'재건축 공급+시장 안정', 두마리 토끼 잡을 오세훈표 해법은?

머니투데이

유엄식 기자

오세훈 서울시장이 13일 서울시청에서 국무회의 관련 브리핑을 하고 있다. 앞서 오 시장은 이날 오전에 참석한 국무회의에서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 간이진단키트의 신속한 사용허가와 지방자치단체가 공동주택 가격 결정과정에 참여할 수 있도록 하는 제도개선 등을 요청했다. /사진제공=뉴스1

민간 재개발, 재건축 활성화을 공약한 오세훈 서울시장의 부동산 정책이 본격적인 시험대에 올랐다. 정부의 공공주도 개발과 확실한 선긋기에 나서 표심 공략에 성공했지만 강남권을 중심으로 한 집값 추가 상승 부작용이 만만치 않아서다. 오 시장이 어떤 방식으로 민간 재건축을 통한 공급확대와 시장 안정이란 두 마리 토끼를 잡을지 관심이 모인다.

초고층 지으면 기부채납 비율↑…사업지별 인센티브 차별화 가능성

13일 서울시에 따르면 오 시장은 전일 주택건축본부 등 주택공급 관련 부서 첫 업무보고에서 선거공약으로 내세운 '스피드 주택공급'의 세부 실행계획에 대한 정례 보고와 함께 가격상승 우려가 있는 지역에 대한 대책 수립도 동시에 지시했다.

오 시장은 은마, 잠실5 등 주요 재건축 단지와 압구정, 여의도 등 한강변 단지 사업 추진 현황을 보고 받은 뒤 가격안정 대책을 주문한 것으로 전해졌다. 개발 기대감에 따른 시세 급등 부작용을 인지했다는 의미다. 실제로 오 시장 당선 전후로 개발 기대감이 커진 주요 재건축 단지 시세와 호가는 수억원 뛴 상태다.

아직 구체적인 방안은 확정되지 않았지만, 과거 오 시장이 구상한 정책을 반추하면 우선 사업지별 기부채납 비율 조정에 무게가 실린다. 초고층 개발을 허용하는 지역에 대해선 공공 기부채납 비율을 높이는 방식이다.

오 시장이 2009년 발표한 '한강 공공성 회복 선언'은 이와 같은 맥락이다. 그는 당시 한강변에 50~70층 초고층 건물을 짓도록 허용하되 지역별로 기부채납 비율을 차등 적용하는 방안을 제시했다.

구체적으로 3종 일반주거지역인 여의도 재건축 단지들은 상업지역으로 용도를 바꿔 70층 개발을 가능케 하는 대신 기부채납 비율을 40%로 설정했다. 압구정과 성수지구는 용도 변경 없이 50층을 허용하되 기부채납 비율을 각각 26~30%, 25~28% 내외로 설정했다.

주민 반대로 현실화되지 못했지만, 이후 취임한 박원순 시장은 도시계획을 바꿔 '35층 룰'을 공식화하면서 사업성이 크게 악화됐다. 이 계획에 동의한 사업장마저 개발계획 심의 보류로 장기간 사업에 제동이 걸렸다. 오 시장이 예전과 비슷한 방식을 제안해서 사업에 물꼬를 터주면 주민들이 동의할 가능성이 높은 이유다.

현대차그룹이 강남구 삼성동에 짓는 글로벌비즈니스센터는 상업부지에 약 800% 용적률을 적용받았는데 기부채납 비율은 36%로 책정됐다. 이는 향후 주거지에서 상업지로 용도 변경을 추진하는 지역의 기부채납 비율 바로미터가 될 수 있다.

서울 영등포구 여의도동 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스

주거지역 종상향 기부채납 비율 조정, 기부채납 활용 다변화 등도 거론

일반주거지역 내 종상향에 따른 기부채납 비율을 차등화하는 방안도 고려할 수 있다. 서울시 지구단위계획 수립 기준에 따르면 1종이 2종으로 상향되면 15% 이상, 3종으로 상향되면 20% 이상, 준주거지역으로 상향되면 30% 이상 공공기여 비율을 맞춰야 한다. 2종을 3종으로 높이면 15% 이상, 준주거로 높이면 25% 이상, 3종이 준주거로 되려면 15% 이상 기부채납이 필요하다.

이 기준은 조례 개정이 필요없는 내부 규정으로 즉시 적용이 가능하다. 특히 "지역 여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우 부담 기준보다 낮거나 높은 비율로 결정할 수 있다"는 단서 조건이 붙어 있다. 사업성이 취약한 곳은 지원책으로, 투기과열 우려가 높은 곳은 규제책으로 동시에 활용할 수 있다는 의미다.

기부채납분 활용 방식을 세분화하는 방안도 검토 대상이 될 수 있다. 서울시 관계자는 "보통 기부채납 받은 토지는 도로, 공원 등 공공시설 확충에 쓰이지만 이런 인프라들이 충분히 갖춰진 곳은 주택을 더 지어 공급하는 방식도 가능하다"고 말했다.

다만 이런 정책 구상의 효과를 높이려면 층고 제한 등 기본적인 도시계획 틀을 바꿔야 해서 시의회의 협조가 필요하다.

서울시는 주택공급 추진 과정에서 정부와 불필요한 마찰을 최소화하겠다는 입장이다. 서울시 관계자는 "정부는 공공에 방점을 찍고, 서울시는 민간에 길을 열어주는 것은 주택공급 확대 측면에서 같은 목표"라며 "그동안 절차가 멈춰있던 구역은 새로 출발을 해야된다고 보고 그에 따른 부작용과 신중해야 해야할 부분들은 꼼꼼히 따져보겠다"고 말했다.