"지금 아파트 구입, 5년 기다리면 오를까?"

5년 후 부동산 지형은 어떻게 바뀔까. 머니위크가 창간5주년을 맞아 금융권 전문가 100명을 대상으로 설문조사한 결과를 보면 2017년 말 집값 전망은 보합세 내지는 15% 하락 수준에서 결정될 것으로 보는 시각이 상당히 많았다. 또 이익 환수 시점을 2017년 말로 잡았을 때 부동산 투자로 이익을 볼 수 있는 부동산은 토지와 오피스텔이 다수를 차지했다. 반면 아파트에 투자하라는 답변은 10%에 그쳤다.


5년 후 인기가 높을 지역으로 서울 도심권을 선택하는 답변이 많았다. 여전히 강남과 용산이 강세를 보였다. 강남3구의 부동산 인기가 5년 후에도 현상태를 유지할 것이라는 대답이 절반을 넘는 것도 같은 의미로 해석된다.




◆5년 후 집값 15% 이상 하락 '40%'

5년 뒤 아파트가격은 지금과 비교해 어떻게 변할까. 전문가 100인의 답변을 분석한 결과 5년 뒤 집값동향을 보합 내지 하락할 것으로 답한 비율이 80%에 이르렀다.

15% 이상 하락할 것이라고 답한 답변은 가장 많은 40%를 차지했다. 보합을 예상한 답변은 34%였다. 뒤를 이어 15% 이상 상승할 것이라고 답한 비율은 16%, 30% 이상 하락할 것이라고 답한 비율은 6%였다. 반면 30% 이상 상승할 것으로 예측한 전문가는 4%에 그쳤다.

보합 내지는 15% 이상 하락할 것이라고 내다본 전문가들은 인구구조적 측면을 내세워 향후 부동산시장에 새로운 수요가 발생하기 어렵다는 점을 근거로 들고 있다.

변승환 삼성생명 FP센터 과장은 "1인가구 증가와 베이비부머들의 은퇴 본격화로 인해 소형아파트에 대한 가격은 보합 혹은 일부 상승이 예상되지만 중대형아파트에 대한 수요는 더욱 감소할 것으로 보여 전반적으로 아파트가격이 하락할 것"이라고 예측했고, 배경호 63FA센터 FA는 "소득을 통한 실질적 구매력의 한계와 주택을 주거목적으로만 인식하고 있는 풍토"를 근거로 15% 이상 하락할 것이라고 답했다.

김일환 신한은행 여의도PB센터 팀장 역시 "인구감소와 핵가족 내지는 1인 가족 심화로 인해 주택이나 아파트가격은 하락할 것"이라며 "소득수준 향상과 물가상승률을 감안하면 30% 이상 하락하지는 않을 것"이라고 예측했고, 조한조 기업은행 WM사업부 차장은 "1차 베이비부머(1955~1963년 출생)의 은퇴지속으로 아파트가격은 하향 안정화가 지속될 것"으로 내다봤다.

현대증권의 한 전문가도 "기본적인 인구구조 변화에 답이 있다"며 "일부에서 제기하는 대규모의 이민정책이 현실화되지 않는다면 인구구조의 약화로 하락세가 불가피하다"고 답했다. 또 "내 집 마련에 대한 욕구가 다음 세대로 갈수록 약화되는 점"도 집값 하락의 근거로 삼았다.

보합세를 보는 시각은 대체적으로 하락세를 꼽는 시각과 일맥상통한다. 수요의 부족을 이유로 과거와 같은 뜨거운 시장이 형성되지 않을 것이라는 시각이다.

박종관 미래에셋증권 WM센터원 과장은 "부동산 경기회복은 예상할 수 있으나 현재 진행되고 있는 재개발로 인한 공급과잉으로 급격한 집값 상승은 힘들 것"이라며 "집의 실수요자인 30~40대의 집에 대한 인식 변화로 아파트가 투자성 자산이 아닌 보유의 개념으로 변화됨에 따라 집값의 상승은 힘들 것"이라고 추측했다.


사진_뉴스1 박지혜 기자

더불어 현재 아파트가격이 바닥권을 형성하고 있다는 시각을 가지고 있으면서도 5년 뒤에도 보합세를 유지할 것이라는 'L자형' 성장을 예견하는 목소리가 많았다.

