나도 '빌딩 주인' 되어볼까?

길을 가면서 대형 오피스 빌딩을 볼 때에, “나도 저런 빌딩을 가지고 있으면 원이 없겠다.” 이런 생각을 하는 사람들이 많다. 어차피 단순히 빌딩의 소유 자체에 의미가 있는 것이 아니라 빌딩에서 얻어지는 수익을 겨냥하는 것에 의미가 있다.

부동산투자회사(리츠, Real estate investment trust)의 지분을 소유하면 그 부동산리츠에서 소유한 건물의 임차인으로부터 들어오는 임대수익과 매각시 시세차익을 공유하게 된다. 일반 개인으로서 빌딩 전체를 구입하지는 못하더라도 간접상품을 통해 투자할 수 있는 것이다. 직접 대형 빌딩을 관리하고 유지하는데 들어가는 번거로움은 없이 수익을 얻게 된다.


리츠는 투자대상에 따라서 일반 리츠와 기업구조조정리츠(CR리츠)로 구분한다. 이중에서 일반 리츠는 일반 부동산에 투자하여 수익을 얻는 것이며, CR리츠는 기업의 자금사정이 어려워져서 구조조정을 위하여 내놓는 부동산을 구입하는 것이다. 국내 최초 CR리츠는 2001년에 리츠관련법이 제정된 이후 2002년 1월에 인가받은 교보메리츠퍼스트기업구조조정부동산투자회사였다. 지금은 청산된 상태다.

수익 올리는 방식에 따라서는 임대형과 개발형으로 구분한다. 임대형은 부동산을 임대하여 얻어지는 임대료를 주수익원으로 하며, 개발형은 부동산을 개발 분양해 수익을 얻거나 오래된 건물을 구입하여 가치를 높인 뒤 팔아서 차익을 얻는 것이다.


코크렙8호가 소유하고 있는 서울 종로구 수성동의 G타워.


운영 방식에 따라서는 회사형 리츠인 ‘자기관리형 리츠’와 신탁형 리츠인 ‘위탁관리 리츠’로 구분할 수 있는데, 이중에서 회사형 리츠는 공모를 통해 일반투자자의 자금을 모은 뒤 유가증권시장에 상장한다.

일반 투자자로서는 이러한 리츠가 소유한 부동산에서 괜찮은 수익이 얻어질 수 있다고 판단하면 공모에 참여하거나 공모가 완료되어 상장된 후 주식시장에서 거래를 통해 지분을 구입하면 된다. 부동산 간접상품의 또 다른 상품인 부동산펀드도 투자자들로부터 자금을 공모해 부동산에 투자한다는 점은 같다.

부동산 간접투자상품들은 수익증권이나 주식의 형태로 발행되어 수익증권은 환매금지 기간이 지나면 환매를 요청할 수 있고 주식은 시장에서 사고 팔 수 있으므로 부동산을 직접 소유하는 것보다 환금성이 좋다.

◆8년간 연평균 수익률 17.58%

부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사들의 총자본금 규모는 3조9천억원대이며 총자산 규모로는 7조3천억원대의 시장을 형성하고 있다(2011년 9월23일 기준). 이중에는 기업구조정부동산투자회사 32개, 위탁관리부동산투자회사 13개, 개발전문위탁관리부동산투자회사 15개, 자기관리부동산투자회사 5개 등 총 65개사가 있다. 9개사가 청산을 완료하였고, 2개사가 청산 진행 중에 있다.

리츠에서는 매달 고정적으로 들어오는 임대료수익과 관리비수익에 의한 배당 이외에도 매각시 차익에서 발생하는 청산배당도 기대할 수 있다. 리츠에서는 발생 이익의 90% 이상을 배당으로 투자자에게 분배해야하며 배당수익률이 으레 7~8% 이상 된다. 지난 2002년부터 2009년까지 8년간 리츠에서는 8년간 연평균 17.78%의 수익률이 실현되었다(한국부동산투자운용협회 자료).

임대형 부동산펀드보다 월등하게 높은 수익률이다. 경기가 좋아지고 부동산시장이 대세 상승인 기간에는 빌딩의 가격이 상승하여 리츠에서도 청산배당이 많아서 높은 수익률이 얻어진 경우들도 있다. 시세 차익이 별로 얻어지지 않을 때에는 청산배당은 적더라도 안정된 임대수익에 의한 수익률이 얻어진다.

