[단독]164억 투자해 8년후 1064억 배당받는 '뉴스테이'

@유정수 머니투데이 디자이너.

정부가 '뉴스테이'(기업형 임대주택) 사업자에게 과도한 지원혜택을 주는 반면 초기임대료 규제와 실질적인 의무는 없어 최소한의 공적 규제를 부여할지 여부를 공론화해야 한다는 지적이다.

26일 국회 국토교통위원회 소속 김상희 의원(새정치민주연합·부천 소사)이 주택도시보증공사로부터 제출받은 '위례뉴스테이 기업형임대개발 전문위탁관리리츠' 출자 승인안에 따르면 보통주로 참여한 대림산업과 대림코퍼레이션의 내부수익률(IRR)은 주택가격이 연 1.5% 상승시 21.3%인 것으로 나타났다.


'위례 뉴스테이'의 총 사업비는 2732억원. 사업비는 보통주로 대림산업과 대림코퍼레이션이 164억원(전체 사업비의 6%), 기금이 우선주로 382억원(14%) 출자했다. 나머지는 금융기관 대출로 149억원(5.5%), 임대보증금으로 2037억원(74.5%) 등을 조달하는 구조다.

8년후 임대기간이 끝나면 매각이나 분양을 통해 처분이익을 거둔다. 감정평가 시세는 현재 3271억원. 8년간 가격 변화가 없더라도 건설원가(2535억원)를 감안하면 총 736억원의 시세차익을 거두게 된다.

연간 주택가격 상승률을 1.5%로 가정하면 매각금액은 3825억이 돼 1290억원을 벌게 된다. 이 경우 임대운영손익(33억원 적자)까지 계산하면 보통주는 164억을 출자해 1064억원, 우선주는 382억원을 출자해 193억원의 배당을 각각 받는다. 이를 내부수익률로 계산하면 보통주는 21.3%, 우선주는 4.0%(고정)다.


국토부 관계자는 “어디까지나 집값 상승률을 가정한 수익률로, 집값이 떨어지면 그만큼 손해를 보는 구조”라며 “임대기간 종료 후 청산시 주택경기침체 등으로 매각이 어려울 경우도 발생할 수 있다”고 설명했다.

@유정수 머니투데이 디자이너.

다만 다른 사업장에 비해 수익률이 10% 이상 높게 나와 토지비를 지나치게 싸게 공급한 것 아니냐는 지적도 있다. 당초 해당 토지는 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 블록형 단독주택용지였다. 단독주택 147가구를 지을 수 있는 용도로 지난해 11월 1134억3190만원에 공급됐으나 한 차례 유찰됐다.

이후 국토부가 뉴스테이 정책을 발표하면서 이 땅을 연립주택 용지로 바꾸고 60~85㎡(이하 전용면적) 연립주택 360가구를 지어 임대사업을 하도록 한 것이다. 이렇게 되면서 가구수는 당초(147가구)보다 2.5배가량 늘고 용적률도 1.5배가량 높아졌지만 토지가격은 그대로다.

제대로 평가된 감정가격대로 민간에 토지를 공급하면 건설원가가 상승해 중산층 임대주택이란 취지가 무색할 만큼 임대가격이 치솟을 것을 우려한 결과다. 하지만 실제 ‘위례뉴스테이’의 경우 임대료가 주변시세보다 높은 것으로 드러났다.

이 출자 승인안에 따르면 ‘위례뉴스테이’ 84㎡(일반형) 임대료는 보증금 4억4500만원에 월 44만원, 84㎡(테라스형)은 5억900만원에 월 44만원 수준이다. 전세로 환산하면(전월세전환율 8% 적용) 각각 5억1100만원, 5억7500만원이다. 주변 전세시세(4억7300만원, 5억2500만원)의 108%, 110%에 달한다고 분석하고 있다.

임대조건율이 다소 높지만 서울과의 접근성 등 비교대상 단지보다 입지가 우수해 적정한 것으로 판단하고 주택도시기금은 출자를 승인했다. 결국 땅은 땅대로 싸게 팔고 임대주택이란 취지가 무색하게 임대료는 높게 받는 셈이다.

이에 대해 대림산업 관계자는 "사업장마다 차이는 있겠지만 위례뉴스테이의 경우 테라스하우스로 공급하다보니 임대료가 다소 높게 책정된 것 같다"며 "공실리스크, 청산리스크 등을 감안하지 않은 단순 수익률이기 때문에 앞으로 달라질 수 있다"고 답했다.

김상희 의원은 "해외의 경우 주택정책 중 공공의 재원이 투자되는 경우 입주자 선정시 일정소득 이하 가구를 입주시켜야 하고 임대료에 대해서도 시장임대료에 비해 낮은 임대료를 적용받도록 하는 등의 조치를 취하고 있다"며 "입주민과 임차인들을 부담을 덜어주고 보호해 줄 수 있는 방안을 마련해야 한다"고 주장했다.