장종식 현대증권 과천지점 과장은 "아파트값이 현시점 저점 부근임에는 공감하지만 하우스푸어의 신규증가를 막는 선에서 아파트값은 큰 변동성이 없을 것"이라고 주장했고, 최용석 현대증권 의정부지점 대리는 "아파트의 가격이 어느 정도 바닥권에 진입한 것으로 판단하지만 추가적인 하락이 있을 시 은행과 서민에도 문제가 발생할 우려가 많은 만큼 정책적인 뒷받침이 있을 것"으로 예상했다.

최진경 신한은행 강남PB센터 차장은 "부동산이 5년 후에도 침체상태일 것으로 생각하지는 않지만 특별한 부양책이 나오지 않는 한 상승하기도 힘들다고 본다"며 "현재 여·야당 모두 친서민 정책을 내세우기 때문에 부동산가격을 과도하게 부풀리는 정책은 나오지 않을 것"이라고 예측했다.

반면 상승을 예측한 시각은 1인가구의 증가와 현재 집값의 낙폭 과대 등을 이유로 현 시점보다 15% 이상 가격이 오를 것으로 예상했다.

김영훈 하나은행 영업1부 골드클럽 PB부장은 "당분간 주택가격의 고전은 지속될 것으로 보이지만 공급 역시 줄어들 것으로 판단된다"며 "1인가구와 임대수요 증가를 이유로 소형평형 위주의 가격 상승 가능성이 클 것으로 보인다"고 답했다. 다만 대형평형의 경우 수요 감소로 인한 가격 상승은 더 이상 기대하기 어려울 것이라는 단서를 달았다.

김성진 기업은행 평촌PB센터 팀장은 "아파트 부족현상이 완화되고 투자에서 거주 형태의 심리적 변화와 주택수요층이 약화되는 약세요인이 있기는 하지만, 경제성장이 지속되고 있고 외국인 투자 가능성, 현재 집값 하락폭이 과도한 측면, 자가주택에 대한 소유심리 등을 고려하면 15% 이상의 상승이 기대된다"고 답했다. 그는 "직주 근접의 자족도시와 글로벌화로 인한 경제자유구역지역 등 테마성이 강한 특색 있는 지역을 위주로 상승이 나타날 것으로 판단된다"고 덧붙였다.

한편 주택가격을 이끄는 서울 도심의 선호도가 급상승할 것이라는 전망과 함께 5년 뒤 30% 이상의 가격 상승을 예측한 답변도 있었다.

이수연 우리투자증권 PB강남센터 과장은 "풍부한 유동성과 낮은 금리, 최근의 큰 폭 하락 등을 고려해볼 때 서울 시내 핵심지역의 부동산은 다시 상승해 있을 것"이라며 핵심지역에 대한 선호도가 높은 일본의 사례를 주목하라고 답했다.


　
◆땅부터 사고 오피스텔 고려하라

부동산에 투자하고 웃을 수 있을지가 의문스럽다며 답변을 포기한 사례가 있었을 정도로 시장 상황은 좋지 않다. 그러나 부동산 투자만큼 만족스러운 재테크 수단이 없다고 생각하는 이들이 있다면 일단 토지를 눈여겨볼 필요가 있다. 29%가 토지를 5년 뒤에 가장 높은 수익을 가져다 줄 것으로 답했다.

한풀 꺾인 듯한 오피스텔 투자도 23%나 됐다. 상가 투자 추천 비율(18%)까지 합하면 수익형 부동산의 강세가 여전했다. 반면 전통적 강세를 보였던 아파트나 재개발·재건축 투자는 상대적으로 약세를 보인 것이 이번 설문의 특징이다.

이명헌 한화생명 FA추진팀 매니저는 "경제가 성장하고 생활수준이 높아지면 1인당 토지면적이 넓어지는 것이 일반적"이라며 "1인당 활용면적이 매우 낮은 우리나라의 경우 토지수요는 좀 더 확대될 것으로 판단된다"고 전했다.

고선규 농협 울산PB센터 팀장은 "최근에 현금흐름이 수반되는 오피스텔, 상가 등이 관심의 대상이지만 공급과잉 현상을 보이고 있고 주택은 상당한 공급이 이뤄져 과거에 비해 소유욕구가 감소하고 있다"며 "토지는 개발가능 지역의 한계로 인해 상승가능성이 높을 것으로 예상된다"고 답했다.

오피스텔과 상가 등 수익형 부동산의 전망을 밝게 보는 시각은 부동산 가격 하락세에도 꾸준한 수익이 생긴다는 점에서 매력을 찾는다. 특히 은퇴 이후 고정적인 수입을 찾는 수요가 늘어날 가능성이 높아 5년 뒤에는 더욱 각광을 받을 것이라는 전망이다.

