급조한 '5·10대책'…엉터리 재건축정책

정부의 '5·10대책'에 포함된 재건축 규제 완화 조치들이 겉보기와 달리 실속이 없다는 지적이다.

재건축아파트의 용적률 인센티브 허용과 1대 1 방식에 따른 면적증가 완화 등은 사실상 실시되고 있거나 실제 적용사례를 찾아보기 힘들 것이란 회의론이 고개를 들고 있다. 일각에선 개별적인 법 개정이나 시행령 개정 사안을 '구색 맞추기' 식으로 부동산 종합대책에 포함시킨 게 아니냐는 비판마저 나오고 있다.

↑자료: 부동산114

◇"재건축 용적률 인센티브, 대부분 시행하던 조치"
정부가 지난 10일 발표한 '주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안'에는 뉴타운지구내 재개발사업에만 적용되던 용적률 인센티브 제도를 재건축으로 확대한다는 내용이 포함됐다.

이를테면 3종 일반주거지역의 용적률은 250%이지만, 기부체납 등을 통해 법정 상한선인 300%까지 적용받고 늘어난 용적률만큼 주택을 더 많이 지을 수 있게 되는 셈이다. 대신 용적률 증가분 중 20~50%이상을 임대주택으로 공급해야 한다. 이를 위해 국토해양부는 '도시재정비촉진을 위한 특별법'(도촉법) 개정을 추진할 방침이다.

이번 대책에서 정부는 재개발에만 적용돼 오던 용적률 인센티브가 재건축으로 전면 확대되는 것처럼 발표했지만, 이미 재건축은 근거법인 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정을 통해 용적률 인센티브를 적용받고 있다. 결국 이번 대책은 재건축아파트가 뉴타운지구에 묶인 탓에 다른 곳처럼 용적률 인센티브 적용을 받지 못했던 형평성 문제를 개선한 것이다.


국토부가 지난해 말 도촉법 개정을 통해 뉴타운 용적률 인센티브를 허용하면서도 뉴타운지구내 재건축에 대해선 별도 언급을 하지 않은 탓이다. 결과적으로 도촉법이 갖고 있던 일종의 오류를 바로잡은 것.

국토부 관계자는 "재건축 용적률 인센티브는 이미 실시하고 있는 정책이지만 뉴타운내에서 재개발이 아닌 재건축으로 추진할 경우에는 근거법이 없어 혜택을 받지 못해 형평성을 맞춘 것"이라며 "대책 발표에서 이를 상세히 설명하지 못해 오해를 불러일으킨 부분이 있다"고 인정했다.

현재 천호·미아·방화·아현·길음 등을 비롯해 수도권 뉴타운지구내 17곳의 재건축단지가 포함돼 있다. 천호동 D공인 관계자는 "정비계획이 이미 수립된 곳은 조합원들이 임대주택 증가에 대해 반감이 큰 상황이어서 뉴타운내 재건축사업지에서 용적률 인센티브를 받기 위해 계획을 수정하기란 쉽지 않을 것"이라며 "다만 아직 정비계획 수립 전인 곳은 가능성이 있다"고 말했다.

◇1대 1 재건축 면적 완화 "적용사례 찾기 어려울 것"
1대 1 재건축의 면적 완화도 실효성이 떨어질 것이란 의견이다. 1대 1 재건축은 기존주택의 면적을 유지하되(현행은 면적 10% 증가 허용) 용적률에 여유가 있으면 일반분양을 85㎡(이하 전용면적)이하로 공급할 수 있는 제도다. 이번 대책에선 면적 증가를 10%이상으로 높이되, 반대로 축소할 수도 길도 열어놨다. 국토부는 이달중 면적 증가와 축소 범위를 확정할 예정이다.

정해진 용적률에서 면적을 늘려가면 일반분양 물량이 필연적으로 줄어들게 돼 추가부담금이 늘어난다. 개별 재건축단지의 이해관계에 따라 달라지겠지만, 부동산시장 불황기에 부담금을 더 내고 면적을 늘리는 경우는 많지 않을 것이란 게 부동산업계의 중론이다.

특히 강남의 중층 재건축단지의 경우 용적률을 법적 상한까지 최대한 끌어올린 경우가 많아 1대 1 재건축을 추진하더라도 면적을 10%이상 늘려가기 힘들다.

대표적인 사례가 서울 강남구 대치동 은마아파트다. 지난해 강남구청에서 주민공람을 한 은마아파트 재건축 정비계획에 따르면 이 아파트는 1대 1 방식으로 용적률 299.94%를 적용, 기존 4424가구를 5590가구로 재건축할 계획이다.

조합원들의 경우 기존 76.79㎡는 80.78㎡로, 84.43㎡는 88.82㎡로 늘려갈 수 있다. 현행 법적 허용치 10%의 절반 (5.2%)정도에 불과하다. 결국 면적 증가범위를 높여줬지만 용적률을 상향해주지 않는다면 실제로 계획을 바꿀 수 없는 구조다.

그렇다고 면적을 줄이는 계획하기도 쉽지 않다. 대부분 강남 재건축조합의 경우 평수가 작아지면 그만큼 프리미엄도 줄고 고급화하기 쉽지 않을 것으로 보고 있어서다.

실제로 은마아파트의 경우 기존 소형의무비율 방식의 재건축 계획안에 대해 조합원들이 반대한 이유 중 하나가 평수을 줄여가는 문제였다. 대치동 S공인 관계자는 "용적률을 이미 꽉 채운 은마아파트의 경우 늘려갈 수 있는 면적비율이 높아져도 실제 면적을 늘릴 수 없다"며 "조합원들이 면적을 줄여가는 것도 원하지 않는다는 점에서 1대 1 재건축 완화 조치는 적어도 은마아파트와는 상관없는 얘기"라고 일축했다.

함영진 부동산써브 실장은 "1대 1 재건축을 통해 면적을 줄이면 추가부담금을 줄일 수 있지만 프리미엄은 포기해야 한다"며 "소규모 단지나 주상복합 건립으로 재건축하려는 단지 등엔 유리할 수 있지만, 강남 중층 단지와는 관련이 없는 조치"라고 지적했다.