"천만원에 집이 한채"…전세난 부추긴 '갭투자'

@머니투데이 유정수 디자이너.

전셋값 급등으로 매매가와의 차이가 없어지면서 전세를 끼고 주택을 구입하거나 매입 후 고액에 전세계약을 맺는 '갭투자'가 유행이다. 이자부담이 없는 보증금과 적은 투자금으로 집을 여러 채 사 모은 후 시세차익을 거두는 방식이다.

'피'같은 내 돈을 한 푼도 들이지 않고 투자하는 방식이라고 해서 '무(無)피 투자'라고도 불린다. 문제는 이렇게 집을 사들인 투자자들이 투자금은 줄이고 집값을 띄우기 위해 전세금을 시세보다 올려 전세난을 부추기고 있다는 점이다.


9일 국토교통부의 월별 주택매매 거래현황 자료에 따르면 수도권 집값이 바닥이던 2012년 외지인이 매입한 서울시내 주택은 1만3577가구였지만 2013년 1만7792가구로 늘더니 지난해 2만3851가구로 2년새 76% 가량 급증했다.

올들어선 10월 말까지 이미 지난해 전체 매입건수보다 34% 많은 3만1865가구로 집계됐다.

외지인이 사들인 서울시내 아파트 역시 2012년 1만751가구에서 2014년 1만9165가구로 늘더니 올해는 10월 말까지 2만6294가구에 이른다. 3년도 안돼 2.5배 가량 급증한 셈이다. 만일 외지인이 서울에서 살기 위해 집을 샀다고 한다면 인구가 늘어야 하지만 서울 인구는 2010년 이후 해마다 감소 추세다.


실수요라기보다는 집값이 반등하기 시작한 2013년 이후 높은 전세가율을 기반으로 투자에 나섰던 이들의 성적표가 좋다 보니 추종자들이 급증하고 있다는 게 부동산업계의 분석이다.

강남구 도곡동 O공인중개소 대표는 “집값이 비싼 강남에서도 전세가율이 높은 단지들이 ‘갭투자’ 대상”이라며 “1억원 남짓한 종잣돈만 있으면 강남에서도 전세 끼고 아파트를 살 수 있다 보니 시세차익을 노린 지방 투자자들이 많다”고 귀띔했다.

국민은행 부동산시세에 따르면 지난 11월 말 현재 서울 아파트 평균 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)은 73%로 역대 최고 수준이다. 일부 지역에선 전세금이 매매가를 추월한 단지까지 등장했다. 이처럼 전세난이 심하고 대출부담이 적은 저금리 상태일 때가 ‘갭투자’의 적기로 여겨진다.

실제 전세가율이 85%인 서울 강서구의 한 아파트 150가구의 등기부등본을 확인한 결과 2013년 하반기부터 올해까지 매매된 37가구 중 실거주를 위한 거래는 2건에 불과했다는 지적이 지난 10월 국토부 국정감사에서 나왔다. 35가구는 투자목적이었고 그중 28가구는 전세를 끼고 매입했다. 구매자 주소는 경남·부산·전남·충남·울산 등 다양했다.

이에 따른 부작용이 만만치 않다. 무엇보다 전세가 상승의 원인이 되면서 가뜩이나 전셋집 찾기 어려운 세입자들에게 부담을 가중시키고 집값이 떨어지면 전셋값과 매매가가 역전돼 보증금을 떼일 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 “최근엔 ‘갭투자’를 전문적으로 하는 조직적인 투기세력도 가세하고 있다”며 “투기세력들이 올린 전세금을 감당하지 못한 세입자는 이사하거나 전세대출을 받아 메꿀 수밖에 없다”고 꼬집었다.