김진호 미래에셋증권 상품기획팀 과장은 "자산가치의 상승이 쉽지 않음을 감안할 때 결국 부동산 투자는 안정적인 현금흐름으로 투자목적이 귀결될 것"이라며 오피스텔 투자수요가 늘 것임을 예측했다.

상가 투자를 꼽은 강민구 IBK기업은행 한남동PB센터 부센터장은 "고령화와 베이비부머 은퇴, 저금리 기조 등으로 수익형 부동산에 대한 수요는 꾸준히 지속될 것"이라며 "지역적으로 차이는 있겠지만 타 부동산 대비 가격 하락폭이 낮을 것으로 보인다"고 예측했다. 또 박정태 동부증권 천안지점장은 "베이비붐 세대들의 은퇴와 맞물려 개인사업자의 급증이 예상되며 상가의 수요과다로 인한 가격상승 및 임대료 상승이 예상된다"고 내다봤다.

반면 박준오 삼성생명 FP센터 차장은 "부동산경기 하락으로 저평가된 재건축·재개발 단지의 경우 호재가 예상된다"고 답했고, 유상훈 신한PB역삼센터 팀장은 "핵가족화로 인한 소형아파트 위주의 수요시장 확대로 아파트의 수익률이 다시 높아질 것"이라고 전망했다.



◆5년 뒤 유망지역 '강남·용산' 56%

그렇다면 5년 뒤 부동산시장에서 각광받을 지역은 어디일까. 부동산시장의 하락세가 불가피한 가운데 여전히 전통적인 강세지역이 명맥을 이어나갈 것으로 전망된다. 재건축 수요가 많은 강남과 개발 압력이 높은 용산이 56%의 지지를 얻었다.

송승영 하나은행 압구정골드클럽 PB팀장은 "강남이 정치적 이유로 하락폭이 크지만 결국은 개발이 진행될 것"이라고 말했고, 문용훈 우리투자증권 프리미어블루 강남센터 부장 역시 "수요자들은 교육적 어드밴티지를 포기 않을 것"이라고 의견을 보였다.

이명열 대한생명 FA추진팀 투자전문가는 "세계적인 부동산시장의 부진에도 불구하고 미국 뉴욕이나 일본 도쿄 등 국제도시들의 경우 공급은 제한적인 반면 수요가 늘어나 부동산경기가 지탱됐다"면서 "강남 재건축단지 역시 유사한 맥락으로 이해할 수 있다"고 말했다.

박종관 미래에셋증권 WM센터원 과장은 "현재 강남은 단순히 부자동네가 아닌 교육·문화 등 모든 것의 중심으로 판단하는 것이 맞다"며 "1세대 위성도시인 분당이 노후화가 되고, 강남의 노후아파트가 재건축되면서 분당으로 갔던 부유층들이 다시 강남으로 회귀하고 있는 것이 근거"라고 설명했다.

용산역세권개발사업의 무산 위기에도 불구하고 용산 역시 4분의 1의 지지를 받으며 유망지역으로 꼽혔다. 우수한 자연환경과 교통망, 도심 접근성 면에서 용산을 따라올 지역이 없다는 주장이다.

김일환 신한은행 여의도센터 PB팀장은 "미국 뉴욕을 보면 답이 보인다. 센트럴파크를 바라보고 있는 아파트가격이 얼마나 비싼가. 용산은 서울 및 전국의 교통중심지에 쾌적한 주거단지와 스마트한 오피스가 공존하는 가장 이상적인 지역이 될 것"이라며 "주거, 직장, 교육, 환경, 문화, 쇼핑, 교통 등 모든 것이 한곳에서 해결되는 곳이다"며 용산 예찬론을 폈다.

최용석 현대증권 의정부지점 대리도 "선진국으로 갈수록 직장과 집이 가까운 부동산과 주변에 큰 공원이 있는 직주인접형 부동산의 가치가 크게 상승하거나 적어도 현상 유지는 했다"면서 "용산이 개발되면 교통의 편리성과 공원효과로 가장 인기가 높은 지역이 될 것"이라고 전했다.

다른 지역은 세종시를 제외하면 큰 주목을 끌지 못했다. 세종시는 신청사 이전 효과를 기대한다는 답변이 많았으며 판교, 광교, 용인 등도 서울 근접성을 들어 주목을 받을 것이라는 소수 의견이 있었다.

