오세훈 "장기전세 좋은데 왜 사라졌나" 지적…문제는 '돈'

머니투데이

방윤영 기자

오세훈 서울시장이 22일 오전 서울 동대문구 DDP 화상스튜디오 '서울-온'에서 열린 온라인 취임식에서 취임사를 하고 있다./사진=뉴스1

오세훈 서울시장이 장기전세주택(시프트)을 다시 확대 공급하겠다고 나섰다. 중산층의 주거 안정을 위한다는 것인데, 예산이 문제로 떠올랐다. 월 임대료가 아니라 전세보증금을 받기 때문에 공급을 늘리면 늘릴 수록 적자를 볼 수밖에 없는 구조다.

게다가 주거 취약계층 지원이 여전히 부족한 상황에서 중산층을 지원한다는 것은 포퓰리즘 정책이 아니냐는 비판도 해결해야 할 문제로 거론된다.

공급할 수록 적자날 수밖에 없는데…"선순환 구조 만들 수 있어"

25일 서울시에 따르면 오 시장은 최근 주택공급 관련 업무보고 자리에서 장기전세주택 추가 공급방안을 마련해달라고 주문했다. 취임식에서도 "장기전세주택 사업으로 서민들의 주거 안정을 지원하겠다"고 강조했다.

장기전세는 오세훈 당시 서울시장이 2007년 도입한 주택 형태다. 주변 시세의 80% 보다 낮은 보증금에 최장 20년 동안 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있다. 2년 단위로 재계약을 하는데 보증금은 연 5% 한도로 오른다. 무주택 중산층을 겨냥한 만큼 전용 60~85㎡ 중소형 아파트 위주로 공급했다.

2007년부터 지난해까지 장기전세는 총 3만2967가구가 공급됐다. 재정난에도 비상이 걸렸다. 서울주택도시공사(SH)는 2014년부터 2019년까지 장기전세를 공급하며 약 1조2000억원의 손실을 냈다. 장기전세는 월세를 받는 다른 임대주택과 달리 보증금을 받기 때문에 회계상 모두 부채로 잡힌다. 보증금을 올려 받아도 수익이 나는 게 아니라 부채가 줄어든다. 공급을 하면 할수록 적자만 볼 수밖에 없는 구조다.

적자가 쌓이자 박원순 전 서울시장은 장기전세 공급 물량을 줄이고, 정부로부터 국고 지원을 받을 수 있는 행복주택으로 전환하기 시작했다. 오 시장 재임 시절인 2007년부터 5년 간 장기전세 1만8780가구가 공급된 반면, 박 전 시장 시절에는 8년 동안 1만4187가구에 그쳤다. 2018년에는 31가구만 공급된 적도 있었다.

하지만 오 시장은 이를 단순히 적자로만 봐서는 안된다고 주장한다. 물론 주변보다 보증금이 저렴한 반면 관리비 등 비용은 계속 나가기 때문에 SH공사가 당장 손해를 볼 수 있지만, 장기전세를 준 아파트의 소유권은 SH공사에 있다는 것이다. SH공사는 아파트를 지을 때 장기전세 물량을 빼 두거나 매입하는 방식으로 물량을 공급한다. 임대기간 20년이 지나면 해당 부동산을 처분할 수 있고 그동안 오른 시세를 반영해 수익을 거둘 수 있다는 계산이다.

서울시 관계자는 "장기전세 건설·매입 금액이 8조8000억원인데, 지난해 기준 공시가격이 시세의 70%가 반영이 된다고 가정해 계산해보니 25조3000억원이었다"며 "16조5000억원가량 재산이 증가한 것인데, 이 재원을 가지고 지속가능한 임대주택 구조를 만들겠다는 것"이라고 말했다.

적자 보면서 중산층 지원해줘야 하나…포퓰리즘 비판도

적자 문제를 해결한다고 해도 중산층의 주거를 지원하는 데에 정당성을 얻기 어렵다는 지적도 나온다. 6억~7억원대 전세보증금을 감당할 수 있는 중산층에 대해 서울시가 왜 적자를 보면서까지 지원해줘야 하느냐는 것이다.

지난해 12월 공고된 '제39차 장기전세주택'을 보면 반포자이 전용 84㎡ 보증금은 7억3500만원, 서초네이처힐2·5 전용 114㎡는 5억9625만원이었다. 적지 않은 보증금 수준에도 반포자이 경쟁률은 174대 1에 달했다. 당시 공급물량은 총 550가구였는데 신청자 1만2043명이 몰려 평균 21.9대 1의 경쟁률을 기록했다.

게다가 당시에도 '중산층을 위한 주거 사다리'에 불과하다는 비판도 적지 않았다. 아파트 구매력이 충분한 중산층이 무주택 기간을 늘리는 방법으로 장기전세를 활용한다는 말이 나오면서다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서민층 주거 복지도 해결이 안된 상태에서 중산층에게 저렴한 아파트를 지원하기 위해 어마어마한 적자를 내는 사업을 계속한다는 것인데, 정당성을 확보할 수 있을지 의문"이라며 "예산은 한정적이어서 중산층에 돈을 쓰면 그만큼 서민층에 돌아갈 재원이 줄어들 수밖에 없다"고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "주거 취약계층에 저렴한 영구임대 주택을 공급해주고, 나머지는 민간에 맡겨서 자율적으로 시장 가격이 형성되도록 하는 게 올바른 방향"이라며 "모든 계층을 다 책임지겠다는 생각은 포퓰리즘 정책"이라고 밝혔다.