건설산업 50년 선배, 부동산 정책에 목소리 "소형주택 절대 부족"

김종훈 한미글로벌 회장 /사진=한미글로벌

"정부가 시장에 개입해 '주택가격을 잡겠다'는 나라가 어디 있나요? 주택문제라는 게 생각보다도 굉장히 복합적입니다. 인구, 저출산, 교육 등과 다 연결이 돼 있거든요. 정부가 시장 가격을 잡겠다는 발상 자체가 잘못된 거죠. 시장을 이기는 정부는 없다고 경제학자들이 주장하지 않습니까."

50년 가까이 건설산업에 몸 담아 온 '대선배' 김종훈 한미글로벌 회장이 부동산 시장과 정부 정책에 쓴소리를 내뱉었다. 현재 우리나라 특히 서울은 주택 공급이 절대적으로 부족하고, 코로나19(COVID-19) 이후 유동성이 풀려 전 세계적으로도 집값이 오를 수밖에 없는 상황인데도 정부가 시장 가격을 잡으려는 정책을 쏟아내 실패할 수밖에 없었다는 것이다.


그는 1973년 한샘건축연구소를 시작으로 1984년 삼성물산, 1996년 한미파슨스(현 한미글로벌) 대표이사 등을 역임하며 건살산업계에 48년째 몸담고 있다.

김 회장을 서울 강남구 한미글로벌 본사에서 만나 현재 부동산 시장 문제에 대해 이야기를 나눴다.

-혼란스러운 부동산 시장에 대해 건설이나 부동산 업계에서 오랫동안 활동하셨던 원로들이 목소리를 내줘야 한다고 생각해왔다.

▶제가 한 50년 가까이 건설산업에서 일을 하고 있다. 건설산업은 불행스럽게도 정부 개입이 많고, 주택 정책은 국민을 대상으로 25번째 실험 하다보니까 그야말로 집 없는 사람에게는 절망 수준으로 다가왔다. 젊은 사람들에게는 특히 더 그렇다.


우리나라 주택보급률(일반가구수 대비 주택 수 비율)이 2019년 기준 104.8%다. 서울은 96%다. 선진국이 115~120% 수준인 것과 비교하면 한참 모자란다. 서울 주택 문제는 절대적으로 공급 부족이 원인이다. 그런데 그동안 (정책적으로) 공급을 차단했다. 인구구조로 보면 1~2인 가구가 전체의 60% 가까이 된다. 그렇다면 주택 정책은 소형 위주로 가는 게 맞다. 하지만 지금 재개발·재건축 사업을 보면 30평 살던 사람이 40평으로 늘려서 간다.

-그렇다면 서울의 공급 부족 현상은 1~2인 가구를 위한 소형 주택이 부족하기 때문인가.

▶복합적이지만 우선 절대적으로 소형가구가 부족하다. 서울시 주택보급률은 선진국과 비교하면 20%p(포인트)가 부족한 거다. 젊은이들을 위한 소형가구도 필요하지만, 노령층 위한 시니어 주택도 굉장히 필요하다. 그런데 우리나라는 시니어 주택에 대해 준비가 안 돼 있다. 일본만 하더라도 관련 프로젝트가 5만개가 넘는다. 우리나라는 기껏해야 몇 십개 수준이다.

한미글로벌은 액티브 시니어 주택이라는 사업을 시작했다. 70세 이상 건강한 노년이 모여 사는 곳이다. 전용면적은 15~20평 정도다. 부대시설이 많다. 기본적으로 피트니스센터, 수영장, 골프연습장이 있고 발레, 요가, 댄스, 카페, 도서관 등이 다 있어서 다양한 프로그램이 돌아간다. 자신의 특기를 살려 봉사활동도 할 수 있다. 꼭 필요한 주택형태인데 각종 규제와 요양병원이 아니냐는 인식 등으로 우리나라에선 아직 공급이 더디다.

-이번 정부의 부동산 정책 실패는 어디에 있다고 보나.

