'집값 반토막' 송도 우르르…"바닥 잡았다" 반등에도 불안한 이유[부릿지]

머니투데이

조성준 기자
김아연 PD
공하은 PD
신선용 디자이너

인천광역시 연수구 송도동 송도국제도시는 인천 지역의 강남, 서울을 제외한 수도권 대장지역으로 꼽힌다. 실제 부동산 호황기 이 지역의 집값은 서울의 주요 지역만큼이나 올랐다. 그러나 금리 인상과 경기 침체로 인한 부동산 한파에 송도국제도시의 아파트 가격은 절반이 넘게 폭락했다.

최근 부동산 시장은 '바닥론'이 화두다. 여러 지역에서 반등 거래가 확인되며, 시장은 또 한차례 술렁이고 있다. 송도도 지난 5월과 지난달 아파트 시세가 상승 전환됐다. 현장에서도 바닥을 찍었고 이제 오를 일만 남았다는 분위기인데, 여전히 높은 금리와 불안정한 경제 상황과 송도 지역에 남은 입주·공급 물량은 반등 분위기에 찬물을 끼얹을 수 있다는 지적이다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 인천 연수구 송도동의 집값 현황을 분석하고 전망을 확인했다.

인천의 강남, 부산에 해운대가 있다면 수도권에는 이곳 송도의 '오션뷰'가 있습니다. 인천광역시 연수구 송도동 일대에 조성된 경제자유구역 '송도국제도시'는 상하이, 싱가포르, 두바이와 같은 주택, 상업, 공업 지역이 모두 혼합된 국제도시로 한국의 최대 개발 지역입니다.

전국의 부동산이 들썩이던 활황기. 수십년간 국책 사업지로 개발된 인천 송도의 집값은 절대 무너지지 않을 것처럼 단단하게 하지만 가파르게 올라갔습니다. 수십층이 쌓아올려진 아파트의 위용은 기세등등했지만, 지대가 높을수록 바람은 매서웠고 집값은 꺾여버렸습니다.

그러나 많이 빠진 탓일까요. 최근 반등 분위기도 심상치 않다고 합니다. 바닥을 잡았다는 지역의 분위기와 달리 추가 하락 가능성도 크다는데, 어떤 이야기일까요? 부릿지가 체크했습니다.

송도 바닥 찍었나? "또 빨리 오르니 불안하네…"

송도는 여러 지역으로 나뉘어있습니다. 주거지역과 상공업지역, 물류지역이 곳곳에 자리하고 있죠. 흔히 우리가 송도라고 이미지를 떠올리는 곳들은 주시가지 구역 호수와 바다 사이에 놓인 대규모 아파트 단지입니다.

더샵송도마리나베이는 3100가구의 대규모 단지입니다. 상대적으로 외곽지역이지만, 오션뷰를 누릴 수 있으며 향후 지하철 추가 개통으로 높은 기대를 받은 곳이죠. 이 아파트 전용 84㎡의 최고가 거래는 2022년 4월 6일 11억4000만원에 이뤄졌습니다.

하지만 집값이 휘청거리고 금리 인상과 경기 침체로 인한 부동산 시장 한파에 이 아파트도 휘청였습니다. 가장 최근 저가 거래는 올해 5월 26일 6억원에 이뤄졌습니다. 최고가 대비 5억4000만원, 47% 떨어졌죠. 현재 매물은 7억~8억원대로 급매를 제외한 시세는 7억원 중반대로 추정됩니다.

인천 1호선은 앞서 언급한 마리나베이 인근까지 연장될 예정입니다. 현재 1호선이 지나가는 지역은 신도시 인프라가 형성돼 있죠. 저희가 다음으로 살펴볼 곳은 지식산업단지입니다.

송도는 직장과 주거가 한꺼번에 해결되는 지역입니다. 지식산업단지와 인접한 오피스텔과 아파트가 주목받은 이유도 이 일대에 직장을 마련한 수요자들이 한번 자리를 잡고 나면 사실상 평생 떠나지 않을 수 있기 때문이기도 하죠.

송도국제도시에 걸맞게 국제학교와 외국대학의 국제캠퍼스 등을 유치했으니 교육 여건도 갖추고 있습니다. 그런 중장기적 기대감에 10억원을 돌파했던 거죠. 하지만 개발의 열매를 받아 들기까지 높아진 금리를 감당하긴 어려웠을 것으로 보입니다.

송도더샵센트럴시티 전용 84㎡는 2021년 8월 21일 11억5000만원에 최고가 거래를 기록했습니다. 그리고 올해 초인 1월 24일 7억500만원까지 떨어졌습니다. 최고가에서 4억4500만원, 약 38% 빠진 금액이죠. 많이 빠졌다고 생각한 수요자들의 매수로 최근인 지난 6월 26일 8억3500만원의 반등 거래도 확인됐습니다. 매물도 8억대를 오가는 상황이죠.

인천 송도는 2021년 말 2022년 초까지 부동산 극성수기에 훨훨 날아올랐습니다. 30년 가까이 국가가 진행한 계획도시였던 만큼 중장기적 관점에서 차익 실현을 기대한 투자 수요도 들어왔죠.

현장에서는 지난해 초까지의 상승은 분명 과도한 부분이 있었다고 말합니다. 하지만 올해 초 이뤄진 하락 거래들로 바닥을 찍었다는 인식이죠. 하지만 불안 요소도 있습니다. 송도의 향후 입주 예정 물량은 수천 가구에 달하고 아직 공사가 진행 중이고 택지 개발을 앞둔 곳도 많습니다. 올해 하반기는 2541가구, 내년 상반기는 4034가구가 입주할 계획이죠. 여전히 올 하반기와 내년 상반기까지는 수요 대비 공급이 많을 수 있다는 겁니다.

송도의 최근 반등세는 분명 유의미하지만, 추가 상승 여력은 부족하다는 분석입니다. 송도가 수도권 지역 집값을 견인하기는 어렵다는 것이죠.☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준
촬영 김아연 공하은 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용