연금형 상가 투자 체크 포인트

주택시장의 침체와 경기 불안으로 수익형 부동산시장이 상대적으로 호재를 맞고 있다. 1~2인 가구 증가와 노후 연금형 상품이라는 수요·공급의 이해가 맞아떨어지면서 추후 시장 확대의 기대감도 높아지는 추세다.

도시형생활주택과 오피스텔과 더불어 전통적 수익형 부동산인 상가 역시 회생의 기회를 맞았다. 최근 10년간 테마형 상가의 침체로 상가 시장 전체가 위축되기도 했지만 판교·세종시 등 신도시에서 불어 닥친 변화의 바람이 상가시장 확대의 마중물 역할을 하고 있는 것. 연금으로 활용할 만한 상가 투자 전략을 살펴봤다.


◆확대 상권에 주목하라

상권은 흔히 물에 비유된다. 흐름이 있다는 이야기다. 영원할 것만 같던 상권이 쇠퇴의 길을 걷기도 하고 한산한 뒷골목으로 여겨졌던 주택가에 상권이 형성되기도 한다.

박상언 유앤알컨설팅 대표의 저서 <나는 주식보다 연금형 부동산이 좋다>에는 상권 변화의 사례로 신촌과 홍대를 예로 들고 있다. 연대, 이대, 서강대 등이 버티고 있는 신촌 상권은 1990년대까지만 해도 영원할 것처럼 여겨졌지만 현재 홍대 상권에 주도권을 빼앗긴 상태다. 밀리오레 등 초대형 쇼핑몰 등이 신촌역 초역세권에 자리 잡았지만 지금은 자취를 감췄거나 몰락의 길을 걷고 있는 것이 증거다.


반면 홍대 상권은 지방 수요는 물론 외국 젊은이들의 문화해방구로 입지를 단단히 다지며 인근 지역으로 계속 영토를 넓혀가고 있는 중이다.

◆재개발·재건축 정보를 취득하라

강동구에서 학원을 운영하고 있는 김성호(48) 씨는 폐업 위기 상태다. 학원 인근 단지의 재건축 이주 결정이 나면서 원생의 감소가 급속하게 이뤄졌기 때문이다. 개업 당시 투자했던 권리금도 못 받을 처지다. 학원 운영에만 치중하느라 주변의 재개발·재건축 정보에 소홀했던 자신이 원망스럽다.

재개발·재건축은 상권의 흥망성쇠를 결정하는 중요한 열쇠다. 만약 해당 상가 주변에 재개발이나 재건축이 진행되고 있다면 상권은 개발이 완료될 때까지 죽은 상권이나 다름없다.

인근 부동산중개업소에 들러 개발계획을 들어보는 것이 안전하다. 평소 상가 투자 예정지의 인근 개발 계획 등을 꼼꼼히 챙겨보는 것도 방법이다. 노점상의 변화에도 주목할 만하다. 상권 변화에 가장 민감한 이들이다.

◆주상복합 상가, 빛 좋은 개살구 주의

주상복합 상가는 도심에 위치해 있고 고정 수요를 확보하면서 주변 유동인구 흡수가 가능해 관심이 높지만 단점도 있다. 주상복합 특성상 쾌적한 주거환경을 지향하다보니 좋은 상권과는 거리가 있는 곳이 많다. 아파트 주거민 의존도도 높은 편인데 출퇴근 수요가 많아 낮 시간 동안의 매출은 기대 이하일 때도 있다. 외부에 노출되지 않은 상가의 경우 접근성이 떨어지는 문제도 발생한다.

박 대표는 저서에서 “주상복합 내 고층 사무실에서 근무하면서 관찰해보니 6개월 이상 버티지 못하는 사례를 자주 목격한다”면서 “역세권 주상복합 상가라 할지라도 1층 전면부, 상층부 클리닉, 금융기관 입점 점포를 제외하면 투자의 사각지대다. 특히 후면이나 지하 등은 장기 공실로 방치된 사례가 많다”고 기술하고 있다.

자체 건물 수요보다는 주변 상권과 어우러지면서 고객 유입이 자연스러운 곳을 골라야 승산이 있다는 것이다.

◆이면도로 먹자골목 틈새 입지

이면도로 상가는 비교적 대로변 상가보다 분양가 수준이 낮고 생활 필수 대표 업종이라 창업수요가 풍부한 편이다. 하지만 음식업 등 필수업종은 개업률 대비 폐업율이 높아 투자에 신중을 기해야 한다.

우선 기본적으로 거주수요가 확보되고 직장인과 학생수요가 풍부한 역세권이면 유리하다. 분식형태의 소형 음식점 뿐 아니라 대중음식점, 전문음식점의 분포가 집중되거나 예정된 곳으로 세입자의 매출이 안정적으로 확보될 수 있는 곳을 선택해야 한다. 주차시설을 확보할 수 있느냐도 체크 포인트다.

높은 권리금과 매입가가 형성된 기존 유명 상권 보다는 배후수요가 튼튼하고 역세 상권이면서 주변에 업무시설이 포진한 신도시나, 공급가격에 경쟁력을 갖춘 기존 상권 내에서도 준공 후 미분양된 선임대 상가에 대해 관심을 둘만하다.

상가정보연구소 박대원 소장은 “올해는 호재보다 경기불안이라는 악재에 무게가 실린 만큼 상가시장 역시 보수적 장세가 예상된다”며 “때문에 불황을 피할 수 있는 안정적 투자처로서 틈새입지에 대한 관심이 높아질 전망”이라고 설명했다.