2020년 부동산시장 침체기, 안정성 위주로 건설사 골라야-신영證

신영증권은 30일 올해 부동산 시장이 침체기에 접어들었고 건설사 종목을 고를 때도 성장성보다 안정성에 집중할 필요가 있다고 했다.

박세라 연구원은 "부동산114에 따르면 2분기 아파트 분양예정 물량은 11만7028가구로 전년 동기 대비 30% 가량 증가할 것으로 집계됐다"며 "코로나19 여파로 3월 분양 예정인 물량이 2분기로 지연됐고 분양가 상한제 유예기간이 7월로 늦춰지면서 주요 재건축/재개발 사업장 역시 분양을 미룬 것으로 분석된다"고 했다.


박 연구원은 "3월23일 기준 KB부동산 통계에 따르면 서울 강남3구 주간 아파트 매매가격 변동률이 10개월여만에 처음으로 마이너스로 하락전환했다. 12.16 부동산대책으로 초고가 아파트에 대한 대출규제가 강화된 데 이어 최근 공시지가의 급격한 상승으로 세부담이 증가했고 코로나19 여파로 경기침체에 대한 우려가 겹치면서 일부 급매물 현상까지 나타나고 있다"며 "강남권 이외에도 고가주택이 몰려 있는 마용성(마포 용산 성동구) 역시 실거래가가 하락하고 있어 주목된다"고 했다.

그는 "2008년 금융위기 당시 서울 부동산 매매가격은 소폭 하락한 후 5년간 지지부진한 흐름을 보여왔다"며 "부동산 가격이 경기를 약 1년 정도 후행 반영한다고 볼 때 2008년 당시 가격 하락은 크지 않았으나 그 이후의 조정강도가 센 것으로 분석된다"고 했다.

또 "2020년 현재 흐름은 과거 2008년과 비슷한 부분이 있다. 당시에도 2006년 부동산 가격 상승에 대해 정부가 강도 높은 규제를 내놓으면서 시장에 정책 강화라는 시그널을 주고 있던 시기"라며 "2017년 8.2 대책에서 최근 2019년 12.16 대책에 이르기까지 정부가 지속적인 규제정책을 펼치면서 매수 여력이 약해진 상황에 최근 코로나19에 따른 경기침체 우려가 심리에 직접적 영향을 주고 있는 것으로 판단된다"고 했다.


박 연구원은 "서울 아파트 거래량과 매매가격 지수를 두고 벌집순환 모형을 그려볼 때 2020년 부동산 시장은 침체기에 진입한 것으로 보인다. 거래량은 줄어들고 있으나 가격 상승폭이 둔화됐던 2019년을 지나 2020년은 거래량이 더 급격하게 줄어든 데 반해 실거래가도 하락하고 있어 침체기 시그널을 보내고 있다"며 "과거 부동산 가격에서 이미 학습했듯 글로벌 금융위기의 여파에도 가격은 소폭 조정 후 다시 급상승한 것을 알 수 있다. 부동산이 사이클상 침체기에 진입했을 때 이를 버틸 수 있는 우량 자산으로의 선별 과정이 이뤄질 것이고 시세 대비 저렴하게 주택을 취득할 수 있는 청약시장으로의 쏠림은 당분간 지속될 것"이라고 했다.

이어 "건설사의 경우 2분기 분양물량이 원활히 공급되는지 여부에 따라 2020년 실적을 가늠할 수 있을 것"이라며 "최근 3년 동안 건설사 재무구조가 개선됐고 과거 대비 PF(프로젝트파이낸싱) 노출도가 낮아졌으며 미입주 리스크가 불거지는 현장들이 제한적인 만큼 건설사 유동성 위기 가능성은 상당히 낮다고 판단되나 불황을 대비하는 만큼 성장성보다 안정성에 집중된 종목선별이 필요한 시기"라고 했다.