[부릿지]스타벅스 건물주가 꿈? "더이상 나오기 힘들다"

정부의 주택시장 대출 규제로 꼬마빌딩 투자에 대한 관심이 커지고 있다.

18일 상업용 토지·건물 정보플랫폼 밸류맵에 따르면 올 상반기(서울) 200억원 미만 꼬마빌딩(일반 업무상업시설) 거래건수는 1483건으로 집계됐다. 거래액은 10조3069억원으로 지난해 같은 기간보다 6.2% 늘어났다.


상가 공실이 늘어나는데 빌딩투자 지금해도 괜찮을까? 꼬마빌딩 건물주가 되려면 무엇부터 시작해야 할까? 어떤 임차인이 망하지 않고 임대료를 낼 수 있을까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'가 상권분석 전문가인 김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수를 만났다.

1편에서는 김 교수와 함께 현재 △상가·빌딩 시장 분위기 △핵심 임차인을 찾는 방법 △빌딩투자에 성공하는 방법 등을 물었다. 2편에서는 상권분석 시스템 활용방법 등을 담았다.



▶최동수 기자네. 안녕하세요. 부릿지입니다. 오늘 주제는 꼬마 빌딩과 상가투자입니다. 최근 정부의 고강도 주택시장 규제로 꼬마 빌딩이나 상가투자에 관심 있는 분이 많습니다. 하지만 건물이나 상가만 보고 투자했다가 투자금이 묶이거나 손해를 볼 수 있습니다.

부짓지가 연예인 빌딩, 헬리오시티 상가들을 둘러보면서 좀 말씀을 드렸었는데요. 중요한 건 망하지 않고 임대료를 꾸준히 낼 수 있는 핵심 임차인을 구하는 건데요. 그래서 오늘 상권 분석전문가인 김영갑 교수님을 다시 한 번 모셨습니다.

교수님 모시고 내 건물에 맞는 임차인이 누구고, 어떤 임차인이 들어왔을 때 가장 경쟁력 있고 많은 임대료를 꾸준하게 내줄 수 있는지 그 어떻게 하면 그런 임차인을 찾을 수 있는지 한번 여쭤보겠습니다.


1. 건물·상가투자의 현재와 미래▶최동수 기자
코로나19도 있는데 요즘 꼬마빌딩, 상가투자 분위기는 어떤가요?

▶김영갑 교수
아파트 투자에 어려움이 있어 관심은 많이 높아지는 것 같아요. 그런데 관심이 높은 것과 실제로 투자해서 수익이 나는 건 다른 문제죠. 사실은 (전망이) 아주 밝다고 볼 수는 없습니다. 갈수록 어려워질 것 같고요. 지금 주변에 상가 공실도 계속 늘어나고 있지 않나요?

제가 볼 때 앞으로 5년 이내 우리나라 메인 상권 건물 1층 공실률이 30% 이상 될 것으로 봐요. 상권이 오프라인 중심에서 온라인 중심으로 옮겨가고 있기 때문이죠. 오프라인 상가가 필요 없게 되잖아요.

그러면 상가 공실이 생기면 나쁜 것이냐? 그렇게만 볼 수는 없고요. 상가 양극화가 심해질 텐데요. 능력이 있는 사람은 갈수록 더 많은 돈을 버는 기회가 올 것으로 봐요.
2. 왜 모든 건물주는 스타벅스를 탐낼까? 스타벅스는 월평균 임대료는?

▶최동수 기자
내 건물에서 효자 노릇을 할 임차인을 구하는 방법은 뭘까요?

▶김영갑 교수
상가 투자를 하면 임대료를 많이 받아야 수익률이 높아지고, 수익률이 높아져야 내 건물의 가치도 올라가겠죠? 그러면 지금 말씀하신 것처럼 누가 임차인으로 들어오느냐가 내 건물 투자의 사활을 결정해요.

그런데 많은 사람이 이 지점을 고민해본 적이 없을 것 같아요. "저기 좋은 자리네", "저 건물 좋대"이러면서 건물을 사지 '그 건물에 누가 임차인으로 들어와서 어떻게 돈을 벌까' 이런 고민을 해본 적 없을 거예요.

사례를 말씀드리면 좋을 것 같아요. 여러분 조물주 위에 누가 있다고 그랬죠? 건물주요. 그러면 건물 주위에 누가 있을까요? 바로 스타벅스죠.

무슨 얘기냐면 그만큼 건물주 입장에서 스타벅스가 들어오면 안정적인 임차료가 나온다는 거죠. 계산을 해드릴게요. 2019년 말 기준 스타벅스(코리아)의 재무제표를 보면 매출이 1조8000억원이예요. 당시 스타벅스 매장은 한국에 1300개가 있었습니다.

