"오피스텔 임대사업자 신났네~"…세금 수천만원 줄어

#올초 노후생활을 위해 서울 강남권의 오피스텔 3채를 분양받은 대기업 임원 김철중씨(가명·54)는 정부가 내놓은 '8·18 전·월세 안정대책'에 쾌재를 불렀다. 분양받은 오피스텔을 세놓고 임대사업자로 등록하면 많은 세제혜택을 받을 수 있게 돼서다.

현재 서울 강북의 5억원대 아파트에 살고 있는 김씨는 지인들의 권유로 분양받은 오피스텔을 업무용으로 등록해 월세를 놓을 계획이었다. 이렇게 하면 보유중인 오피스텔 3채에 대한 부가가치세 1890만원을 환급받을 수 있기 때문이다. 이 경우엔 취득세 2070만원만 내면 된다.


업무용 오피스텔은 다주택자 기준에 포함되지 않아 종합부동산세 과세뿐만 아니라 팔 때 다주택자 양도소득세 중과도 피할 수 있다는 점을 고려했다.

하지만 오피스텔 특성상 업무용보다 사실상 주거용으로 활용된다는 점에서 고민도 많았다. 업무용으로 등록했다가 거주용으로 세무당국에 적발될 경우 '세금폭탄'을 맞을 수 있어서다.

그렇다고 주거용으로 등록하면 세금부담이 만만치 않았다. 무엇보다 부가세 환급이 안되는 데다 종부세 합산 대상에도 포함되면서 525만원을 더 내야 해 업무용으로 등록할 때보다 2415만원의 세금을 더 내야 했던 것이다.


김씨의 이 같은 고민은 오피스텔도 임대주택사업자로 등록할 수 있도록 한 8·18대책이 나오면서 사라졌다. 소형주택에 대한 임대수요 증가를 위해 정부가 60㎡ 이하 소형 오피스텔에 대해 취득세를 면제키로 한 데다 종부세 조건에도 해당되지 않기 때문이다.

여기에 김씨가 보유한 오피스텔은 8·18대책상 40㎡ 이하 재산세 전액면제 조건에도 해당돼 절세효과가 더 커진다.

박재완 세무사에 따르면 김씨의 경우 8·18대책에 따른 시뮬레이션 결과 주거용으로 등록할 때 최초 취득과 보유에 따른 절세효과는 연간 1950만원 정도로 예상됐다.

김씨가 3년 후 오피스텔 3채를 팔 경우에도 절세가 가능하다. 예컨대 3년 후 이 오피스텔의 기준시가가 분양가보다 3000만원 정도 올랐다고 가정하면 일반임대사업자의 경우 4158만원의 양도세를 내야 하지만 주택임대사업자는 4분의1도 안되는 974만원만 내면 된다.

양도세 일반세율(6~35%) 과표를 적용받은 데다 장기보유특별공제를 받기 때문이다. 정리하면 8·18대책으로 김씨는 56%에 달하는 세제혜택을 누리게 된다.

박 세무사는 "오피스텔의 경우 세금문제로 인해 업무용보다 주거용으로 임대되는 경우가 많았다는 점에서 보다 현실적인 세제혜택이라고 볼 수 있다"며 "다만 8·18대책에 포함된 세제혜택이 이달 말로 예정된 정부의 세제개편안에 어떻게 반영될지에 따라 절세 규모가 달라질 것"이라고 말했다.