수익형 부동산의 함정 세가지

"분양업체에서는 10%도 너끈하다고 했지만 저는 보수적으로 잡아 8% 정도의 수익률을 기대했습니다. 그런데 실제로는 5%도 안 나오더라고요. 앞으로가 문제예요. 수익률이 더 나빠질 것 같아요."

한채의 오피스텔과 두채의 도시형 생활주택을 노후대비용으로 투자한 A씨는 기자와 만난 자리에서 이같이 토로했다. 분양업체의 꼬임에 속아 잘못된 투자를 했다가 노후생활이 엉망이 됐다는 자조 섞인 한탄이다.

기대했던 수익률이 나오지 않는 이유는 다양하다. 공동전기세 등 관리비를 감안하지 않았거나 오피스텔 구입 시 발생하는 취·등록세를 간과했을 때 수익률은 낮아진다.


세입자 변경 시 지불해야 하는 임대차 중개수수료도 부담이다. 세입자가 자주 바뀌는 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우 거의 한달에 가까운 월세 수입이 중개수수료로 사라진다. 아파트 등 일반 주택거래수수료에 비해 2~3배 비싸기 때문이다. 이외에도 바뀌는 세입자가 요구하는 도배·장판 등 수리비 역시 투자자가 지불해야 하는 부담이다.

투자의 결과는 투자자의 책임이다. 잘못된 투자를 했다고 아무리 원망해봐야 손실을 입는 것은 투자자다. 투자에 앞서 미리 위험은 없는지 주변 상황을 파악하고 계약 내용을 꼼꼼히 체크해야 하는 이유다. 수익률을 위협하는 수익형 부동산의 함정을 정리해봤다.
　

사진은 기사 내용과 관계 없음

1. 전용률의 함정

잠실에서 최근 분양한 B오피스텔의 3.3㎡당 분양가격은 1400만원대. 인근 C오피스텔의 10년 전 분양가인 1250만원과 비교하면 싼 편으로 생각하기 쉽다. 새 오피스텔이 10년 전 가격과 3.3㎡당 200만원도 채 차이가 나지 않기 때문이다.


하지만 여기에는 미처 계산되지 않은 수치가 있다. 바로 전용률이다. 전용률은 분양주체가 공급하는 분양면적 대비 전용면적의 비율이다. 전용률이 낮을수록 입주자 전체가 공동으로 사용하는 면적은 넓은 대신 실제 입주자가 사용하는 공간은 좁아진다.

B오피스텔과 C오피스텔의 전용률을 살펴보면 분양가격의 비밀이 풀린다. C오피스텔의 전용률이 54%인 반면 B오피스텔 전용률은 44%에 불과하다. 전용면적에 따른 분양가를 환산하면 3.3㎡당 1000만원가량 차이가 난다.

전용률이 낮아지면 임대가 어렵다. 같은 값이라면 실제 주거면적이 넓은 것을 선호하기 마련이다. 오피스텔에 비해 전용률은 조금 높지만 도시형생활주택 역시 마찬가지다. 오피스텔 평균 전용률이 50~60%라면 도시형생활주택의 전용률은 70~80%다. 대신 3.3㎡당 분양가가 오피스텔에 비해 조금 높은 편이다.
　
2. 계약률의 함정

최근 공정위는 시행사인 D사와 시공사인 E사에게 아파트 분양광고를 통해 계약률을 '뻥튀기' 했다며 시정명령을 내렸다. 계약률은 부동산 구입에 중요한 요소로 작용하는 수치다. 분양률이 높다면 인기가 높다는 반증이고, 이는 곧 임대나 수익률에도 영향을 주기 때문이다.

실제로 관련업계에 계약률을 문의하면 돌아오는 답변이 제각각이다. 시공사인 대형건설사의 답변과 시행사의 답변, 분양대행사의 답변이 많게는 30% 넘게 차이가 난다. 인근의 부동산 중개업소에 문의해도 공식적인 계약률을 알려주지 않는다면서도 '마감 임박'을 외치기 일쑤다. 계약이 완료돼야 프리미엄을 노리는 거래가 왕성해지는 까닭이다.

아파트에 비해 규제가 덜한 수익형 부동산의 경우 계약률 부풀리기는 더 심한 편이다. 최근 청약 대박이라고 홍보했던 F사와 G사는 특별공급이나 추가공급이라는 명분을 내세워 미문양 물량을 혜택처럼 포장해 빈축을 샀다. 아파트와 달리 오피스텔 등 수익형 부동산은 금융결제원이 확인하지 않는다. 결국 분양업체의 말만 믿을 수밖에 없는 것이 현실이다.

특히 상가시장의 계약률 뻥튀기는 관행처럼 여겨질 정도로 빈번하다. 일부 상가분양업체는 계약률이 95%에 이른다고 수개월간 홍보하고 있다. 계약률을 높이기 위해 노골적으로 '입점 확정'을 홍보하는 분양업체도 계약 빈곤에 시달리는 경우다.
　

제2롯데월드앞 오피스텔

3. 공실률의 함정

아무리 포트폴리오상 수익률이 뛰어나더라도 들어오는 세입자가 없다면 예상 수익률을 달성하기 어렵다. 수익형 부동산 분양업체가 이야기하는 주변 임대료를 믿었다가 낭패를 보는 경우다. '주변 월세 임대 시세 125만원'이라는 홍보에 맞춰 오피스텔을 구입했다가 두달째 세입자를 찾지 못하고 있는 A씨가 그런 사례다.

기존 오피스텔의 거래에서는 위장 임차인을 내세워 높은 임대료를 받고 있다고 속이는 사례도 있다. 아는 이의 명의만 빌려 임차액을 높게 설정해 거래한 뒤 세입자가 계약을 해지하는 방식이다. 매수자는 기존 임차액으로 새로운 세입자를 찾지만 높은 임대료로 인해 공실을 피할 수 없는 상황에 몰리게 된다. 공실은 수입과 직결되기 때문에 매수자는 당초 목표를 수정해 가격을 낮춰 임대할 수밖에 없다.

지역적 특색을 파악하지 못해 공실을 경험하는 경우도 있다. 대학가의 수익형 부동산이 대표적인 케이스다. 방학이 되면 집을 비우는 대학생이 많아 연간 1~2개월의 공실이 빈번하게 발생한다. 같은 조건의 다른 지역과 비교하면 예상 수익률을 70~80% 수준으로 낮춰 잡아야 한다.

상가의 경우 공실률은 치명적이다. 공실이 발생한다는 것은 곧 상권의 쇠퇴를 의미한다. 상권의 쇠퇴는 상가가 가치를 잃고 있다는 증거다. 경매시장에서 감정가 내지는 분양가격의 20~30%에도 낙찰되지 않는 쇼핑몰이 많은 것도 같은 이유다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "상가투자에 있어 최대의 적은 장기 공실이다"며 "공실은 곧 투자금의 손실을 의미하기 때문에 투자에 앞서 수익계산보다는 임차인과 소비자의 입장에 서서 물건 선별에 신중을 기해야 한다"고 강조했다.