◆6개 리츠 증시에서 거래

현재 주식시장에서 거래되는 리츠로는 코크렙8호 (4,430원 ▲50 +1.1%), 코크렙15호 (3,305원 ▲10 +0.3%), 트러스와이7호, 골든나래리츠 (74원 0.0%), 이코리아리츠 (994원 ▼506 -33.7%), 광희리츠 (3,130원 ▼145 -4.43%)가 있다. 이중에서 골든나래리츠, 이코리아리츠, 광희리츠는 자기관리리츠로서 부동산 개발사업을 겨냥하여 설립된 것이다. 광희리츠는 토지매입가격 상승으로 인한 사업성 악화의 우려로 원래 계획했던 서울 구로구 오류동의 도시형생활주택 개발사업을 그만 두고 서울 영등포구 당산동 한국철도공사 사원아파트 부지 개발사업에 투자하기로 변경했다.

이코리아리츠는 원래 부산시 민락동 도시형생활주택 매입사업, 오산시 원동 파크스퀘어 매입사업, 서울시 구의동 백송빌딩 매입사업을 진행하였는데 난항을 겪으면서 이들 사업을 대구시 범어동 위브더제니스 상가 매입, 양주시 그랑시떼 상가 매입 건 등으로 변경했다.



골든나래리츠는 거제 주상복합 개발사업에서 도시형생활주택 134가구의 분양에서 고분양가 논란으로 분양가를 낮추어서 사업의 경상이익이 당초 예상보다 줄었다. 이와 같이 사업계획이 안정적으로 실현되지 못하여 변경되면 주가의 불확실성이 크게 나타난다.

이처럼 개발이익을 추구하는 리츠가 아니라 기존 대형 빌딩을 매입하여 임대수익을 추구하는 리츠에서는 임대료 및 관리비 수익을 바탕으로 하는 수익이 고정적으로 얻어지기 때문에 안정된 배당금을 기대할 수 있다. 투자금액 대비 얻어지는 연환산 수익률은 시중 금리보다 높으며 웬만한 채권이자율을 능가한다. 이러한 리츠로는 코크렙제8호, 코크렙제15호, 트러스와이제7호가 주식시장에 상장되어 있다.

코크렙15호가 소유한 인송빌딩은 지하철 1호선 및 4호선의 환승역과 KTX 서울역에서 도보거리 이내 퇴계로 대로변에 있으며 남산을 조망할 수 있는 빌딩이다. 설립 후 3년 시점인 제7기(2013년)에 빌딩을 전면 리모델링하고 신규 A급오피스로 전환하여 빌딩의 가치를 높인 후 시장에 매각하는 것을 원칙으로 하고 있다. 리모델링시 임대면적을 추가로 1,600평 넓히고 주차장을 신·증축할 예정이며, 리모델링으로 평당 임대료가 크게 올라갈 전망이다.

부동산의 장부가는 2009년의 1,207억원으로부터, 리모델링 후 2014년에는 1,479억원으로 올라가서 매각가를 1,814억원으로 회사측에서는 예상한다. 현재까지의 배당수익률은 가장 높지만 리모델링이 진행되는 제7기~8기에는 임대료가 들어오지 않아 미배당 될 것을 감안해야 한다. 또한 리모델링으로 차익이 실제로 어느 정도 얻어지는가에 따라서 청산배당금이 달라지고, 최종 수익률도 달라진다.

트러스7호는 2011년 9월30일에 상장되어 아직까지는 배당이 이루어지지 않았고 2012년 4월30일에 첫 배당이 이루어진다. 트러스7호가 소유한 목동 SMT 빌딩은 지하철 5호선 오목교역에서 도보거리에 있고 목동 신시가지의 중심가인 오피스 타운내 위치해 있다. SBS컨텐츠허브·이건창호·신한은행·삼성생명·삼성화재·동양엘리베이터·현대건설·메트라이프생명 등이 입주해 있다.

코크렙8호는 서울 종로구 수송동에 있는 G타워와 성남시 분당구 서현동에 있는 센트럴타워, 2개의 건물을 소유하고 있다. G타워는 지하철 1호선 종각역과 5호선 광화문역 인근의 종로구청 옆에 있으며, 센트럴타워는 지하철 분당선 서현역 바로 앞 분당의 중심 상업 지구에 위치해 있다.

이들 부동산리츠는 청산 시점까지 보유시 주가대비 배당수익률이 8% 이상 예상되며, 청산시 차익 발생여부에 따라 최종수익률이 달라질 것이다. 상업용 부동산의 가격은 임대수익률에 의하여 영향을 받기 때문에 임대료가 일정 수준 이상 유지된다면 매각 시 큰 위험이 나타나지는 않는다. 일반 주식 가격의 높은 변동성이 우려되고 아파트 가격의 정체를 예상하는 개인투자자라면 안정된 임대수익이 들어오는 대형 빌딩에 대한 투자를 주식시장에서 거래되는 리츠를 통해서 할 수 있다.