쿠팡이 불 붙인 물류리츠, 새 투자처로 떠올랐다

코로나19(COVID-19)로 e커머스(전자상거래) 사업이 급성장하면서 유통 물류센터 투자와 관련된 리츠(RIETs·부동산투자전문회사)에 대한 관심이 뜨겁다.

특히 코로나19 백신 접종 확산으로 경제 회복이 점쳐지면서 물류센터 임대료 상승과 높은 배당수익률로 물류 리츠에 대한 기대감도 커지고 있다.


리츠의 주요 수입원은 임대료 수익인데, 코로나19 직격탄을 맞은 백화점·호텔 및 오피스 투자 리츠는 임대료를 받기 어려웠다. 반면 물류 수요가 늘면서 물류리츠는 안정적인 수익을 냈다. IB(투자은행) 업계 관계자는 "리테일과 오피스에 투자한 리츠는 배당금을 지급하지 못한 곳도 있다"면서 "소비자의 소비패턴 변화로 물류 리츠는 수요가 지속적으로 늘고 있고 외형도 성장해 안정적으로 배당을 했다"고 설명했다.

특히 쿠팡의 미국 증시 상장 소식에 물류리츠가 주목받고 있다. 물류센터는 그동안 투자 규모가 크고 진입 장벽이 높아 기관투자가들 영역이었다. 실제 국내 물류센터 중 70% 이상이 해외 기관투자가 위주로 거래됐다. 하지만 지난해 말 ESR켄달스퀘어가 한국에선 처음으로 물류센터를 자산으로 하는 리츠를 코스피에 상장시키면서 개인들도 물류자산에 투자할 수 있는 길이 열렸다.

현재 주식시장에는 13개의 리츠가 있는데 이 중 ESR켄달스퀘어의 수익률이 가장 높다. 절반이 넘는 7개 리츠는 주가가 공모가를 하회할 만큼 부진하다.


지난해 12월23일 상장한 ESR켄달스퀘어리츠는 상장이후 주가가 15.7% 상승했다. 쿠팡의 미국 증시 상장 소식이 알려진 지난달 15일에는 6300원으로 최고가를 기록했다. ESR 켄달스퀘어리츠의 기초자산은 총 11개의 물류센터로 고양시, 용인, 부천 등 주로 수도권에 집중돼 있으며 마켓컬리와 쿠팡 등 e커머스 기업이 주요 임차인이다. 특히 임대면적 절반을 쿠팡이 임차하고 있다고 알려지면서 쿠팡의 수혜주로 떠올랐다.

물류센터가 새로운 투자처로 떠오르면서 국내 주요 리츠들이 최근 물류센터를 자산에 적극 편입하고 있다. 증시 호황기에 배당주 성격의 리츠가 장기간 외면받자 인기 대체투자 자산인 물류센터를 앞세워 투자자들의 관심을 끌겠단 전략이다.

금융투자업계에 따르면 이지스밸류플러스리츠는 경기 여주에 있는 물류센터를 새로운 자산으로 편입할 계획이다. 이지스밸류리츠가 편입할 여주 물류센터도 쿠팡이 전량 사용 중이다. 국토교통부 심사가 마무리되면 이 리츠는 기존 자산인 서울 태평로빌딩과 함께 물류센터도 확보하게 된다.

롯데리츠도 이달 추가로 편입할 자산 목록에 롯데글로벌로지스가 보유한 김포 물류센터를 포함시켰다. 오는 16일 유상증자로 3475억원을 확보해 해당 물류센터와 롯데백화점·롯데마트·롯데아울렛 등 여러 유통매장을 살 예정이다.


기업공개(IPO)를 준비하는 리츠도 물류센터에 집중하고 있다. NH리츠운용은 상장을 추진 중인 NH올원리츠에 이천 도지물류센터를 지난해 말 새 자산으로 편입했다. 이로써 사무용빌딩인 성남 분당스퀘어와 서울·수원 엠디엠타워로 구성됐던 자산 목록이 더욱 다양해졌다. 당초 1000억원 수준으로 예상됐던 공모 규모도 한층 커질 것이란 전망이다. NH리츠운용은 빠르면 상반기 중 NH올원리츠을 상장할 계획이다.

SK디앤디도 지난해 서울 사무용빌딩인 영시티빌딩을 담고 있던 디앤디플랫폼리츠에 물류센터를 추가했다. NH투자증권이 보유한 일본 아마존 물류센터 수익증권을 매입해 자산 규모를 키웠다. SK디앤디는 올 상반기 디앤디플랫폼리츠 상장을 목표로 하고 있다. 상장 이후에도 개발 중인 물류센터를 해당 리츠에 추가로 편입하는 것을 검토 중이다.

증권사와 자산운용사 등 국내 금융투자사들의 물류센터 투자가 활발히 일어나고 있다. 일반 투자자들은 쿠팡 뉴욕 증시 상장을 계기로 최근에야 주목한 시장이지만 기관이나 큰 손 투자자들은 일찌감치 물류센터를 유망 투자처로 찜했다. e커머스(전자상거래시장이 빠르게 성장할 수록 물류센터 확보전이 치열해진다는 것을 알아본 것이다.

최근 들어선 쿠팡, SSG닷컴 등 직접 배송하는 업체들이 늘어나면서 스마트 물류센터 투자가 각광받고 있다.

이커머스 업체들이 제살깎기 수준의 최저가 경쟁을 내려놓고 배송 차별화 전략을 앞세우면서 물류 패러다임이 제3자 물류에서 직접물류, 혹은 4자물류(포괄물류서비스)로 변화하고 있기 때문이다.

과거 이머커스들은 비용 절감을 위해 CJ대한통운 등 전문물류업체에 물류를 위탁하는 제3자물류를 택했다. 그러나 쿠팡 로켓배송, 마켓컬리 새벽배송 등 배송서비스 차별화가 곧 경쟁력이 되면서 직접물류나, 전문가가 서비스까지 책임지는 4자물류를 선택하는 곳들이 늘었다. 물류센터의 역할도 물건을 적재했다 운반하는 단순 기착지에서 종합물류 서비스센터로 진화하고 있다.

물류창고는 많지만 스마트 물류센터는 아직 부족해 투자가 유망하다는 것이 증권업계 전문가들의 이야기다.

이정민 한국투자증권 대체투자본부장은 "비대면 문화의 편리함을 경험한 사람들이 과거로 돌아갈 순 없고, 편리함을 지속해서 안겨주려면 물류도 발전할 수 밖에 없다"며 "물류센터 공급 과잉을 우려하는 이들이 있는데, 단순 물류창고가 아닌 첨단 시스템을 갖춘 물류센터는 아직도 부족하다"고 지적했다.