분양권 덥석 샀다간 '비명' 나올수도…실거주의무 단지 어디?

서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 견본주택 시민들이 단지 모형도를 구경하고 있다. /시진=뉴스1

분양권 전매제한 기간이 대폭 완화되면서 서울 분양권 시장에 훈풍이 불 거란 예상이 나오지만 실거주 의무가 복병으로 작용할 전망이다. 분양권 거래가 가능할 것으로 예측된 올림픽파크 포레온 등 일부 단지는 실거주 의무가 아직 남아 있어서다. 거주의무를 위반할 경우 처벌을 받을 위험이 있어 분양권 거래에 주의가 요구된다.

10일 한국부동산원 청약홈 등을 분석한 결과 2021년 2월 실거주 의무 요건이 적용된 이후 모집 공고를 낸 서울 분양단지 중 실거주 의무가 있는 단지는 올림픽파크 포레온, 장위자이 레디언트, 강동 헤리티지 자이, 센트레빌 아스테리움 영등포, 고덕강일 제일풍경채, e편한세상 강일 어반브릿지 등 6개 단지로 집계됐다. 1·3 정부 대책 이후 서울 규제지역이 대거 해제되면서 분양가 상한제 대상지역에서 제외돼 실거주 의무가 사라진 올해 분양 단지는 제외했다.
지난해 12월 분양한 올림픽파크 포레온은 당시 투기과열지구에서 공급하는 단지로 분상제 적용을 받아 실거주 의무기간 2년이 있다. 전매제한 규제 완화로 오는 12월15일부터 분양권 거래가 가능하다는 계산이 나오지만 실거주 의무는 여전하다. 비슷한 시기 분양한 강동 헤리티지 자이도 마찬가지다. 예측대로라면 오는 12월29일부터 분양권을 사고팔 수 있지만, 분양가가 인근 시세의 80% 미만에 해당해 3년 거주의무 적용을 받는다. 장위자이 레디언트, 센트레빌 아스테리움 영등포도 실거주 의무기간 2년이 적용됐다.


2021년 2월19일 신설된 주택법 시행령(제60조의 2)은 분상제 적용 주택에 실거주 의무를 명시하고 있다. 주변 시세 대비 분양가 수준에 따라 2년에서 최대 5년간 거주의무를 둔다. 다만 분상제 적용 단지라도 시세의 100% 이상으로 분양가를 매긴 경우 실거주 의무가 없다.

고덕강일 제일풍경채, e편한세상 강일 어반브릿지 등 공공택지에서 공급한 분상제 적용 단지는 3년간 분양권 거래가 불가능하다. '주택법 시행령' 일부 개정안에 따르면 최대 10년에 달했던 전매행위 제한기간은 수도권 공공택지·규제지역의 경우 3년으로 완화했다. 여기에 3년간 실거주 의무기간도 있다. 두 단지는 전매제한 기간이 풀리기 전인 2024년 1~2월 입주 예정이어서 사실상 분양권이 시장에 풀릴 일이 없는 셈이다.

아직 실거주 의무가 정리되기 전인데도 일부 분양 단지에서는 실거주 의무가 폐지된다며 미분양 주택을 홍보하는 사례도 나오고 있다. 만약 실거주 의무가 폐지되지 않는다면 실거주 의무를 위반하게 돼 상황이 복잡해진다. 현행 주택법상 거주의무 위반시 해당 주택은 한국토지주택공사(LH)가 매입하게 된다. 또 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 벌금에 처해질 수 있다.


김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "정부 발표를 믿고 거래한 사람들이 분양권을 거래했다가 최악의 경우 처벌까지 받을 수 있어 사회적 혼란이 벌어질 수 있다"며 "전매가 풀렸다고 무작정 거래에 나서기보다는 실거주 의무까지 폐지된 후 움직이는 게 안전할 것"이라고 말했다.