[우보세] 2024년이 두려운 건설업계

최근 서울의 한 사업장에서 내건 분양조건이 이슈다. 입주할 때 주변 시세보다 분양가가 높은 경우 수분양자가 손해 보지 않도록 사업 주체가 다시 사주겠다는 이른바 '환매조건부' 분양이다. 미분양이 심각한 대구에서 계약률을 높이기 위해 올해 다시 등장한 카드인데 서울 역세권 입지의 주거지에선 이례적이다.

이런 파격적인 혜택에 대해 업계에선 다양한 해석을 내놓는다. 분양관계자의 말대로 서울은 청약수요가 있기 때문에 파격적인 조건을 내걸어 아파텔(주거용 오피스텔)로 수요자를 끌고 오겠다는 것이다. 올해 초보다 서울 청약시장이 좋은 것은 사실이고 매번 청약에서 떨어진 예비 청약자들에겐 충분히 유인책이 될 수 있어서다. 반면 다른 해석도 있다. 앞으로 손해를 보더라도 당장 계약률을 높이고 돈을 돌게 해야 할 정도로 지금 시장 상황이 녹록지 않다는 우려다.


실제로 강남 알짜 사업단지도 최근 일부 대주단이 브릿지론(토입 매입 등을 위한 단기 대출) 연장에 부정적이어서 사업이 좌초될 위기에 놓여 있다. 최근 만난 건설사 한 관계자는 "내년에 돌아오는 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 만기연장에 실패할 경우 가장 힘든 한 해가 될 것"이라면서 "벌써 걱정이 크다"고 말했다.

올 한 해 건설업계를 괴롭힌 고금리와 자잿값 등 공사비 인상은 내년에도 해소될 기미가 지금으로선 보이지 않는다. 부동산 경기 회복도 불확실해 PF 우발채무의 현실화 위험은 다시 높아질 가능성이 충분히 있다.

한국신용평가에 따르면 당사 등급 보유 건설사의 상반기 말 PF 보증 합계는 27조7000억원으로 전년 말 대비 오히려 1조7000억원이 늘었다. 착공과 분양 지연으로 본 PF로 전환되지 못하고 돈을 빌리는 과정에서 시공사의 신용보강을 요구하는 사례가 늘어서다. 즉 사업이 잘못됐을 때 건설사가 책임져야 할 부분이 늘어난다는 의미다.


실제로 한 대형 건설사는 다음 달 1000억원이 넘는 PF대출을 인수할 상황에 놓였다. 착공 지연 등으로 물류센터에 대한 책임준공 약속을 이행하지 못했기 때문이다. 한국신용평가사 업체 검색순위 상위 10개 중 절반이 건설사인 것도 시장의 우려와 무관하지 않다.

부동산 시장 전망도 어둡다. 주택산업연구원이 발표한 11월 주택사업 경기 전망지수 68.8로 올 2월 이후 9개월 만에 60대로 낮아졌다. 100을 기준으로 수치가 높을수록 주택시장에 대한 긍정적 전망이 많고 낮을수록 부정적 전망이 많다는 의미다. 고금리가 장기화하고 정부의 엄격한 대출규제 잣대가 이어지면서 매수 심리 회복이 요원하다.

업계가 가장 우려하는 건 정부의 정책 변화다. 현재는 정부의 지원 등으로 PF 만기연장이 이뤄지면서 호흡기로 연명하는데 내년 4월 총선 이후 정부정책이 바뀔 경우 줄도산할 수 있다는 두려움이다. 시장이 좋을 때 무분별하게 사업을 확대한 면도 있겠지만 급격한 금리 인상과 원자잿값 인상 등 갑작스러운 시장변화에 따른 불가피한 면도 있다. 사업장에 대한 옥석 가르기는 이뤄져야 하지만 업계의 우려처럼 갑작스러운 정부정책의 변화에 따른 시장영향은 최소화하는 게 필요하다.