서울 도심권 오피스가 호텔로 변신하는 사연

지난 1분기 서울 도심권역(CBD) 오피스 공실률은 13.3%였다. '센터원' '페럼타워' 등 신규 공급 오피스가 늘어나면서 임차인 모집에 애를 먹고 있어서다. 수요보다 공급이 많다보니 공실이 생기는 것은 당연한 결과다.

지난해부터 10%를 오르내리던 CBD의 오피스 공실률은 올 2분기에 관공서, 대기업, 금융권 등이 대거 입주하면서 1분기 대비 3.5%포인트 하락한 9.8%를 기록, 한자릿수로 내려갔다. 문제는 하반기는 물론 내년에도 신규 오피스 공급이 멈추지 않는다는 점이다. 이 때문에 3분기 들어 다시 10%를 넘어설 것으로 전망된다.


CBD에서는 △시그니쳐타워(9만9994㎡) △YG빌딩(4만2549㎡) △을지로 미래에셋타워(6만5000㎡, A동) △파인애비뉴(6만5000㎡, B동) 등을 비롯해 하반기에만 총 24만5955㎡가 새로 공급된다. 이 빌딩들은 현재 임차인 모시기 경쟁에 한창이다.

내년에도 54만㎡의 오피스가 새로 지어져 입주사를 찾아야 한다. CBD는 오피스 공급 포화 논란에서 자유로울 수 없다. 상황이 이렇다보니 CBD에서는 비즈니스호텔로 용도전환하는 오피스가 점차 늘고 있다.

프라임급(연면적 1만㎡ 이상) 오피스들이 낮은 임대료와 무상임차(렌트프리) 등을 무기로 임대기업을 흡수하면서 기존 중형 오피스들의 공실이 늘어나자 결국 수요가 부족한 호텔로 용도를 전환하는 것이다.

↑서울 오피스 신규공급 및 공실률 추이 ⓒDTZ코리아

현재 서울시내 호텔들은 중국인 등 해외관광객의 폭발적인 증가세를 따라가지 못하며 예약률이 100%에 육박했다.

서울시는 시내 호텔 객실이 2만4000여실이지만 수요는 5만실 이상이라고 파악했다. 비즈니스호텔로의 변신을 시도 중인 오피스로는 서울 을지로 외환은행 본점 인근에 있는 '와이즈빌딩'과 명동역 주변 '삼년빌딩' 및 '대연각빌딩' 등이 꼽힌다.

JR자산관리가 소유한 와이즈빌딩은 200실 규모의 비즈니스호텔로의 전환을 추진 중이다. 모 호텔운영 전문법인이 15년간 임차하기로 계약한 것으로 알려졌다.

명동에 있는 세종호텔 옆 '청방빌딩'은 이미 관광호텔사업 승인을 받아 공사를 진행 중이다. 14층짜리 '삼년빌딩'도 관광호텔로의 전환을 추진하고 있다. 충무로의 옛 '대연각호텔' 자리에 있는 '대연각빌딩'도 관광호텔로의 전환을 검토 중인 것으로 전해졌다.

신영에셋 관계자는 "CBD의 경우 오피스 공실 증가와 호텔 부족이 맞물려 전체 또는 일부를 호텔로 전환하는 사례가 속속 나오고 있다"며 "앞으로 2~3년 동안 오피스 공급이 계속될 예정이어서 중형오피스를 중심으로 이 같은 사례가 더 나올 것"이라고 말했다.