성수동 '50층 아파트' 가능해진다…서울시, 지구단위계획 전면 재정비

매봉산에서 바라본 성동구 성수동 전경 /사진=성동구

서울시가 지난 20년 간 획일적으로 적용한 '지구단위계획 수립기준'을 전면 재정비했다. 아파트 높이기준은 폐지하고 지역 여건에 따라 심의를 통해 유연하게 층고를 정하기로 한 것이 대표적인 예다. 서울시내 아파트 높이기준인 '35층 룰' 폐지 등을 담은 '2040 서울도시기본계획'의 후속조치로, 앞으로 성수동·압구정 등에 50층 넘는 초고층 아파트 탄생이 가능해진다.

서울시는 높이기준 폐지, 역세권 사업 기준 완화 등을 담은 '서울시 지구단위계획 수립기준'을 9일부터 시행한다고 8일 밝혔다. 완화된 기준은 재개발·재건축 등 정비사업이나 주택건설사업을 계획·추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.


지구단위계획은 지역 육성·활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정해 수립하는 도시관리계획이다. 건축물의 용도, 용적률·건폐율, 높이 등을 정하는데 1980년대 도입 이후 20년 넘게 유지돼 불필요한 규제가 많다는 비판을 받았다. 서울시는 급변하는 도시변화에 유연하게 대응하는 계획을 세우기 위해 절차는 최대한 줄이고, 지역별 상황을 반영할 수 있도록 자율성을 확대하는 방향으로 전면 재정비했다.

지구단위계획높이기준 폐지 및 평균층수 완화 /사진=서울시

우선 서울시 자체적으로 운영한 아파트 높이·층수 계획기준을 폐지했다. 대신 층수는 개별 정비계획 심의에서 지역 여건을 고려해 높이를 결정한다. 그동안 서울 전역에 일률적으로 적용됐던 '35층 높이기준'이 사라진 셈이다. 이에 따라 성수전략정비구역에 최고 50층짜리 아파트가 들어설 수 있을지 주목된다. 이 구역은 35층 높이 규제로 10년 간 사업 추진에 제동이 걸린 상태였다.

2종 7층 주거지역에 적용되는 평균층수 산정방식도 합리적으로 바뀐다. 기존에는 아파트 평균층수를 산정할 때 건축물의 가장 높은 층을 기준으로 해 불이익이 있었다. 예를 들어 각각 10층, 8층, 6층짜리 건물이 있는 경우 기존에는 평균층수를 10층으로 했지만, 앞으로는 8층으로 산정된다.


역세권 사업 기준은 완화한다. 현재 지구단위계획이 수립되지 않은 특별계획구역 263개소 중 192개소(73%)가 역세권일 정도로 사업 실현율이 저조한 상황이다. 개발 잠재력이 충분한데도 사업기준을 충족하지 못해 멈춰 있던 곳들이 앞으로 사업 추진이 가능해지는 것이다. 서울시는 역세권 활성화를 위해 역세권 입지 기준을 최대 20% 확대하고, 상가 등 비주거용도 비율도 용적률의 5~10%로 완화한다.


저층주거지에 대한 지구단위계획 수립지침도 전면 개정했다. 저층주거지는 도로나 주차장 등 기반시설이 열악하고 구릉지와 같이 건축 여건이 불리한 지역에 위치한 경우가 많아 지구단위계획 수립 시 도로·공원·주차장 등 지역에 필요한 시설을 확보하는 계획 마련을 의무화했다. 소규모정비사업은 절차를 줄여 원활하게 사업을 추진하게 돕기로 했다. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 요소에 공동개발, 특별건축구역을 새롭게 넣어 기부채납이 없어도 혜택을 받을 수 있도록 했다.

이외에도 지구단위계획구역 안에 도로·공원 등 국공유지를 포함해 개발할 때는 공공이 민간에 유상으로 매각하는 방식으로 처리해왔다면, 앞으로는 공원·주차장·임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 무상양도 방식도 병행하기로 했다.

시는 지구단위계획 수립기준을 5년마다 재정비해 규제를 지속적으로 개선하기로 했다. 이를 위해 도시계획 규제개선 전담조직도 운영한다. 최진석 서울시 도시계획국장은 "2040 서울도시기본계획에서 제시된 유연한 도시계획 전환의 일환으로 지구단위계획 수립기준 개선을 시작한다"며 "규제개선을 통해 급변하는 도시변화에 대응하도록 신속하고 유연한 계획으로 전환해 도시 경쟁력을 높이겠다"고 말했다.

역세권 사업 기준 완화 /사진=서울시