입지 좋은 소형 오피스텔 찾아라

18일 정부가 민간의 전·월세 공급을 늘리기 위해 주거용 오피스텔을 임대주택으로 허용하고 세제혜택을 주기로 함에 따라 오피스텔의 인기가 더욱 높아질 전망이다. 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록하게 되면 각종 세금 감면 혜택으로 수익성을 높일 수 있기 때문이다.

오피스텔을 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세와 재산세 감면 혜택 등을 받을 수 있게 된다.


그 동안 도시형생활주택은 임대사업자 등록 대상으로서 세제 혜택을 받았지만 주거용 오피스텔은 임대사업자 등록 대상이 아니었다.

◇도시형 생활주택에 밀린 자존심 되찾나

2~3년 사이 부동산 투자자들 사이에서는 ‘투자처가 없다’는 말이 흔히 들린다. 대세 하락장에서 해답을 찾기가 쉽지 않다는 해석이다. 그나마 선방하고 있는 종목이 수익형 부동산이다. 새롭게 부각된 도시형 생활주택이 오피스텔과 함께 주거형 소형 주택 수요를 흡수하고 있다.


그동안 도시형 생활주택은 오피스텔의 아성을 위협하는 수준까지 왔다. 부동산114에 따르면 최근 오피스텔은 비수기 영향과 임대수익률 하락으로 오피스텔 매매 거래나 가격 상승세가 주춤했다. 도시형 생활주택 신규 공급 증가로 인해 오피스텔 투자 수요가 분산되면서 약세를 보인 지역도 나타났다.

오피스텔이 도시형 생활주택에 수익형부동산의 대표상품 자리를 위협받게 된 원인은 주택임대사업자로 등록할 수 없었기 때문이다. 오로지 업무용 임대만 가능했다. 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 시에는 주택으로 간주해 매도 시 양도세가 부과됐다. 정부의 8·18대책이 오피스텔의 세금 족쇄를 풀어준 셈이다.

◇ 소액 오피스텔 주목

올해 상반기까지 투자 수요가 증가하면서 기존 오피스텔 매매가격이 크게 높아진 탓에 임대수익률은 하락세를 보였다. 기대 수익률은 낮아지고 투자비용 마련 부담은 커지면서 오피스텔 매매 거래도 관망세를 보였다.

부동산114는 소액 투자가 가능한 저가 오피스텔을 중심으로 투자 관심 수요가 재형성될 것으로 전망하고 있다. 오피스텔 투자 수요자들이 선호하는 1억 원 안팎의 소형 오피스텔은 초기 투자금 부담이 적기 때문에 임대수익률이 상대적으로 높게 형성되는 편이다. 소액 오피스텔이 많은 서울 경기 지역을 먼저 살펴보고 역세권 소재 오피스텔과 업무지구 연계성이 좋은 곳을 선별 투자하는 것이 바람직하다는 설명이다.

서울 경기권의 1억 원 미만 소액 오피스텔은 5만실 정도로 추정된다. 서울 강서, 서초, 마포, 구로, 영등포 등지에 주로 분포하고 경기도에서는 고양, 부천, 수원, 안산, 시흥시 순으로 재고량이 많다.

◇ 입지 좋은 곳부터 찾아라

하반기 분양계획과 입주를 앞둔 신규 오피스텔도 관심을 끌 전망이다. 분양가격은 기존 재고보다 부담이 크지만 입지적으로 우수한 곳에서 공급되거나 브랜드, 디자인 등이 차별화된 오피스텔이라면 투자 관심이 늘어날 수 있다.

대신 시장 분위기에 휩쓸린 투자는 금물이다. 올 상반기 오피스텔 분양시장이 인기를 끌면서 청약과열 현상을 보인 곳도 있고 주변 거주환경과 분양가 적정성, 실제 임대수익률 등을 꼼꼼히 따져보지 않고 투자에 나서는 투자자들이 많아 계약률이 좋지 않은 경우도 있었다.

김규정 부동산114 부장은 “이번에 세제 지원이 더해지면서 분위기에 휩쓸려 투자에 나설 우려도 적지 않은데 앞으로 신규 공급물량이 어디에 얼마나 있는지 미리 점검한 후 상품별로 비교 검토한 후 투자에 나서는 것이 바람직 하다”고 조언했다.