성화에도 지대한 영향을 미친다.

세계 유명 초고층빌딩의 경우 오피스를 기본시설로 설치하고 관광상품으로 활용하기 위해 호텔과 전망대, 쇼핑몰 등을 구축한다. 때로는 사업성을 높이기 위해 고급 레지던스(주거시설)를 도입하는 마천루도 있다.


특히 초고층빌딩마다 수익을 극대화하기 위해 호텔, 오피스, 레지던스가 들어서는 층을 달리하기도 한다. 고층으로 올라갈수록 탁 트인 전망 때문에 가격이 상승하기 때문이다.

현존 세계 최고 높이(지상 162층)인 아랍에미리트연합(UAE) 두바이의 '부르즈칼리파'는 1~39층을 숙박시설(일반호텔 6개층, 주거호텔 27개층)로, 40~108층을 주거시설(아파트 30개층, 고급아파트 33개층)로 채웠다. 109~154층은 오피스로, 124층은 전망대로 활용한다.

중국 초고층빌딩은 저층부는 오피스로, 고층부는 호텔로 조성한다. 상하이 '진마오타워'(88층)의 경우 7~50층은 오피스로, 53~87층은 호텔로 사용하며 최상층에는 전세계 최고 높이의 피트니스센터를 뒀다. 홍콩 ICC 국제금융센터(118층)도 10~99층을 오피스로 활용하고 102~118층은 호텔로 채웠다.

오피스로만 활용되는 초고층빌딩도 있다. 대만 타이베이의 관광명소로 명품마케팅을 활용한 쇼핑몰 전략을 핵심으로 하는 '타이베이101'(101층)은 오피스 공급부족을 해소하기 위해 9층부터 84층까지 모두 오피스로 사용한다.

호텔은 2층에 마련된 브리지를 통해 인근 하얏트호텔, 뉴욕뉴욕과 연결됐다. 홍콩 '2IFC'(제2세계파이낸스센터, 88층)도 쇼핑몰(1∼4층)을 제외한 88층까지 오피스로 활용한다. 오피스, 쇼핑몰, 호텔이 혼재된 복합단지기에 가능했다.

미국의 초고층빌딩들은 주거시설을 대거 도입해 수익성을 높였다. 한창 공사가 진행 중인 시카고 '트럼프인터내셔널호텔&타워'(92층)는 11층까지를 호텔로, 나머지 60개층은 콘도미니엄으로 계획했다.

1단계로 주차장과 호텔을 완공해 영업을 시작하고 콘도미니엄은 3차례에 걸쳐 분양할 계획이다. 시카고의 '존핸콕센터'(100층)도 13~41층을 오피스로, 45~92층을 레지던스로 채웠다. 94층에는 전망대를 설치했고 95~96층은 레스토랑으로 활용한다.

그렇다면 우리나라에 들어서는 마천루에는 어떤 시설이 도입될까. 우선 현대차그룹의 '서울숲 GBC'는 그룹의 글로벌 비즈니스허브로 활용되다보니 대부분 오피스로 채워질 전망이다.

롯데그룹의 잠실 '롯데수퍼타워'는 △11~48층 오피스 △52~76층 오피스텔 △80~110층 호텔 △115~123층 전망대 등으로 활용하는 계획을 세워놓았다. 구성은 두바이 '부르즈칼리파'와 비슷하지만 배치는 호텔과 오피스가 정반대다.