李·尹·安 대선 후보 모두 '토지임대부로 싼 아파트 공급'…차이는?

이재명, 윤석열, 안철수 등 유력 대선주자 3인이 주택공급 공약으로 토지임대부 방식을 꺼내 들었다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 '분양형 기본주택', 윤석열 국민의힘 대선후보는 '청년 원가주택', 안철수 국민의당 대선후보는 '도심 토지임대부 안심주택'을 공약으로 내세웠다. 이름은 모두 다르지만 모두 토지임대부 방식을 차용하고 있다.

토지임대부 방식은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 형태로, 아파트 원가의 절반 이상을 차지하는 토지비가 제외돼 초기 분양가를 민간 일반분양의 50% 이하 수준으로 낮출 수 있다. 대신 토지에 대한 임대료는 매달 부과된다.


이재명 '분양형 기본주택', 윤석열 '청년 원가주택', 안철수 '도심 안심주택' 차이점은…11일 정치권 등에 따르면 이 후보의 부동산 정책 중 주택공급 분야의 대표 공약은 '기본주택'으로, 무주택자 누구나 저렴한 임대료로 살 수 있는 고품질 공공주택을 말한다. 더불어 분양형 기본주택을 공급하는데 그 방식으로는 토지임대부, 환매조건부(주택 처분 시 공공에 환매 조건이 있는 주택), 이익공유형 등 다양한 유형으로 공급하겠다고 밝혔다.

분양형 기본주택의 개념은 토지임대부 방식에서 가져왔다. 이는 토지 소유권을 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사 등 공공부문이 가지고 건물만 분양하는 주거 유형이다. 입주자는 건물의 분양가격만 지급하고 토지에 대해선 임대료를 내기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있다. 기존 토지임대부 주택 개념과 거의 같다.

윤 후보는 무주택 청년에 초점을 맞춰 '청년 원가주택'을 내세웠다. 무주택 청년 가구가 시세보다 낮은 원가로 주택을 분양받고 5년 이상 거주한 뒤 국가에 매각해 차익의 70%까지 보장하는 개념이다. 20~30대 위주로 공급하되, 재산이 일정 수준이면서 자녀가 많은 40~50대 가구에도 입주 기회를 제공할 예정이다. 3기 신도시와 2기 신도시 분양대기 물량 30%를 이런 방식으로 공급한다는 구상이다.


윤 후보의 청년 원가주택은 싸게 분양하되 처분 수익의 30%를 국가에 내는 구조로 지분적립형, 토지임대부 등 공공분양 형태와 비슷하다.

안 후보는 '도심 토지임대부 안심주택'을 약속했다. 공공택지를 매각하지 않고 토지임대부 방식으로 공공분양해 시세의 절반 수준에 공급하겠다는 것이다. 임기 동안 전국에 250만 가구를 공급한다는 계획인데, 이중 100만 가구가 토지임대부 안심주택 형태로 건설하겠다고 밝혔다. 우선 공급 대상은 청년이다. 100만 가구의 절반인 50만 가구를 '토지임대부 청년안심주택' 형태로 먼저 공급한다.

일부 서울과 지역별 거점도시에는 용적률 최대 1800%를 허용해 초고층 주상복합형 '청년 캠퍼스' 형태로 공급한다. 청년을 위한 주거공간과 창업공간이 섞여 있는 형태다.

전문가 평가는…"주택 가격안정 효과↓", "국민 정서상 매력↓"대선 후보들이 너도나도 토지임대부 방식을 차용하고 있으나 주택 가격안정 효과는 낮다는 분석이 나온다.

지규현 한양사이버대 교수는 지난해 12월 '서울시-서울정책연구원 정책 토론회'에서 앞서 토지임대부 주택을 도입한 국가들을 분석한 결과 "초기 분양자에 대한 저렴한 주택공급은 대체로 긍정적이나, 주택가격 안정 효과는 확인되지 않았다"고 분석했다. 또 "최초 분양자 이익만 극대화", "토지임대료를 감안하면 사실상 주변 시세와 동일" 등의 평가도 나온다.

주택을 싼 값에 분양할 수 있다는 장점만 보지만, 시장에서 쉽게 받아들이기 어려울 거란 지적도 나온다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "후보자들이 저렴하게 주택을 공급할 수 있는 공약으로 자주 거론되는 방식"이라며 "이미 법제화된 제도에 과거 추진된 사례도 있지만 시장에서는 환호하지 않았다"고 했다.

그러면서 "내집 마련을 추구하는 이유는 주거 안정 목적도 있지만 자산 증식 측면도 크게 작용하고 있다"며 "이런 점을 고려하면 매력적인 주택 공급방식으로 느끼긴 어려울 것"이라고 말했다.