"분양가상한제 아파트 10% 비싸진다"

-택지비 실거래가 인정범위에 법인 장부가격 포함
-택지매입위한 대출이자율 6~8% 수준으로 현실화
-주택법 시행령·규칙 등 개정해 내년 2월부터 적용



앞으로 분양가상한제 대상 아파트의 택지비를 산정할 때 실매입가로 인정될 것으로 보인다. 택지를 매입하기 위해 들어가는 대출 이자비용도 실제 계약한 금리 수준으로 상향조정된다.


분양가상한제의 핵심 요소인 택지비가 감정평가금액이 아닌 사실상 실제 계약 가격으로 현실화되는 것이다. 이럴 경우 민간아파트의 분양가가 최대 10% 정도 높아질 여지가 있는 것으로 업계는 추산했다.

국토해양부는 12.7대책의 후속 조치로 이같은 내용을 골자로 한 '분양가상한제 개선 방안'을 마련, 오는 27일 대통령 신년 업무보고에 맞춰 발표할 예정이다. 분양가상한제 하에서 민간택지에 대한 택지비는 기본적으로 감정평가를 통해 결정된다.

하지만 경·공매 낙찰가격과 공공기관으로부터 매입하는 가격 등 실제 매입 가격이 증명될 경우 예외적으로 감정평가액의 120% 범위내에서 실매입가를 택지비로 인정하고 있다.


업계는 그동안 분양가상한제의 모태인 분양가 연동제 당시에도 매입 내역 증명이 가능한 법인 장부가격을 실매입가로 인정했다는 점을 들어 실매입가 인정 범위에 포함시켜 줄 것을 국토부에 요구해 왔다.

국토부 관계자는 "법인 장부도 투명성이 많이 강화돼 보완책과 함께 실매입가로 인정하는 방안을 긍정적으로 검토중"이라고 말했다.

택지를 매입할 때 들어가는 이자비용과 이자 납부 인정기간을 현실화하는 방안도 추진된다. 국토부는 실제 업체들이 대출을 통해 택지를 매입하는 경우 이자율이 제1금융권은 신용도에 따라 6~8% 사이에 집중돼 있는 것으로 파악하고 있다.

하지만 현행 분양가상한제에서 인정되는 금리는 예금은행 가중평균 1년만기 정기예금금리(20%)와 기업대출금리(80%)를 가중평균한 5.3% 수준이어서 현실과 상당한 괴리가 있다는 게 국토부의 판단이다.

보통 20% 정도는 자기자본으로, 80% 정도는 대출로 택지를 매입한다는 가정하에서 산출된 것인데 다양한 현실을 반영하는 데 무리가 있음도 문제점으로 지적됐다.

국토부는 현재 기업대출금리만 따져서 5% 후반으로 상향조정하거나 실제 제1금융권 대출금리(6~8%)로 현실화하는 방안 등을 논의 중이다. 기간이자 인정기간도 택지비 비중에 따라 입주자모집공고일 이후 △6개월(30%) △9개월(30~40% 이하) △12개월(40% 초과)이던 것을 연장해 주는 방안이 검토되고 있다.

국토부 관계자는 "이자비용 산정시 이자율과 인정기간을 연장해주는 방안을 다각도로 모색중"이라며 "다만 신용도가 나쁠수록, 미분양 기간이 길수록 인정범위가 커지는 모순이 있어 보완책을 강구중"이라고 설명했다.

업계에선 택지매입비와 대출금리가 현실화될 경우 분양가상한제는 사실상 '절반의 폐지'란 반응이다. 대형건설사 한 관계자는 "분양가상한제 하에서 분양가 결정시 택지비가 거의 40% 이상을 차지한다"며 "실거래가가 택지비로 인정되면 분양가상한제 부담은 많이 줄어들 것"이라고 말했다. 분양가상한제에서 분양가는 택지비와 건축비, 가산비용으로 결정된다.

분양가상한제 대상 아파트의 추가선택 품목(플러스옵션) 항목에 붙박이장을 포함하는 방안도 논의 중이다. 현재 분양가상한제에서는 발코니 확장과 시스템 에어컨·주방형 붙박이 가전제품을 플러스옵션 인정 품목으로 한정하고 있다.

국토부는 또 공공택지에서 분양하는 아파트의 공시항목을 현행 61개에서 민간택지 수준으로 간소화해 민원 해결 등에 소요되는 건설사의 부담을 줄여주기로 했다. 국토부는 주택법 시행령과 시행규칙 등을 개정해 빠르면 내년 2월부터 개정안을 적용할 방침이다.