'11·3규제'에 강북·신도시 "강남 꺾이면 여기도…"

서울 양천구 목동신시가지아파트 전경/머니투데이DB

정부가 부동산 투기 과열을 억제하기 위한 고강도 대책을 꺼내 들면서 강남 대체지로 급부상한 강북 도심권과 주요 2기 신도시들이 잔뜩 움츠러들었다.

표면적으론 투기 수요가 걷혀도 실수요가 뒷받침돼 큰 영향은 없을 것이라고 낙관하면서도 가격 하락에 대한 불안을 감추지 못했다. 특히 분양 대기 물량이 많은 경기 일부 지역은 '웃돈'이 사라지고 미분양마저 나타날 수 있다는 위기감이 컸다.


당장 '풍선효과(특정 지역 규제로 수요가 다른 곳으로 옮아가는 현상)'를 기대할 수 있는 지역과 그렇지 못한 지역 간 양극화가 심화할 것이라는 우려도 제기됐다.

3일 정부의 '주택시장의 안정적 관리방안' 발표 직후 주택시장은 당초 예상보다 강도 높은 규제에 지역별 영향을 가늠하느라 분주했다.

강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 경기 과천의 민간택지 분양권 전매가 사실상 금지되고, 이외 서울과 경기 일부 지역의 민간택지 분양권 전매제한 기간이 1년6개월로 연장되면서 시장은 '단타성 투기수요'가 걷힌 이후 향방에 촉각을 곤두세웠다.


일단 정부가 일찌감치 '구두개입'에 나서면서 풍선효과 덕을 톡톡히 봤던 용산·마포구 등 강북 도심은 실수요만으로도 분양에는 지장이 없을 것이라며 안도하는 눈치다. 용산 롯데캐슬센터포레 분양관계자는 "전매제한 규제 강화 전에 막차를 탄 셈인데 당장은 풍선효과도 있고 해서 영향을 받지는 않을 것"이라고 낙관했다.

이달 중 청약접수 예정인 마포구 신촌그랑자이도 앞서 분양한 신촌숲아이파크만큼 청약경쟁률이 높지는 않겠지만 1순위 마감에는 무리가 없다는 입장이다. 도심권은 재개발·재건축에 따른 공급 물량 자체가 적다는 이유에서다.

신촌그랑자이 분양관계자는 "투기 규제에 따른 여파로 강남에서 마포나 용산으로 수요가 넘어올 수 있고 대기수요도 워낙 많다"며 "규제로 청약통장이 3만개 들어올 게 1만개만 들어올 순 있겠지만 순위 내 마감은 가능할 것"이라고 내다봤다.

하지만 시세차익을 노린 분양권 투자에 제동이 걸리면서 당첨이 돼도 프리미엄을 기대하기 어려워 실수요자들까지 주춤할 수 있다는 관측이 나온다.

청약 1순위 당첨요건이 강화되고 재당첨 금지조항도 시행되면서 실수요자들에겐 내 집 마련의 '기회'로 작용할 수 있지만 가격 하락이 우려되는데 굳이 집을 사려 들겠냐는 것이다.

이 같은 이유로 2~3개월 내 단기적인 풍선효과가 걷히면 주택시장이 하락기에 접어들 것이라는 비관론도 적잖다.

분양업계 관계자는 "아무리 저금리라지만 강남3구가 받쳐주지 않는데 비강남이 계속 오르기는 어렵다"며 "연말 이후부터는 전반적으로 가격이 내릴 가능성이 높다"고 전망했다. 실제 건설업체들도 내년 이후 주택시장 불확실성을 고려해 연말 막바지 분양에 박차를 가하고 있다.

2기 신도시들은 서울보다 한층 민감하게 반응했다. 공공택지 분양권 전매가 금지된 경기 화성 동탄2신도시는 민간택지는 규제 대상에서 빠졌지만 투자 위축 우려에 당장 매매 호가가 4000만~5000만원 가량 떨어졌다. 동탄2신도시의 한 부동산 중개업자는 "호가를 낮춰도 거래가 잘 되지 않는 상황에서 영향이 없을 수가 있겠느냐"며 "분양을 앞둔 단지들도 분양가를 더 낮춰야 할 것"이라고 말했다.

위례~신사경전철 사업 표류로 한 차례 타격을 입었던 위례신도시도 호가 조정이 본격화됐다. 1억~2억원 이상 웃돈을 얹어 분양권을 매입했던 투자자들이 부동산 중개업소에 매물을 쏟아내면서 손실을 우려하는 목소리도 높다.

신규 분양이 상당수 남아 있는 경기 하남 감일·감북지구, 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구 등은 투자심리 위축에 신경을 곤두세우는 모습이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부의 청약규제 본격화로 계약률이 떨어지고 미분양이 다시 증가할 여지가 커졌다"며 "가격 급락까지 가지는 않겠지만 수도권 전매시장이 축소되며 타격이 불가피할 것"이라고 우려했다.