[법] 조합원 분양신청을 망설이고 있다면

작년까지만 해도 부동산 열기가 매우 뜨거웠으나, 멈출 줄 모르는 금리 인상에 부동산 시장이 점차 그 열기가 식고 있다. 대구에서는 미분양사태가 속속 등장하고, 서울도 집값이 하락하고 있는 가운데 재건축·재개발 시장 역시 영향을 받지 않을 수 없다.

과거 부동산 호황일 때에는 2~3채씩 분양을 받는 것이 당연한 일이었으나, 각종 규제가 생겨나면서 재건축·재개발 조합원들도 분양을 받는 것이 꽤 어려워졌고, 거기에 부동산 시장이 악화되면서 분양신청을 망설이는 조합원들도 늘어나고 있다. 투자 측면에서는 언젠가 오를 수도 있고 끝없이 낮아질 수도 있는 부동산 시장을 예측하기 어려우나, 법적 측면에서 분양신청을 하는 경우와 하지 않을 경우에 대해서 아래에서 좀 더 자세히 이야기를 해보고자 한다.


먼저 분양신청을 할 수 있는 자와 관련하여 재건축조합의 경우 조합설립에 동의를 한 사람들 중 토지와 건축물을 가진 사람만이 가능하고, 재개발조합은 조합설립에 동의를 하지 않은 사람이라 하더라도 토지 또는 건축물을 가지고 있다면 가능하다는 점에서 차이가 있다.

재건축조합은 처음부터 재건축 사업에 찬성을 해야만 가능한 반면 재개발조합은 처음에는 반대를 했더라도 분양신청의 기회가 주어지기 때문에 재건축조합보다는 조합원 지위를 유지할 것인지 판단을 유보할 수 있는 점에서 좀 더 유리하다고 할 수 있다. 다만 재건축조합의 경우 정관에서 조합설립에 동의를 하지 않았더라도 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하면 가입기회가 주어지지만 조합에서 거부하는 경우도 있어 보장된 것은 아니다.

최혜진 변호사/사진제공=법무법인 센트로

분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회하면 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하기 때문에 분양신청은 조합원의 지위를 유지할 것인지를 결정하고, 내 재산권 행사와 관련된 중대한 선택이기 때문에 신중할 수밖에 없다.


사업성이 좋다면 당연히 분양신청을 해야 하겠지만 사업이 잘 진행될지 불투명하고 실제 일반분양과정에서 미분양이 된다면 비례율이 떨어져서 그 손해는 고스란히 조합원이 부담을 할 수 밖에 없는 것이다.

그렇다면 분양신청을 하고 난 뒤에는 무조건 분양을 받을 수밖에 없는가? 아니다. 조합원의 지위에서 벗어날 수 있는 한 번의 기회가 또 있다. 바로 분양계약을 체결하지 않는 것이다. 분양계약을 체결하지 않으면 분양계약 종료일 다음날부터 현금청산자가 되게 된다.

분양신청을 하지 않은 경우와 분양계약을 체결하지 않은 경우 모두 현금청산자가 되는 것은 동일하나, 청산의 시점이 달라지고 조합 정관이나 총회 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정으로 미리 정한 경우에 따라서 정비사업비 일부를 부과하는 경우도 있는 점에서 분양신청시 이런 부분을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

또한 분양신청의 시기는 사업시행계획인가가 난 뒤에는 사업이 부진하지 않다면 어느 정도 시점에 하는지 대략 예측이 가능할 수 있으나, 분양계약체결시점은 이주가 완료되고 착공이 된 이후에도 진행이 안 되는 경우가 있기 때문에 시점이 늦어지는 것만을 이유로 분양신청 후에 분양계약체결을 포기하는 것을 선택하는 것은 신중할 필요가 있다. 특히 분양 신청을 하고 분양신청기간이 지나면 분양신청을 철회하고자 하여도 법적으로 분양신청 철회의 효과가 발생하지 않고 본인의 의사와 무관하게 조합원의 지위가 유지되기 때문에 분양계약체결 때 비로소 현금청산자가 될 수 있다.

한편 재개발사업의 경우는 재건축사업과 다르게 감정평가상 개발이익을 배제하고 있어 비교표준지 선정시 사업시행계획인가시점과 가장 가까운 시점의 공시기준일로 공시지가를 적용하고 시점을 수정하기 때문에 실제 시세 반영이 더 어렵다는 점을 꼭 염두에 두어야 한다.

이처럼 분양신청을 할지, 분양계약을 체결할 것인지 여부는 법적인 면에서 투자 가치와 밀접한 연관을 가질 수밖에 없고, 내가 어떤 선택을 할 것인지에 관하여 법률전문가의 도움을 받아 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 미리 대비하는 것이 좋다. /글 법무법인 센트로 최혜진 변호사