'재초환 완화'에도 미비점 여전‥"계산법·납부방식 등 개선돼야"

머니투데이

이소은 기자

(서울=뉴스1) 이성철 기자 = 서울 강북에서 최고 알짜 단지로 평가 받는 용산구 이촌동의 재건축 단지 ‘한강맨션’이 최근 한국부동산원으로부터 7억7700만원의 재건축초과이익환수금(재초환) 예정액을 통보 받았다. 재건축조합 측이 예상한 가구당 4억원보다 두 배가량 높으며, 이는 현재까지 부담금을 통보 받은 서울 재건축 사업 가운데 최고 수준이다. 사진은 24일 한강맨션 모습. 2022.7.24/뉴스1

정부가 재건축부담금을 완화하는 개선안을 발표했지만 재초환 제도 운영에 있어 미비점은 여전하다는 지적이 나온다. 면제 기준과 부과 구간 등의 조정 뿐 아니라 전반적인 구조적 개선이 필요하다는 주장이다.

대표적으로 초과이익 산정 시 적용하는 정상주택가격 상승분의 합리적 산출 기준 필요성이 제기된다. 재건축 부담금은 준공 시점의 주택가격에서 개시시점의 주택가격과 개발비, 정상주택가격 상승분 총액을 빼서 계산한다. 이때 정상주택가격 상승률은 부동산원의 시군구 매매가격지수로 계산하는데 범위가 너무 넓다는 지적이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "부동산은 개별성, 부동성, 특수성이 있어 입지에 따라 가격이 다른데 시군구 단위로 정상가격 상승분을 매기는 것은 합리적이지 않다"며 "실제로 주변에 유사한 입지·규모의 아파트 가격 상승률이 적용되도록 합리화할 필요가 있다"고 말했다.

준공시점 공시가격의 적정성에 대한 의문도 여전하다. 준공시점 공시가격은 부동산원이 산정한 가격을 공시가격위원회가 심의해 결정하는데, 준공시점 거래건이 적을 경우 논란의 여지가 있다. 실제 은평구 연희빌라도 거래가 적은 탓에 조합이 자체 감정평가를 요청하면서 일정이 미뤄졌다.

부담금 예정액을 통보하면서 빚어지는 사회적 갈등도 문제다. 사업시행인가부터 준공까지 통상 5년 정도 걸려 변동성이 다분함에도 예정액을 미리 통지하면서 저항에 부딪히기 때문이다. 예정액에 대해서는 조합의 이의신청도 불가능해 반발이 더욱 거세다.

예정액 산정 기준 자체에 대한 논란도 있다. 이촌동 '한강맨션'의 경우, 초과이익을 산출할 때 조합은 인근 구축 아파트의 실거래가격을 기준으로 계산한 데 반해 예정액을 통보하는 부동산원은 신축 단지의 실거래가를 기준으로 산정해 시비가 불거졌다.

조세 저항을 피하기 위해서는 납부 방식에 대한 현실적 개선이 필요하다는 의견도 있다. 납부기한을 장기간 유예 시켜주거나, 매각 후 납부 능력이 생겼을 때 소급해 납부할 수 있도록 하는 방법 등이 거론된다.