지하철 역사주변 상권 변화 심해...

상권 지형이 변함에 따라 증감하는 권리금 변화폭이 큰 것으로 나타났다.

부동산 정보제공 업체인 에프알 인베스트먼트에 따르면, 상권 변화가 컸던 수도권 8개 상권의 2010년 1월과 2012년 4월의 권리금 시세를 조사한 결과, 많게는 억대에서 적게는 수천만 원의 권리금 변동이 있었던 것으로 나타났다.

조사대상 8개 상권 중 여의도역 상권, 가락시장역 상권, 양재역 남쪽 상권, 송도 1공구 상권의 경우 권리금이 상승했으며, 영등포역 상권, 청량리역 상권, 부평역 상권, 신천역 구도심 상권은 권리금의 하락세가 두드러졌다.

특히 송도1공구의 경우 2010년 1월에만 해도 권리금이 거의 형성되지 못했으나, 28개월이 지난 2012년 4월에는 적게는 5천만 원에서 1억 2천만 원까지 권리금 시세가 형성되어 있는 것으로 나타났다.

권리금 시세의 증감은 내, 외부적인 요인으로 인한 상권의 지형 변화에 기인한 것으로 풀이된다.

권리금 시세가 증가한 여의도역과 양재역, 가락시장역 상권의 경우 지하철이 가장 큰 호재로 작용했다.

여의도역 상권의 경우 지하철 9호선의 개통으로 환승 역세권으로 변모하면서 유동인구가 크게 증가하면서 권리금이 증가했으며, 양재역 남단의 경우 신분당선의 개통으로 지하철 출구가 개설되면서 유입인구가 증가해 권리금을 끌어 올리고 있다.

또한 가락시장역 상권도 지하철 3호선의 연장 개통으로 인근 직장인과 자영업자 등 유입 인구가 증가하면서 상권이 활성화되었다.

송도 1공구 상권의 경우 신도시 상권으로는 드물게 빠른 상권 활성화가 이루어진 지역으로 배후 세대 대비 상가가 많지 않고 송도 내 다른 지역의 상권 형성이 지지부진해 상권의 집중도가 높아진 것으로 풀이된다.

반면 권리금 시세가 하락세인 상권들은 상권의 지형이 변함에 따라 그 힘이 크게 약화되고 있는 지역들이다.

영등포역 상권의 경우 2006년 이후 게임장들이 대거 상권을 점령해 임대료 시세를 크게 올려놓았으나 게임장들이 철수한 이후 비싼 임대료를 감당할 수 있는 업종이 많지 않아 권리금이 큰 폭으로 하락했다.

청량리역 상권과 부평역 상권은 인근 상권이 활성화되면서 상권의 힘이 크게 약화된 지역이다.

청량리역 상권은 경동시장, 미주 상가 등 전통 상권의 몰락으로 매출 하락이 눈에 띄는 지역으로 이로 인한 권리금 하락세가 이어지고 있으며, 부평역 상권은 구월동 상권의 성장세가 지속되면서 상권의 중심이 점차 이동해가는 추세이다.

신천역 구도심 상권은 인근 재건축 아파트 단지 내 상가들이 대규모로 들어서면서 상권의 규모에 비해 점포수가 과도하게 늘어났고, 단지 내 상가들의 높은 분양가로 인해 임대료 수준도 훼손되어 상권이 분산, 약화되는 모습을 보이고 있다.

이처럼 상권 변화에 따른 권리금의 증감 폭이 크기 때문에 현재 시점의 권리금 시세만을 보고 상권을 판단하는 것은 큰 위험이 따르므로 주의할 필요가 있다.

에프알 인베스트먼트 안민석 연구원은 “일반적으로 권리금 시세가 그 상권의 힘을 대변하는 것처럼 이야기되지만, 상권은 끊임없이 변화하기 때문에 상권이 활성화되고 쇠퇴하는 양상에 따라 창업의 성공 여부가 결정된다.”며, “따라서 상권을 정확히 판단하기 위해서는 해당 상권이 성장하고 있는지, 쇠퇴하고 있는지에 대한 판단이 먼저 이루어져야 할 것”이라고 말했다