집값 90% 이하 전세금만 보증보험 가입된다(종합)

정부가 전세사기의 미끼상품이 된 '전세금반환 보증보험'을 뜯어고친다. 올해 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있다. 전세보증 가입 시 감정평가 금액을 우선 적용하던 주택가격 산정방식도 실거래가와 공시가를 우선하는 방식으로 전환한다. 이른바 '악성임대인'이 전세금반환보증 제도를 사기 수단으로 악용하는 것을 차단하기 위한 조치다.

국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '전세사기 예방대책 및 피해 지원 방안'을 발표했다. 전세사기 피해를 막기 위한 주요 내용은 △보증가입 전세가율 90% 하향 △감정평가 시세 부풀리기 방지 △등록임대사업자 의무 임대보증 관리 강화 △안심전세앱 출시 △중개사·감평사 '원스트라이크 아웃' 도입 등이다.
보증보험 전세가율 90%로 낮춰… 기존 가입주택 중 25% 제외대상주택도시보증공사(HUG)의 전세반환보증 제도부터 칼을 들이댄다. 올해 5월부터 HUG의 전세보증 가입기준이 전세가율 100%에서 90%로 하향된다. HUG뿐 아니라 다른 보증기관인 한국주택금융공사(HF)·서울보증보험(SGI)도 동일하게 전세가율을 100→90%로 낮춰 통일한다. 예컨대 매매가 5억원인 주택의 전세가 4억5000만원을 초과할 경우 전세보증을 제공해주지 않아 세입자들이 해당 주택의 위험성을 판단할 수 있게 하겠다는 것이다.

그동안 악성임대인이 시세의 100%까지 보증가입이 가능하다는 점을 악용해 '깡통전세' 계약을 유도한 사례가 많았다. 2013년 70%에 불괄했던 연립·다세대의 전세보증 기준 전세가율이 2017년 이후 100%로 높아진 상황이다. 이로 인해 지난해 전세보증 사고액은 1조2000억원 규모로 지난해보다 두 배 이상 늘어났다. 전세사기 검거 건수도 2021년 187건에서 지난해 618건으로 증가했다. 서민 전세금을 보호하기 위해 만든 제도가 오히려 무자본 갭투기, 전세사기 수단으로 변질된 셈이다.


국토부는 전세가율 기준 하향으로 전체 전세보증 가입 24만가구 중 25% 수준의 가입이 제외될 것으로 보고 있다. 이에 따라 기존 가입가구 중 상당수는 보증보험 갱신 시 기존 전세금의 10% 가량을 월세로 전환해야 재가입이 가능해진다. 집주인이 최소 집값의 10%는 전세보증금이 아닌 자기자본으로 주택을 매입해 임대하게끔 유인한다는 방침이다. 전세가율을 하향하는 대신 HUG의 보증 여력은 확충하기로 했다. 보증보험 상품 가입이 중단되지 않도록 정부 출자를 통해 HUG 자본을 확충하고 보증 배수를 높일 계획이다.

주택 1139채를 보유하다 사망한 '빌라왕' 김모 씨 소유 주택들의 전세가율은 평균 98%다. 전세가율 90% 기준을 적용하면 김씨 소유 주택 대부분은 보증보험에 가입할 수 없다. 원희룡 국토교통부 장관은 이날 관계부처 합동브리핑에서 "전세가율 90% 이상은 매우 위험한 계약이라고 보고 임차인들에게 미리 경고를 하는 한편 임대인도 최소한 10% 이상 자기자본이 필요하기 때문에 무자본 갭투자를 차단하는 효과가 있을 것"이라고 말했다.
감정평가 시세 부풀리기 차단… 임대사업자 의무보증 관리 강화전세보증 가입 시 감정평가 금액을 우선 적용하는 주택가격 산정방식도 바뀐다. 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용한다. 감정평가법인도 한국감정평가사협회의 추천을 받은 'HUG 감평법인'을 선정, 해당 법인에서 발급한 감정평가서만 보증심사에 활용한다. 감정평가 유효기간도 기존 6개월에서 3개월로 단축한다. HF와 SGI도 동일하게 적용할 예정이다.

등록임대사업자의 의무 임대보증은 강화한다. 임대사업자가 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 많아서다.

앞으로는 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용하고, 공실은 등록 후 가입을 허용한다. 미가입 시에는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한할 계획이다. 국토부 관계자는 "임대사업자의 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안은 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 올해 7월까지 마련해 보완하겠다"고 말했다.
안심전세 앱 운영…공인중개사·감정평가사 '원스트라이트 아웃' 제도

(서울=뉴스1) 김명섭 기자 = 원희룡 국토교통부 장관, 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 한동훈 법무부 장관, 윤희근 경찰청장이 2일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 전세사기 대책 관련 부동산관계장관회의 합동브리핑을 하고 있다. 2023.2.2/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

전세사기 피해를 사전에 막을 수 있도록 '안심전세 앱'도 운영한다. 임차인이 전세계약을 맺을 때 신축 빌라 시세를 확인하고 위험성을 확인해볼 수 있다. 앞으로 공인중개사가 임대인의 신용정보를 확인하고 임차인에 전세사기 위험을 설명하도록 책임을 강화한다. 특히 일부 중개사·감평사가 조직적인 전세 사기에 가담한 정황이 드러난 만큼, 이들에 대한 처벌도 강화한다. 전세사기에 가담한 중개사·감평사는 모두 집행유예를 포함해 금고형만 선고돼도 자격이 취소(원스트라이크 아웃)된다.

기존 전세사기 피해 지원 방안도 내놨다. 전세사기 피해자가 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건이 유지된다. 다음 달부터 전세피해 임차인에게 대출해주는 저리자금의 지원 대상 요건이 보증금 3억원으로, 대출한도는 2억4000만원으로 상향된다. 또 전세사기 피해 임차인의 긴급 거처를 신속히 마련해 상반기 중 수도권 공공임대 500가구 이상을 추가 확보하기로 했다. 한편 국토부는 전세사기 피해가 내년까지 이어질 것으로 보고 있다. 원 장관은 "(깡통전세 등) 전세계약이 2019년부터 지난해 초까지 집중돼 있어 전세피해 물량이 올해 가장 많고 내년까지 이어질 수 있다"고 설명했다.