부동산 투자, 리츠·ETF 어떨까?

#퇴직금을 어디에 투자해야 할지 고민이던 K씨는 부동산 투자에 매력을 느꼈지만 직접 투자하려면 많은 투자금이 필요해 부담이 됐다. 직접 부동산에 투자했을 때 임대를 놓아야 하고 건물을 관리해야 한다는 점도 걱정스러웠다. K씨는 비교적 적은 투자금으로 간편하게 부동산에 투자할 수 있는 방법이 있다는 사실을 알게 됐고 리츠에 투자해 매년 꾸준한 배당금을 받고 있다.

최근 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 살아나면서 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 리츠에 대한 관심이 높아지고 있다. 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산이나 부동산 관련 대출, 유가증권 등에 투자하고 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사를 말한다.


현재 국내에 설립된 리츠의 수는 77개로 이 중 개인이 투자할 수 있는 리츠는 국내 증시에 상장된 7개 회사다. 현재 유가증권시장에는 골든나래리츠 (74원 0.0%)와 광희리츠 (3,130원 ▼145 -4.43%), 이코리아리츠 (994원 ▼506 -33.7%), 케이탑리츠 (1,045원 0.00%), 케이비부국위탁리츠 (300원 ▼526 -63.7%), 코크렙8호 (4,430원 ▲50 +1.1%), 코크렙15호 (3,305원 ▲10 +0.3%), 트러스제7호 (3,595원 ▲5 +0.1%)가 상장돼 있다.

K씨의 사례처럼 리츠는 높은 배당수익률로 노후를 위한 투자로도 각광받고 있다. 리츠의 76% 이상이 오피스에 투자하고 있는데 일정 기간동안 발생할 수 있는 임대료 예측이 가능해 안정적인 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

한국리츠협회에 따르면 지난 2002년부터 2012년까지 10년 동안 상장리츠의 연평균 배당수익률은 27.6%로 집계됐다. 2007년~2009년에는 매각차익이 포함되면서 배당수익률이 70~90%대로 높았다.


2010년부터는 부동산 경기 부진 등으로 배당수익률이 점차 낮아졌지만 올들어 수익률이 다시 개선되면서 상장리츠의 올해 1분기 배당수익률은 7.6%, 2분기는 7.6%로 추정되고 있다.

상장리츠 투자의 장점은 유동화가 쉽다는 점이다. 부동산에 직접 투자하려면 자금이 많이 필요하기도 하지만 원하는 때에 현금화하기가 쉽지 않다는 단점도 있다. 하지만 유가증권시장에 상장돼 거래되는 리츠는 주식을 처분하는 방식이기 때문에 현금화 면에서 훨씬 수월하다.

부동산에 직접 투자했을 때 내야하는 취득세와 등록세, 재산세, 종합부동산세를 비롯해 매매할 때 내는 양도소득세 등 각종 세금문제에서도 자유롭다. 리츠의 경우 투자자는 부동산 소유주가 아니라 주주이기 때문에 각종 부동산 세금을 낼 필요가 없고 배당소득세만 내면 된다.

대개 사모형으로 만들어지는 부동산 펀드와 비교해 투자가 투명하게 이뤄진다는 점도 장점으로 꼽힌다. 사모형 펀드는 공시의무가 없지만 상장리츠는 주식회사 형태로 영업보고서 등을 공시해야만 하고 주주총회를 통해 의사결정 과정을 공개해야 한다. 리츠는 설립인가부터 감독까지 국토교통부에서 관할하고 있고 상장할 때는 한국거래소의 자격 요건 등 기준에 부합해야 한다.

상장리츠에 투자할 때는 공시된 보고서 등을 꼼꼼하게 확인해볼 필요가 있다. 한국리츠협회 관계자는 "리츠가 공시한 보고서를 통해 재무상태를 비롯해 그간 회사가 수행했던 사업들의 성과와 현재 진행 중인 사업들이 잘 이뤄지고 있는지 확인해야 한다"며 "리츠가 투자한 부동산에 직접 찾아가 임차인이 누구인지, 계약기간이 자신의 투자기간에 맞춰 충분한지 등도 살펴볼 필요가 있다"고 조언했다.

최근에는 미국의 부동산 경기가 회복에 대한 기대감이 커지면서 미국 리츠 투자도 주목받고 있다. 미국 리츠는 증권사 HTS를 통해 뉴욕증시에 상장된 리츠에 직접 투자하거나 국내증시에 상장된 미국 리츠 합성 상장지수펀드(ETF) 또는 미국 부동산 펀드 등을 통해 간접적으로 투자할 수 있다.

펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 지난 12일 기준으로 국내증시에 상장된 설정액 10억원 이상의 해외 부동산펀드는 23개로 이중 미국 투자비중이 50~60%인 글로벌리츠재간접 펀드가 10개다. 글로벌리츠재간접 펀드의 연초이후 수익률은 평균 4.92%를 나타내고 있다.

미국 리츠 합성 ETF로는 지난 10월 상장된 미래셋자산운용의TIGER합성-MSCI US리츠 ETF와 지난 8월에 상장된 한국투자신탁운용의 KINDEX 합성-미국리츠부동산 ETF가 있다.

합성 ETF는 기초자산을 직접 편입해 운용하는 기존 ETF와 달리 스와프(Swap) 거래를 통해 증권사로부터 기초자산의 수익률을 제공받아 운용하는 상품으로, 이 두 상품의 경우 대표적인 미국 부동산 지수의 수익률을 추종하고 있다. 상장 이후 TIGER합성-MSCI US리츠 ETF와 KINDEX 합성-미국리츠부동산 ETF의 주가는 2%내외에서 등락하며 제자리걸음 중이다.

오온수 현대증권 PB리서치팀 연구원은 "해외증시에 상장된 리츠의 상황이나 자금흐름 등을 파악하기 어려운 개인투자자들의 경우 대부분 간접투자 형태로 해외리츠에 투자하고 있다"며 "최근 상장된 미국 리츠 합성 ETF의 경우 미국 부동산 시장이 회복국면에 있는 만큼 장기적인 관점으로 투자한다면 주가 상승과 배당 수익을 동시에 누릴 수 있을 것"이라고 말했다.