▶코로나19 영향으로 유동성이 워낙 많이 풀려서 미국, EU(유럽연합) 등 세계적으로 집값이 많이 올랐다. 우리나라 특히 서울은 주택공급이 절대적으로 부족하다. 양적 부족에 의해 주택가격이 올라가는 건 막을 도리가 없다. 그런데 정부는 시장을 이기려는 정책을 시도했다. 물론 가격 급등 현상을 최소화하려는 노력은 해야겠지만, 시장가격을 정부가 잡겠다는 발상 자체가 잘못된 거다. 시장을 이기는 정부는 없다고 경제학자들이 주장하지 않나. 정부는 어떻게 하면 더 좋은 주택을 공급할 수 있는지에 초점을 맞춰 지원을 해줬어야 했다.

-공급을 늘려야 한다는 데에는 많은 사람들이 공감한다. 문제는 서울 시내에 집을 지을 땅이 있느냐다.

▶인구구조 변화에 주목해야 한다. 현재 서울시 인구는 줄어드는데 가구 수는 폭발적으로 늘어났다. 따라서 소형 평형 위주로 공급이 돼야 한다. 재건축·재개발을 할 때 용적률을 향상해 늘어난 만큼 소형 주택을 공급하는 방법이 있다. 법적 용적률이 250% 정도일 경우, 400~500%까지 상향해주면 소형주택이 3~4배까지 늘어나는 효과를 볼 수 있다.

정부에서도 공공재건축, 재개발을 하지만 획일적이고 품질이 낮은 주택을 양산하게 만들 수 있다. 민간에서 창의성을 가지고 다양한 품질의 주택을 지을 수 있도록 열어줘야 한다. 용적률 인센티브는 공공기여분으로 책정해 (국가가) 가져가면 된다.

또 토지를 공공과 민간이 공동 소유하는 PPP(민자사업) 확대, 여의도 고수부지 등 일부 한강변을 개발하는 방법, 올림픽도로 전부 또는 일부 지화화를 추진해 그 위에 주택이나 도심형 리조트를 짓는 방법, 상암동 일대 난지도 사면이나 하늘공원 등에 새로운 주거지를 만드는 방법 등도 가능한다.

김종훈 한미글로벌 회장 /사진=한미글로벌

-최근 사우디아라비아에서 대규모 건설 프로젝트를 수주하는 등 글로벌 시장 진출에 활발하다. 해외시장 진출 과정에서 핵심은 무엇인가.

▶해외건설이 단순히 입찰을 내서 수주하는 시대는 지나갔다고 봐야 한다. 금융, 설계, 시공, 필요하면 정부까지 이렇게 팀 코리아를 구성해서 갈 필요가 있다. 저희가 작년에 국제회의에서 인도네시아 신수도 이전 사업을 '팀 코리아로 접근하자'는 제안을 했다.

성공사례가 나오고 있다. 저희는 페루 공항 프로젝트와 관련해 PM(부동산 개발관리을 담당하고 있는데, 팀 코리아를 구성해 'G2G'(정부 간) 계약을 했다. 건설업계에서 G2G 계약은 드문데, 코트라가 정부 대신해서 페루 정부와 계약한 건이다. 저희를 비롯해 여러 분야의 한국 회사들이 같이 일을 하고 있다.

-한미글로벌이 창립 25주년을 맞았다. 앞으로 경영 방향을 설명해주시면.

▶창주사업이라는 개념을 가지고 왔다. 수동적으로 용역을 받아서 사업을 하는 형태를 뛰어넘어서 우리가 프로젝트를 만드는 방향이다. 회사 이름에 '글로벌'이 붙은 만큼 해외에서도 두각을 나타낼 것이다. 해외에서도 PPP를 하려고 준비 중이다. 10여년 전부터 미국 회사 3개사와 M&A(인수·합병)을 진행해 진출한 상태다. 선진국 회사들을 활용하려고 한다. 상당한 도전이다.

한미글로벌은 국내에서 CM(건설사업관리)·PM 시장을 개척한 선구자다. 글로벌 시장에서 당당히 경쟁할 수 있다고 본다. 그동안 59개국에 진출해 2500개 프로젝트를 수행했다. 해외에서 담당한 프로젝트는 466건이 된다. 저희 독자적으로 프로젝트를 할 수도 있지만 글로벌 파트너와 함께 진행할 계획이다. 여기에 더해 자체 리츠도 준비 중이다. 올해 안에 출범한다. 국내외에서 자산운용까지 가능해지니 리츠 사업이 날개를 달게 될 거다.