주택임대사업 시 챙겨야 할 것은

‘이 참에 부동산 임대사업이나 해볼까?’

8·18 전세대책을 통해 정부가 전·월세 가격 안정화를 위해 주택임대사업자의 자격조건을 완화함에 따라 임대사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 기존까지 임대사업자의 등록기준은 최소 3가구였지만 이번 대책으로 등록기준이 1가구 이상이면 가능해졌다.


수도권에서 부동산을 취득한 금액이 6억원 이하이면서 전용면적 149㎡이하의 주택이 1가구만 있어도 임대사업을 할 수 있게 된다. 또 양도소득세 장기보유 특별공제와 종합부동산세 비과세, 재산세와 취득세를 면제받거나 또는 25~50% 감면되는 등 세제 혜택도 받을 수 있다.

이에 따라 임대사업자의 수도 늘어날 전망이다. 정부가 2·11 전세대책의 일환으로 세제혜택 대상을 5가구에서 3가구로 낮추자 상반기 주택임대사업자의 수가 1100여명 늘어난 바 있다.

◆주거용 오피스텔, 미분양 아파트 등 관심 커져


주택임대사업자의 문턱이 낮아지면서 관심은 기존 미분양 아파트와 주거용 오피스텔로 관심이 쏠리고 있다.

미분양 아파트의 경우 임대수요 확보가 쉽고 금융혜택이 있다는 장점이 있다. 향후 주택시장이 반전될 경우 시세 차익도 기대할 수 있다. 다만 아파트 시장 열기가 예년만 못해 임대수익을 올려도 시세 하락 시 투자수익이 마이너스가 될 수 있어 주의가 요망된다.

임대사업자 등록대상에 포함된 주거용 오피스텔 역시 인기가 높아질 전망이다. 도시형생활주택에만 해당됐던 세제혜택을 주거용 오피스텔 임대에서도 똑같이 적용키로 했기 때문이다.

개인이 임대사업자로 등록을 하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세와 재산세 감면 등의 혜택을 받을 수 있게 된다.

문제는 높아진 투자수요로 오피스텔의 매매가격이 높아졌다는 점이다. 매매가격이 높아지면 그만큼 임대수익률은 낮아진다. 하지만 오피스텔 투자 수요자들이 선호하는 1억원 안팎의 소형 오피스텔은 초기 부담금이 적고 임대수익률이 상대적으로 높아 선호도가 높을 것으로 관측된다.

부동산114 리서치센터 관계자는 “소액 투자가 가능한 저가 오피스텔을 중심으로 투자 관심수요가 재형성될 것”이라고 전망했다.

서울 및 수도권의 1억원 미만 오피스텔은 5만여실 정도다. 서울에서는 강서, 서초, 마포, 구로, 영등포 경기도에서는 고양, 부천, 안산, 시흥 순으로 재고량이 많다.

◆주택임대사업자가 챙겨야 할 세무상식

주택임대사업을 경험한 투자자들은 대부분 복잡한 세금규정과 기대 이하의 수익률, 세입자의 잦은 요구사항 등으로 어려움을 겪었다고 토로한다. 그만큼 자본이 갖춰졌다 하더라도 주택임대사업을 통해 수익을 내기란 쉽지 않다. 특히 세금 부분은 수시로 바뀌고 복잡해 수익 포트폴리오를 작성할 때 간과하기 쉽다.

<단 1%도 놓칠 수 없는 부동산 절세법>(신방수 지음, 팩컴북스 펴냄)을 통해 주택임대사업자가 미리 고려해야할 세금 부분을 정리해봤다.

1. 임대주택사업용 주택과 거주용 주택이 있는 상태에서 거주용 주택을 양도하면 비과세가 적용되지 않는 것이 원칙이다.

2. 매입임대주택은 5년간 의무적으로 임대해야 한다. 하지만 부득이 이를 처분하고자 할 때에는 관할 시·군·구청에 문의해 재산세 추징 문제가 발생하지 않도록 해야 한다. 다만 비과세 받은 종합부동산세는 추징이 발생하며 양도소득세는 보유기간에 따른 세율로 세금을 내야한다.

3. 원칙적으로 2주택 이상을 보유하고 있는 상태에서 월세소득이 발생하면 소득세를 내야한다. 만일 1주택을 보유하고 있는 경우에는 기준시가 9억원을 초과하는 경우에만 월세소득을 낸다.

4. 전세보증금에 대한 임대소득을 계산할 때 공동등기는 지분이 많은 사람의 소유로 한다. 지분이 같은 경우에는 각각 소유로 할 수도 있고, 합의에 의해 둘 중 한 사람의 소유로 할 수도 있다.

5. 빌라 등을 신축해 판매하는 주택신축판매사업자는 보존등기를 낸 후 이를 소비자에게 소유권 이전등기를 한다. 이때 사업자가 사용승인일 전에 사업자등록을 하면 취득세 등이 면제된다.