대법 "코로나 기간 상가 임대료 3개월 밀렸어도 퇴거 못시킨다"

= 서울 서초구 대법원. 2015.8.20/뉴스1

코로나19 이후 소상공인을 보호할 목적으로 시행된 '상가임대차법 특례기간'에 월세가 수개월 밀린 임차인을 쫓아낼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 임대차보호법 시행 후 첫 6개월간 연체된 금액은 공제한다는 상가임대차법을 근거로 삼았다.

9일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 천대엽 대법관)는 지난달 13일 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 청구이의 소송 상고심에서 강제집행을 불허한 원심을 유지했다.


A씨는 2018년 7월 B씨가 소유한 서울 서초구 소재 상가 중 일부를 임차하는 계약을 맺었다. A씨가 월세를 내지 않자 B씨는 임대차계약 해지를 주장하면서 같은해 10월 A씨를 상대로 건물 명도 소송을 냈다.

이듬해 3월 조정이 성립됐는데, 조정에는 '월세·관리비 연체액 합계가 3개월분(1200여만원)에 달하면 임대차계약은 자동해지되고, 해지일로부터 한달 내에 상가를 인도한다'는 내용이 담겼다.

2020년 7월 임대차계약은 갱신됐지만 A씨는 2021년 9월까지 약 3600여만원을 연체했다. B씨는 "조정 성립 이후 연체액이 3개월분에 달했으므로 임대차계약은 자동해지됐다"고 주장하면서 건물 명도 집행을 하려 했다. 그러자 A씨는 상가건물임대차보호법(상가임대차법)에 따라 건물 명도 집행을 할 수 없다며 소송을 제기했다.


1·2심과 대법원은 개정된 상가임대차법의 입법 취지를 고려하면 당시 6개월의 연체액은 계약해지의 사유가 되지 않고, 그 외 기간의 차임도 3개월분에 미달한다며 원고의 손을 들어줬다.

개정 상가임대차법은 코로나 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 상황을 반영해 법 시행 후 6개월 동안 임대료를 연체해도 이를 계약해지 사유로 보지 않는 특례조항이다. 현행법은 상가 임차인이 3개월 이상 임대료를 내지 못하면 임대인의 계약 해지 권한을 인정한다.

A씨는 법에서 정한 6개월분 연체액을 제외하면 전체 연체액이 결과적으로 3개월분에 달하지 않게 된다고 주장했고 법원은 이를 인정해 임대차 계약이 자동해지되지 않는다고 판결했다.

대법원 재판부는 "임대인의 계약 해지 등 일부 권리행사를 제한함으로써 경제적 위기 상황에서 영업기반 상실의 위험으로부터 임차인을 구제하기 위해 신설된 임시 특례규정"이라며 개정 상가임대차법의 입법취지 등을 설명하며 상고를 기각했다.