[법] 재개발 재건축 조합원 입주권 매매시 조합원·분양 자격 확인해야

재개발 재건축에 참여하는 조합원의 가장 핵심적인 권리는 조합원으로서 새로 신축되는 공동주택을 분양받을 권리다. 이를 흔히 '조합원 입주권(딱지)'이라고 하며 이는 청약을 통하여 분양받는 권리인 '분양권'과는 구별된다.

구역 내 부동산을 소유한 사람은 자기가 '조합원 입주권'을 가지는지, '조합원 입주권'을 가진다면 추후 몇 채를 분양을 받을 수 있는 지에 가장 큰 관심을 가진다. 그러나 도시정비법령과 조례에서 복잡하게 규정하고 있어 전문가조차 명확하게 해석하는 것이 쉽지 않으므로 주의를 요한다.


구역 내 부동산을 소유한 자가 '조합원 입주권'을 가지기 위해서는 '조합원 자격'뿐만 아니라 나아가 '분양 자격(분양 대상)'까지 인정되어야 한다.

토지등소유자는 원칙적으로 조합원 자격 인정
구역 내 부동산을 소유한 자는 조합설립인가 이후 조합원이 된다. 재개발은 토지만 소유하거나 건축물만 소유한 자도 조합원이 될 수 있으나, 재건축은 건축물 및 그 부속 토지를 모두 소유한 자만이 조합원이 될 수 있다.

재개발은 조합설립동의 여부와 관계없이 조합원이 됨에 반하여, 재건축은 조합설립에 동의하지 아니한 경우에는 조합원이 되지 않고, 조합원 분양신청기간 만료 전까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원으로 가입할 수 있다는 차이가 있다. 재개발 구역 내 무허가 건축물만 소유한자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없으나, 시·도 조례와 조합 정관에 따라 일정한 경우 조합원이 될 수 있다.


조합원 수 산정 문제
1인이 구역 내 하나의 부동산을 가지고 있는 경우라면 달리 문제가 되지 않으나, 1인이 구역 내 여러 개의 부동산을 가지고 있다거나, 여러 명이 부동산을 공유하는 경우 등에는 조합원 수를 어떻게 산정해야 할지 문제가 된다.

1인이 구역 내 여러 개의 부동산을 소유한 때에는 1인의 토지등소유자로 산정한다. 그 여러 부동산 중 일부를 양도하여 부동산의 소유자가 달라지면 소유자 각자가 토지등소유자로 산정되고 조합설립인가 이후에는 조합원이 될 수 있다. 다만, 조합설립인가 이후에 1인의 토지등소유자로부터 부동산을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 조합원 수는 1인으로 산정한다(투기과열지구내 재건축의 경우에는 조합설립인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한됨을 유의).

투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한
조합설립인가 이후 양도·증여·판결 등으로 인하여 해당 부동산의 소유권이 이전되면 조합원의 지위도 양수인에게 승계되는 것이 원칙이나, 투기과열지구로 지정된 지역에서는 (법 제39조 제2항 단서의 예외사유가 없는 한) 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후에 해당 부동산을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 이때 '양수'에는 상속·이혼으로 인한 양수는 제외되므로 상속·이혼으로 소유권을 취득한 자는 조합원의 지위를 취득한다.

유재벌 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

분양 자격(대상) 제한
도시정비법은 '1세대 1주택 분양의 원칙'을 규정하고 있는바. 1명의 조합원(1세대인 경우 여러 명이라도 1명의 조합원으로 취급된다)이 구역 내 여러 개의 부동산을 소유하였다고 하더라도 원칙적으로는 1채의 주택만 조합원 분양을 받을 수 있다.

조합원 자격이 인정되더라도 분양 자격이 인정되지 않는 경우도 있는바 주의를 요한다. 재개발의 경우 지상권자는 토지등소유자로서 조합원의 자격이 인정되나, 시행령은 지상권자는 분양대상에서 제외된다고 규정하고 있다.

도시정비법은 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다고 규정하고 시행령은 시·도 조례가 정하는 기준에 부합하지 아니하는 소유자는 시·도 조례에서 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다고 규정한다. 이에 서울을 비롯한 많은 시·도 조례가 종전토지의 총면적이 90㎡(또는 60㎡) 미만이거나 종전권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 자는 분양 자격이 인정되지 않는 것으로 규정하고 있다.

최근 하급심은 과소토지소유자를 현금청산자로 지정할 수 있는 근거인 해당 조례가 권리산정기준일(정비구역지정고시일) 당시에는 제정되어 있지 않았는데, 조합설립인가일 이후에 제정된 조례를 근거로 자신을 과소토지소유자로 보아 현금청산대상자로 정한 관리처분계획이 무효라는 주장에 대하여, 분양대상자 여부는 관리처분계획인가 고시 당시 시행 중이던 도시정비법령에 따라야 한다는 이유로 원고의 청구를 기각한 바 있다.

최근 조합원 입주권을 목적으로 한 부동산 매매가 많아졌다. 그러나 그만큼 규제입법도 증가하여 의도치 않게 조합원 분양을 받지 못하고 현금청산을 당하는 경우도 많아졌다. 따라서 사전에 조합원 자격, 분양 자격 등을 법률전문가와 함께 분석 검토하는 것이 필수적이다. /글 법무법인 센트로 유재벌 변호사