1조8000억원을 1300만원으로 나눠보면 연간 한 매장에서 발생하는 매출액이 14억원 정도예요. 14억인데 그걸 월 단위로 쪼개면 얼마나 할까요? 1억1000만원 정도 나오겠죠? 그러니까 스타벅스가 매장 하나당 평균적 1억1000만원 매출을 올리고 있어요.

그럼 거기서 임대료를 얼마를 낼까요? 재무제표를 보면 나오는데 대략 13%로 임차료를 지불하고 있다고 해요.

그럼 계산이 딱 나오지 않습니까? 스타벅스의 월평균 매출액이 1억1000만원이고, 월세가 대략 1400만원 내지 1500만원 정도죠.

스타벅스의 규모를 보면 알겠지만 작지 않습니다. 월세가 비싸다고 볼 수 있을까요? 별로 많지 않아보이죠?그럼에도 불구하고 건물주들은 스타벅스를 꿈꾸고 있죠.

사실은 제가 건물주로부터 전화를 엄청나게 많이 받아요. "교수님 1층에 스타벅스 좀 유치해 주세요"라고요. 그런데 여러분 스타벅스는 절대로 친분에 의해서 들어가지 않아요.

스타벅스는 무엇에 의해서 의사결정을 했을까요? 상권분석을 하는 거죠. 아까 제가 말씀드린 것처럼 평균적으로 연 14억원의 매출액이 나올까? 그리고 월 1억1000만원 이상의 매출이 나올까? 이런 고민을 하죠.

◇부릿지 포인트 '스타벅스가 정답은 아니다!'

▶김영갑 교수
제 얘기를 들으면서 ‘스타벅스는 좋은 회사야. 우리도 유치 해야 겠어’ 이런 착각을 하면 안 돼요. 이제 스타벅스는 더 이상 생길 자리가 없어요.


지금 이시간에 국내 스타벅스 매장이 1400개가 넘어서고 있을거예요. 대한민국에서 앞으로 스타벅스가 몇 개나 더 생길 수 있을까요? 이제는 스타벅스가 건물 주조물 주위에 존재하는 시대는 거의 끝나간다고 봐요. 그러면 우리는 새로운 스타벅스를 찾아 내야 해요. 이게 이제 건물주들이 앞으로 궁금하겠죠.
어떤 업종을 임차인으로 둘까? 외식업, 유통·소매업, 서비스업의 미래◇부릿지 포인트. 건물 외형만 보지 말고 어떤 업종이 잘 될지 파악해라!

▶최동수 기자
경쟁력 있는 임차인은 구하려면 무엇부터 시작해야 할까요?

▶김영갑 교수
사실은 건물을 살 때는 임차인을 먼저 봐서는 안 되고, 이 건물에 어떤 업종과 업태에 사업자가 들어올 수 있는가 판단할 수 있어야 해요. 제일 우선순위예요.

보통 우리나라 상가에 입주한 점포를 크게 나눠보면 3가지로 분류할 수 있아요. 첫번째가 외식업입니다. 음식업이죠. 두번째가 서비스업(헤어샵, 스포츠센터, 학원, 병원 등) 이고 세번째가 유통업·소매업이죠. 편의점, 마트, 화장품, 옷 등이죠.

만약에 여러분이 건물에서 임차인을 구한다고 하면 이 3개로 먼저 접근하죠. 식당을 주실래요? 서비스업을 주실래요? 아니면 유통·소매업을 주실래요? 어떤 업종이 망하지 않고 오래 갈까요?


▶김영갑 교수
다 다르겠죠. 입지에 따라 다르고, 1층이나 2층이나 3층에 따라 다르죠. 업종별로 정리해 보죠. 소매업은 어떻게 생각하세요? 소매업이 요즘 제일 어려워요. 요즘 점포 공실 1순위가 누구일 것 같습니까? 소매업이에요. 왜 그럴까요? 소매업은 오프라인 중심입니다.

소비자가 와서 사줘야 되는데 이제 올 필요가 없습니다. 어디서 사죠? 온라인 쇼핑몰로 다 넘어가고 있죠. 그래서 지금 소매업이 급격히 망해가고 있고요. 아마 여러분 건물 가지고 계신 분들도요. 지금 우리 건물에서 가장 실적이 안 좋고 공실이 많이 생기고 있는 아이들이 대부분 소매업종일 거예요.

그럼 음식업하고 서비스업이 남아요. 음식업이 위치할 수 있는 층이 있고, 서비스업이 위치할 수 있는 층이 있어요. 서비스업은 대부분 위층에 존재하고 있습니다.

▶김영갑 교수
그럼 1층을 채울 수 있는 업종은 누구일까요? 그렇죠 음식점 밖에 없죠.


