[단독]HUG, 고분양가 심사기준 개선…분양가 상한폭 재검토

'깜깜이 심사' '가격통제' 논란이 불거진 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준이 1년 6개월 만에 개선된다. 세부심사 기준을 공개하는 방안과 인근 아파트 분양가격의 100~105%로 묶여 있는 분양가격 기준이 적정한지가 재검토되고 있다. 정부가 분양가 통제 강도를 낮춰줄 경우 민간의 주택공급이 확대될 수 있을 전망이다.

HUG는 서울·경기·부산·대구 등 전국 111곳에 달하는 고분양가 관리지역(조정대상지역이 해당)의 아파트 분양가격을 심사하고 있다. 하지만 그동안 입지·브랜드·단지규모 등 대략적인 심사기준만 공개돼 분양가격이 어떻게 책정됐는지 알 수 없는 '깜깜이 심사'라는 지적이 제기돼 왔다.


국토부, 주택업계 고분양가 심사 개선 요구 수용

7일 국토교통부와 HUG, 주택업계에 따르면 국토부와 HUG는 "민간 아파트 공급을 촉진하기 위해 HUG 고분양가 심사를 개선해 달라"는 주택업계의 의견을 수용해 고분양가 관리 개선 방안을 마련키로 했다.

이는 지난 5일 변창흠 국토부 장관이 취임 8일 만에 주택업계와 만난 자리에서 나온 규제개선 건의사항이다. 주택산업연구원은 HUG의 분양가격 통제와 '깜깜이 심사' 때문에 수도권에서만 약 10만 가구의 분양이 지연됐다고 분석했다.


주택공급 규칙에 따르면 30가구 이상을 선분양할 경우 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 시행사, 건설사 등의 부도로 아파트 계약자들이 낸 분양대금을 못 받을 경우에 대비하기 위해서다. HUG는 분양가격이 높은 지역을 '고분양가 관리지역'으로 지정하고 분양보증 심사를 할 때 분양가가 높으면 보증을 거절한다. 사실상 HUG가 분양가격을 통제하고 있는 셈이다.

이번 규제 개선안에는 분양보증 세부 심사기준 공개 범위 확대와 분양가격 상한 기준 적정성 검토 등이 포함될 것으로 보인다. 지난 2019년 6월 내놓은 '고분양가 해당기준, 평균분양가 산정방식, 비교사업장 선정기준' 등을 1년 6개월여 만에 사실상 재검토하는 것이다.


심사기준의 경우 현재 '입지, 단지규모, 브랜드 등 유사한 인근 아파트를 비교사업장으로 한다'는 대략적인 가리드라인만 나와 있다. 업계에선 분양가 심사 기준을 명확하게 공개하지 않고 비교사업장을 임의로 선정해 투명성·객관성에 문제가 있다고 지적한다. 업계 관계자는 "HUG가 영업비밀이라는 이유로 세부 심사 기준을 공개하지 않아 분양가 예측이 어렵다보니 사업진행에 차질이 빚어진다"고 지적했다.

분양가 심사 기준 공개...인근 아파트 분양가의 100~105% 묶여 있는 분양가 적정성 검토
인근 아파트(비교사업장) 분양가격의 100~105% 이내로 책정해야 하는 분양가격 범위도 바뀔지 관심사다. 현재는 인근에 1년 이내 분양한 아파트가 있다면 그 아파트 분양가격(100%)을 넘을 수 없고 1년을 초과해 분양한 아파트만 있을 경우 105% 범위 안에서만 분양가격을 책정해야 한다.

집값 급등기에 분양가격을 더 올려 받고 싶은 사업자 입장에선 불만이 생길 수 있다. 땅값 급등과 고급자재 활용 등으로 사업비용이 더 들어도 인근 아파트 분양가격의 100~105% 수준을 넘을 수 없다는 점도 업계 불만이었다. 2019년 6월 이전에는 분양가격 상한 폭이 110%로 지금보다 높았다.

정부 관계자는 다만 "HUG가 구체적인 개선 방안을 마련할 것"이라며 "분양가격이 어느정도 적정한지, 현재 기준을 바꿀 것인지 여부는 결론 난 것은 없다"고 강조했다.

정부가 업계의 건의 사항을 긍정적으로 검토하는 이유는 고분양가 심사제도를 일부 완화해 줄 경우 주택공급이 확대될 수 있을 것으로 기대하기 때문이다. 변창흠 장관은 다음달 중순까지 서울 도심내 수십만채 이상의 주택공급 방안을 내놓겠다고 약속했다.

또 고분양가 해당 지역이 전국 111곳으로 대폭 확대돼 심사제도의 적정성을 검토할 필요성이 있다. 고분양가지역은 조정대상지역과 일치하는데 최근 지방 집값이 급등함에 따라 지난해 대비 조정대상지역이 3배나 급증했다.

공정거래위원회가 2020년까지 HUG의 분양보증 '독점'을 개선하라고 권고한 만큼 이로 인한 부작용을 개선할 필요도 있다. HUG의 분양보증 독점으로 '깜깜이 보증' '가격 통제' 논란이 불거진 만큼 규제 개선을 통해 업계 불만을 누그러뜨릴 필요도 있다. 국토부는 민간에 분양보증을 허용할지 연구용역을 진행 중이다. 다만 일각에선 규제 완화로 인해 분양가격이 오를 경우 역효과가 날 수 있다는 우려도 나온다.