[더벨]고려개발 성복 PF 만기 연장 조건은

고려개발 (11,000원 ▼50 -0.5%)의 3600억원 규모 용인성복 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장이 이뤄졌다. 지난달 24일부터 연체가 돼왔던 PF로 일단 기존 조건대로 1개월 연장을 하고 이후 본PF를 추진하게 됐다.

본PF를 추진한다는 방안에는 대주단(농협·외환은행·국민은행)과 고려개발, 그리고 모회사인 대림산업간 협의가 이뤄졌다. 하지만 구체적인 조건 등에 대해서는 확정되지 않았다.

본PF와 함께 소형 평형 위주로 설계 변경을 해 분양에 나선다는 큰 틀은 잡았다. 본PF의 만기는 3년 정도로 이야기되고 있다. 또 기존 10%를 웃돌던 금리를 한자릿수로 낮추는 것도 협의의 주요 안건으로 다뤄진다. 모기업 대림산업의 직간접적 지원도 동반될 필요가 있다.

용인성복 PF의 당초 금리는 4%대. 하지만 건설사 워크아웃 등 금융시장과 건설업계 환경이 급속도로 악화되면서 두자릿수 금리로 만기 연장이 이뤄졌다. 현재는 10%대 초반. 이로 인해 도급금액 2800억원 수준이었던 해당 사업의 PF 규모가 3600억원 정도로 크게 상승했다. 금용비용이 그만큼 커진것.

때문에 사업 성공을 위해 금융비용을 낮추기 위한 노력이 적극적으로 이뤄질 예정이다. 7~8%대 수준이 언급되고 있다.

금리 인하의 조건은 있다. 가장 중요한 것으로 모기업 대림산업의 지원이다. 대림산업은 해당 PF 사업장을 위해 1500억원 규모의 대여금 한도를 두기도 했다. 현재 잔액은 300억원이다.

본PF 과정에서 대림산업은 공사비 보충 형태로 지원할 가능성이 높다. 연대보증과 자금보충 등 직접적인 보증은 공정거래법상 위법이기 때문이다.

두번째 조건은 기존 시행사 제니스의 사업 배제다. 그동안 평수 조절 등의 문제로 갈등을 빚어오면서 사업 비용을 키운 측면이 있기 때문이다. 대부분의 시행사는 대형 평수 비중을 높여 사업이익을 극대화시키려 하지만 현재 부동산 경기를 감안하면 쉽지 않은 일이다.

결국 제니스의 시행권에 대한 대가를 지불하고 관리형 토지신탁으로의 전환이 거의 확정적이다. 관리형 토지신탁으로 전환하게 되면 시행 주체가 기존 시행사에서 신탁회사로 바뀌게 된다. 시행사 부도 등에 대한 안전 장치가 마련된 셈이다. 분양가는 3.3㎡당 1390만원 선에서 검토중이다. 1600여세대다.

한편 해당 PF 채권의 연체, 즉 기한이익 상실을 이유로 이달 NICE신용평가는 고려개발의 신용등급을 A-에서 BBB+로 한단계 낮추었다. 또 등급 하향 워치 대상에 올리면서 추가 하향 여지도 남겨뒀다.