◇부릿지 포인트 : 건물·상가 투자의 기본은 이제 ‘외식업’ 이다

▶김영갑 교수
제가 상권 분석 전문가로서 약 10년 전에 일본이나 유럽이나 미주 이런 지역을 분석해 봤어요. 제가 깜짝 놀랐습니다. 일본이나 유럽의 백화점을 갔는데요. 1층에 식당이 있는 겁니다. 그 당시에 대한민국에서는 백화점 1층에 식당은 꿈도 꿀 수 없었던 시절이었죠.

국내 백화점 1층에 식당이 있다는 게 상상이 되나요? 보통 명품관이나 화장품이 있죠. 왜 그런 겁니까? 이런 유통업이 가장 수익률이 높고 돈을 많이버니까요. 또 소비자도 걔네들 땜에 백화점으로 보는 거잖아요.

그걸 사기 위해서죠. 식당은 지하에 조그마한 푸드코트 정도 있었어요. 쇼핑하러 왔다가 밥 먹는 구조였어요. 그런데 일본이나 유럽을 가나 그게 아니었어요. 밥 먹으러 왔다 쇼핑하는 구조로 바뀌고 있다는 걸 발견했습니다. 외식업의 미래를 그때 제가 본 겁니다.
건물주의 자격…내 건물 반경 1km 상권 분석은 완벽히 해야 한다!▶김영갑 교수
건물주가 될 자격이 되려면 내 건물로부터 반경 1㎞ 안에서 소비자들이 소비하는 금액을 산출해낼 수 있어야 됩니다. 가능하지 않을까요? 제가 스타벅스를 계산했던 것처럼 우리 동네 사람들이 반경 1㎞ 안에 이러이러한 가게들이 있는데 그 가게에서 커피 전문점에서 한 달 동안 얼마나 소비하고 일반 햄버거 집에 가서는 얼마 소비하고 치킨 배달로는 얼마 소비하고 이걸 다 계산을 해낼 수 있는 시대가 되었습니다.

상권분석 시스템이 있어요. 계속 업그레이드 되고 있어요. 원하는 정답이 나오진 않더라도 대략적인 정보는 얻을 수 있어요. 그걸 가지고 내가 원하는 정교한 분석을 할 수 있어야 건물주가 될 자격이 생기는 겁니다. 사람을 구하기 전에 업종은 세분화해서 선택할 수 있어야 되겠죠.
마케팅의 중요성…"스타벅스 외관은 다 달라요"


▶김영갑 교수
임대인이 크게 능력이 없고 브랜드도 별로 좋지 않지만 잘 되는 곳들도 많이 있습니다. 왜 그런 거죠? 마케팅 능력 있는 거죠. 그러면 이거는 임차인을 선택하는 그 이전에 우리가 분석해야 돼요.

'저 임차인이 우리 가게에 들어와서 그냥 열심히 일하면 잘 된다'는 생각을 하면 안 됩니다. 마케팅은 임차인만의 문제는 아닙니다. 건물주의 문제이기도 합니다.

마케팅의 시작이 뭘 것 같습니까? 건물을 가정한다면 아마 간판 간판일 수도 있어요. 간판을 포함해 큰 틀에서 파사드(건축물의 주된 출입구가 있는 정면부)라고 해요.

그러니까 쉽게 얘기하면 익스테리어어죠. 익스테리어는 상품의 바깥쪽을 장식하여 이미지 향상을 꾀하고 부가 가치를 높이는 걸 의미해요. 참고로 말씀드리면 자꾸 스타벅스 사례를 들어서 미안하긴 한데 해외에서 국내까지 스타벅스의 겉모양을 잘 보시면요. 파사드가 전부 다릅니다. 혹시 느낀 적이 있나요?

오늘부터 모든 스타벅스를 지나갈 때마다 그 사진을 찍어보세요. 똑같은 매장에 하나라도 있는지 보세요. 다 다를 거예요. 딱 한 가지 로고만 같고요. 익스테리어나 파사드는 다 다를 거예요. 스타벅스는 그 건물에 최적화시키는 노력을 하는 거죠. 자 그러면 능력 있는 임차인은 자신이 그렇게 만듭니다. 그런데 임차인의 능력이 없으면 건물주는 놔둘까요? 물론 이건 참견할 수는 없겠지만 가능하면 내가 내 건물에 맞게 서로 조율을 해줘서 내 건물을 그렇게 바꿔줄 수도 있고요. 아니면 임차인이 크게 문제가 없다면 내 건물에 맞도록 하는 거를 조언 내지는 권유할 수도 있겠죠.


출연 김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
촬영 이상봉 기자, 방진주 인턴
편집 이상봉 기자
디자인 신선용 디자이너