홍석우 63FA센터 FA는 "공무원 유입에 따른 인구 증가와 도시기반시설 확충으로 인한 생활만족도 향상"을 이유로 세종시를 꼽았으며, 김성진 기업은행 평촌PB센터 팀장은 "가격 대비 KTX, GTX 등 교통 강점, 자족도시 가능성, 동탄1과 함께 도시의 지속성장 가능성 등 향후 발전 가능성이 높다"는 근거를 들어 동탄신도시를 선택했다.

또 유상훈 신한PB 역삼센터 팀장은 "삶의 쾌적성과 서울 인접성 등을 고려할 때 판교의 인기가 높을 것"으로 예견했고, 유병호 KDB대우증권 마포지점 PB는 "주택공급 방식의 지역이 아닌 복합적 국제도시 인프라를 갖추고 있는 곳은 송도뿐"이라고 답했다. 그밖에 장재원 신한은행 여의도PB센터 팀장은 "정부청사이전으로 저평가 받고 있지만 산업화가 심해질수록 친자연적 성향이 짙어지면서 도시 인프라 및 학군을 잘 갖춘 과천을 주목하라"고 했고, 이우현 삼성증권 차장은 "통일 가능성이 높아지면서 연천 지역이 유망할 것"이라는 답변을 내놨다.



◆5년 뒤 강남3구 부동산시장 '현상유지'
그렇다면 5년 뒤 강남3구의 부동산시장 분위기는 어떨까. 전문가들은 강남 재건축을 5년 뒤 가장 전도유망한 지역으로 꼽으면서도 강남 부동산시장의 상황을 낙관적으로 보지 않는 경향이 강했다. 절반 이상이 강남 부동산가격에 대해 현상유지 할 것으로 예상한 가운데 더 떨어질 것으로 보는 시각이 오를 것으로 예상한 답변보다 9%포인트 높았다. 현상유지를 보는 근거는 다양했다. 긍정적 요인과 부정적 요인이 모두 현상유지 수준이라는 동일한 결과물을 도출한 사례가 많았다.

유상훈 신한은행 역삼PB센터 팀장은 "한국 부동산시장에서 강남3구를 제외하고는 언급이 어려울 정도의 파급력을 갖고 있기 때문에 강남3구 부동산경기가 전체 시장의 상승과 하락을 주도할 것"이라며 현상유지 의견을 냈고, 최진경 신한은행 강남PB센터 차장은 "교육정책 변화에 따른 8학군 메리트가 감소하고 재건축아파트의 매력도 줄어들 것"이라며 현상유지에 한표를 던졌다.

반면 강남3구 역시 대세 하락의 흐름을 막기에는 역부족이라는 의견도 있었다. 최용석 현대증권 의정부지점 대리는 "국민소득 수준에 비해 평당 3000만~5000만원은 지나치게 높은 가격"이라며 "그동안 주거편리성에 관해 강남3구에 대적할 만한 지역이 없었으나 마포 상암동, 용산 등 대체할 만한 부동산단지가 늘어나고 테헤란로를 중심으로 한 강남 상권이 구로, 금천 등으로 분산되면 강남의 인기는 예전만 못할 것"이라는 의견을 보였다.

강남3구가 과거의 영화를 다시 누릴 것이라는 전망도 있었다. 국제문 대우증권 서초동지점 PB팀장은 "사무실, 빌딩의 수요 핵심은 강남에 그대로 안착할 것"이라는 이유로, 최성호 우리은행 PB사업단 차장은 "강남 진입 수요가 꾸준히 있다"는 이유로 5년 뒤에도 강남3구가 여전히 주목받는 지역이 될 것으로 내다봤다.

또 유상훈 신한PB 역삼센터 팀장은 "삶의 쾌적성과 서울 인접성 등을 고려할 때 판교의 인기가 높을 것"으로 예견했고, 유병호 KDB대우증권 마포지점 PB는 "주택공급 방식의 지역이 아닌 복합적 국제도시 인프라를 갖추고 있는 곳은 송도 뿐"이라고 답했다.

그밖에 장재원 신한은행 여의도PB센터 팀장은 "정부청사이전으로 저평가 받고 있지만 산업화가 심해질수록 친자연적 성향이 짙어지면서 도시 인프라 및 학군을 잘 갖춘 과천을 주목하라"고 했고, 이우현 삼성증권 차장은 "통일 가능성이 높아지면서 연천 지역이 유망할 것"이라는 답변을 보냈다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제252호에 실린 기사입니다.