전세대출 규제 '물러선' 정부..전셋값·집값 자극 '불씨' 되나

머니투데이

권화순 기자

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 서울 부동산 매수심리가 5주 연속 하락세를 나타내고 있다. 은행권 주택담보대출 한도 축소와 금리인상 등이 영향을 미친 것으로 해석된다. 15일 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주(11일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 101.9로 전주 102.8보다 0.9포인트 내렸다. 이는 4월 셋째 주 101.1 이후 약 6개월 만에 가장 낮은 수준이다. 다만 27주 연속 기준선인 100을 웃돌고 있어 여전히 매도자 우위 상황은 이어지고 있다. 15일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 아파트단지와 주택가가 보이고 있다. 2021.10.15.

전세대출이 가계대출 총량규제에서 빠지면서 집값을 다시 자극하는 '불씨'가 될 수 있다는 우려가 제기된다. 주택을 구입할 때 구입자금의 52%가 임차보증금이고 서울 아파트 매매거래의 절반이 전세를 낀 갭투자이기 때문이다. 다만 정부의 예외 인정에도 불구하고 은행권에서 전세 갱신시 오른 보증금 이내로만 추가 대출을 하는 쪽으로 방향을 잡아 시장 흐름은 당분간 더 지켜봐야 한다는 전망도 나온다.

서울 아파트 전셋값 상승세 주춤·가을 이사철에도 매물 쌓여.."전세대출 규제효과, 이번주 다시 재개"

17일 한국부동산원에 따르면 지난 11일 기준 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.13% 올랐다. 전주 상승률 0. 14% 대비 상승폭이 소폭 좁아져 지난 7월 12일 상승폭 수준으로 돌아갔다. 전국(0.20%→0.19%)과 수도권(0.24%→0.22%)도 각각 전주 상승률 대비 소폭 둔화하는 흐름을 보였다.

특히 정부가 가계대출 총량관리에 돌입한 이후 은행권 전세대출이 어렵게 되자 전세매물이 쌓이는 현상이 나타났다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트 전세매물은 2만5739건으로 2개월 전 2만726건 대비 24.1% 증가했다. 가을 이사철 전세 수요가 늘어난다는 점을 감안하면 최근 전세매물 증가는 이례적이다. 부동산원의 서울 아파트 전세수급지수는 지난주 기준 102.9로 2019년 11월 100.4를 기록한 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 여전히 100을 넘어 전세수요가 더 많기는 하지만 '매물부족 현상'이 완화됐다는 해석이 가능하다.

이같은 현상은 최근 금융당국의 가계대출 유동성 관리 영향이란 분석이 나왔다. 정부가 올해 가계대출 증가율을 6% 이내로 묶기로 하면서 은행들이 전세대출을 중단하거나 조이기 시작해서다. 전세대출은 DSR(총부채원리금상한비율) 적용을 받지 않는데다 주택담보대출 같은 LTV(주택담보인정비율) 규제도 없어 금융당국 '제동' 없인 증가세를 막기 어려운 대출이다.

하지만 이 같은 상황은 오래가지 않을 것으로 보인다. 문재인 대통령이 "실수요자의 어려움 없도록 하라"는 지시를 내리자, 금융당국이 곧바로 전세대출을 총량관리 대상에서 제외하기로 해서다. 은행들은 이번주 전세대출을 대부분 재개할 것으로 보인다.

실수요자 보호와 가계부채 관리 정책 목표 중 일단은 전자를 선택한 것으로 해석할 수 있다. 금융당국이 이번주 가계부채관리 추가 대책을 예고했으나 당초 예상과 달리 전세대출 규체가 포함될 가능성이 낮다는 전망이 나오는 이유다. 대신 시중은행들이 자율적으로 전세계약 갱신시 보증금 증액분만 대출을 해 주는 쪽으로 가닥이 잡힌 것으로 전해졌다.

KB금융지주 경영연구소에서 발표한 전세대출 대책

실수요자 택한 정부, 정부보다 과감한 KB "주택시장 영향 막게 전세대출 관리해야"..정부보증 축소 등 장기대책 필요성

전문가들은 그러나 전세대출이 가계부채 관리 차원을 넘어 전세가격과 주택가격의 유동성 공급원이 되고 있는 만큼 정부가 장기적이고 근본적인 대책을 내놓을 필요가 있다고 지적한다. 갱신 계약에 대해 증액분만 대출 하는 식으로 한도관리를 한다고 해도 신규계약은 여전히 전세보증금의 80%(5억원 한도)까지 나오기 때문이다. 전셋값이 20억 넘는 고가 전세도 대출이 가능하다.

정부에 앞서 국내 최대 은행인 KB금융지주에서 대안을 제시했다. 은행으로서는 정부가 90% 보증하는 '땅 짚고 헤엄치는 전세대출' 제도를 유지하는 케 유리하지만 일부 수익을 포기하더라도 "관리해야 한다"고 경고한 셈이다. 그만큼 임계점에 찼다는 해석이 나온다. 강민석 KB경영연구소 팀장은 "전세대출은 서민의 주거 안정을 위해 상당히 중요한 주거지원 수단이나 과도한 지원은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 고리로 작용한다"며 "유동성 증가가 주택시장에 미치는 영향을 축소하기 위해 전제대출을 전반적으로 관리해야 한다"고 지적했다.

KB금융은 가계대출과 집값·전셋값 관리를 위한 근본대책으로 4가지를 제시했다. 우선 △집값 대비 전세가격이 80% 이상인 경우 초과분에 대해선 전세대출을 막아 월세로 전환하자는 것이다. '깡통전세'에 대출을 해 주면 세입자도 위험한 까닭이다. △둘째는 2년간 다달이 이자만 내고 있는 전세대출의 일부라도 원금을 상환하도록 하자는 것. 과도한 유동성 공급을 막기 위한 차원이다. △셋째, 전세대출도 DSR에 넣자는 주장이다. △넷째, 정부의 전세보증 대상을 서민과 취약계층으로 한정하자는 것. 정부 보증만 믿고 '묻지마 대출'을 하는 영업관행에 제동이 걸리고 대출 한도 관리가 가능해진다.

서영수 키움증권 연구원은 "당분간 부동산 가격 상승세는 더 강화될 것"이라며 "상승의 주요인이 전세가격 상승과 갭투자 증가인데 과소비성 실수요 전세대출에 대한 정부의 과감한 규제는 사실상 기대하기 어렵다"고 말했다. 그는 다만 "은행이 스스로 전세금 증액분에 대한 관리를 하는 것을 시작으로 장기적으로 정부 보증 축소와 대출금리 인상 등을 통해 불필요한 수요를 줄이는 구조조정이 필요하다"고 말했다.