분상제 완화 기대에 서울 분양 '또' 밀리나‥"5월 이후로 연기?"

(서울=뉴스1) 성동훈 기자 = 지난 17일 한국부동산원 가격동향에 따르면 서울 강남구 아파트 가격이 1년 3개월만에 하락세로 돌아서는 등 집값 하락세가 이어지고 있다. 서울의 25개 자치구 중 22개구에서 아파트 매매가격이 하락하면서 4주 연속 내림세를 이어가고 있다. 특히 서초구를 제외한 강남3구에서 하락세를 보였다. 서초구(0.00%)는 보합, 송파구(-0.02%)는 하락거래를 나타냈고 강남구(-0.01%)는 일부 대형면적 상향거래가 이뤄졌지만 중소형 위주로 하락하면서 전반적인 하락세를 보였다. 사진은 18일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남 아파트 단지 모습. 2022.2.18/뉴스1

윤석열 당선인이 분양가 규제 합리화를 공약함에 따라 올 상반기 서울 분양이 일제히 미뤄질 수 있다는 전망이 나온다. 대부분 재개발·재건축 현장인 만큼, 조합들이 분양 일정을 늦추더라도 분양가를 올려 받는 선택을 할 가능성이 높아서다.

윤석열 "분양가 규제 합리화"‥일부 현장 5월로 분양 연기16일 분양업계에 따르면 올 상반기 서울 분양 예정 물량은 23개 단지, 3972가구(일반분양 기준)다. 이 중 5개 단지가 1~2월 중 분양을 마친 상태다. 이달에는 △서대문 영천 재개발사업(103가구) △홍은13구역(411가구) 등의 신규 분양이 예정됐다.


그러나 '분양가상한제 완화'를 공약으로 내건 윤 후보가 당선되면서 대부분의 현장이 새 정부 출범 시점인 5월 이후로 분양 일정을 미룰 수 있다는 관측이 제기된다. 윤 당선인은 앞서 분양가 규제 운영 합리화를 약속하며 토지비용과 건축비, 가산비 산정의 현실화 ,이주비, 명도소송비 등 정비사업의 특성을 반영하겠다고 밝혔다.

현재 서울 등 일부지역은 민간택지 분양가상한제 적용을 받는다. 정부는 높은 분양가가 주변 집값을 자극한다는 판단에 2020년 7월부터 공공택지에만 적용됐던 분양가상한제를 민간택지로까지 확대했다.

민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 내 309개동과 경기 과천·광명·하남 등 3개시 13개 동이다.


분양가상한제 하에서 분양가는 택지비와 기본형 건축비의 합에 가산비를 더해 결정되기 때문에 시세 대비 일정 수준 이하로 제한된다. 부동산114에 따르면 지난해 서울의 3.3㎡ 당 평균 아파트 시세는 4300만원인데 반해 평균 분양가는 2798만원이었던 것으로 나타났다. 1500만원 이상 차이가 난다.

'로또 분양' 사라지는 건 긍정적‥중도금대출 기준 9억원 풀어줘야분양가상한제는 그간 서울 신규 공급이 급격히 줄었던 이유 중 하나로도 꼽힌다. 분양가 규제는 사업성에 직접적으로 영향을 미치고 조합원 추가분담금 수준을 결정 짓는 요소이기에 분양가가 낮으면 조합의 반발이 커질 수 밖에 없다. 이런 이유 등으로 작년 서울 신규 분양 물량은 전년(4만1906가구) 대비 20% 수준인 8894가구에 불과했다.

정비사업 현장에서는 벌써 분양가 상승 기대감이 반영되고 있다. 당초 지난달 분양 예정이었던 서울 은평구 역촌동 '센트레빌 파크프레스티지(역촌1구역 재건축)'는 오는 5월로 분양 일정을 미룬 것으로 알려졌다. 752가구 중 454가구가 일반분양 되며 동부건설이 시공한다.

윤 당선인의 공약인 분양가 규제 합리화는 시세차익이 수억원에 달하는 '로또' 분양 문제를 해결하는 데 긍정적일 것이라는 게 전문가들의 의견이다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 "재건축 규제 중 가장 먼저 개선해야 할 사항이 바로 분양가 상한제"라며 "조합원의 이익을 일반 수분양자에게 나눠주는 제도로, 사회적으로도 공평하지 않고 로또 분양 부작용만 낳았다"고 설명했다.

실수요자 입장에서는 청약 계획을 세울 때 분양가가 지금 수준보다 다소 오를 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋다. 분양가가 9억원을 초과하면 중도금 집단대출이 안된다는 점도 고려해야 한다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 새 정부에 "실수요자라면 분양가가 9억원 초과라도 중도금대출을 풀어주는 방안을 고민해봐야 할 것"이라고 제안했다.