청약때 2만명 몰린 송도 아파트, 500명 계약포기..한달새 무슨일?

송도자이더스타 단지 조감도. /사진제공=GS건설

대출규제 여파가 청약 시장에도 충격을 주고 있다. 1순위 청약에서 2만명 이상 신청한 송도 새아파트 단지에 당첨 후 계약 포기자가 속출하면서 500가구가 넘는 미계약분이 나왔다.
11월 분양 송도자이더스타 1533가구 중 약 35% 미계약...당첨 포기자 속출24일 분양 업계에 따르면 지난달 중순 GS건설 (18,560원 ▼460 -2.42%)이 인천 송도 랜드마크시티 A17블록에서 분양한 '송도자이더스타' 단지 전체 공급물량 1533가구 중 35%인 약 530여 가구가 원당첨자 계약 포기로 추가 분양을 진행 중이다.

예비당첨자 대상 추가 분양은 최근 800번대 순번까지 계약 여부를 타진하는 안내문이 발송된 것으로 알려졌다.


이 아파트는 지난달 중순 1533가구 모집에 1순위 청약자 2만156명이 몰려 평균 13대 1의 경쟁률을 기록했다. 1가구를 분양한 전용 133㎡ 최고층 펜트하우스는분양가 24억원으로 대출을 전혀 받을 수 없었는데도 102명이 신청했다. 추첨제 물량이 포함된 전용 97㎡, 전용 99㎡ 중대형 일부 평형은 경쟁률이 50대 1을 넘었다.

대형 건설사 중에서도 인기가 높은 '자이' 브랜드인 데다, 바다 조망이 가능한 입지적 장점과 청약 흥행몰이로 조기 '완판'이 예상됐지만 본계약 진행 과정에서 예상보다 많은 당첨자들이 입주 기회를 포기했다.

인천 송도국제도시 전경. /사진제공=포스코건설

재당첨 10년 제한 벌칙에도 당첨 포기한 이유는향후 10년간 청약통장을 쓸 수 없는 벌칙에도 당첨을 포기한 이유는 대출규제 여파라는 분석이 나온다. 이 단지는 전용 84㎡가 약 1100가구로 전체 70%가 넘는데, 저층부를 제외하면 대부분 분양가 9억원을 넘어 중도금 대출을 받을 수 없다.

특히 11월부터 금융당국이 가계대출 증가세에 고삐를 쥐면서 금융권 대출심사가 한층 강화됐고, 금리인상과 내년 DSR(총부채원리금상환) 규제 강화 등으로 자금 마련이 더 어려워질 전망이다. 계약금이 분양가의 20%로 신용대출이 막혀 계약을 포기한 사례도 많은 것으로 알려졌다. GS건설은 분양자가 계약금을 부담하면 중도금 대출은 회사보증으로 받을 수 있도록 조치했다.


가격 고점론도 영향을 준 것으로 보인다. 3~4년 전 송도에서 분양한 중대형 아파트 분양가는 6억원대였는데, 이 단지 중대형 평형(전용 105㎡, 107㎡, 111㎡ 등) 분양가는 이보다 2배 정도 높은 12~13억원대다.

어렵게 중도금 대출을 충당해도 입주 전 시세가 15억원이 넘으면 주택담보대출이 금지돼 잔금전환에 필요한 자금을 마련하기 어렵다는 점도 리스크다.
"청약시장 침체", "대출규제 일시적 현상" 의견 엇갈려지역 부동산 커뮤니티에선 내년 초 송도 역세권 중심지에 새아파트 분양이 예정된 점도 이 단지의 미계약분 해소에 걸림돌이 될 수 있다는 의견도 나온다.

당첨자 가점 현황을 볼 때 송도 청약 시장이 전반적으로 가라앉았다는 분석도 있다. 실제로 송도자이더스타 일부 평형은 당첨자 평균 가점이 45점 전후로 형성돼 있다.

하지만 송도 청약 수요는 여전히 많다는 반론도 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "송도자이더스타 전용 84㎡는 직전 분양단지보다 공급가격이 1억원 정도 비싸 미계약분이 예상보다 많이 나온 것 같다"며 "송도 신규 청약 수요는 여전히 많기 때문에 대출만 원활해 진다면 미계약분이 오래가지 않을 것"이라고 말했다.

GS건설 관계자는 "이전 송도 분양 단지도 초기 계약률이 75% 전후였다"며 "대출규제 영향으로 이전 분양 단지보다는 최초 미계약율이 조금 높지만 예비당첨자에서 대부분 계약이 될 것으로 예상한다"고 말했다.