12조원 '1기 신도시 재개발' 전용 미래도시펀드 만든다

머니투데이

이민하 기자

분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 정비사업을 위한 12조원 규모의 전용 펀드가 조성된다. 연기금, 주택도시기금에서 '마중물' 출자를 하고, 일반 은행이 참여하는 식으로 재원을 마련할 계획이다. 정부는 신도시 전용 펀드가 도입되면, 사업자금이 부족해 정비사업이 중단·지연되는 사태를 사전에 차단할 수 있을 것으로 내다봤다.

10일 '2024년 국토교통부 업무보고'에 따르면 국토부는 노후계획도시 재정비를 위해 12조원 규모의 미래도시 펀드 조성을 추진한다. 기존 금융기관에서 대출로 받았던 자금을 안정적인 미래도시 펀드로 대체할 수 있을 것으로 기대된다. 국토부는 세부 재원 조달방안을 마련해 내년 하반기 전용 펀드를 조성하고, 이에 앞서 올해 11월부터 신도시 정비 전용 보증상품을 도입한다.

미래도시 펀드는 대형 모(母)펀드를 만든 후 개별 사업장별로 자(子)펀드를 쪼개는 방식으로 운용한다. 모펀드는 연기금, 주택도시기금, 은행 등 금융기관이 출·투자한다. 사업성에 따라 일반 국민 공모나 펀드 상장방안도 검토할 예정이다.

모펀드가 12조원 규모로 결성되면 자펀드를 A 재건축펀드(2조원), B 역세권정비펀드(1조원), C 공공시설정비펀드(5000억원), D 기반시설 정비펀드(1조원) 등 사업장별로 조성한다. 자펀드는 필요 자금에 따라 금융기관, 시공사 등이 추가 출·투자도 할 수 있다. 최종 결성된 자펀드는 개별 사업시행자한테 사업자금을 대출해준다.

진현환 국토교통부 제1차관은 전날 국토부 사전브리핑에서 "1기 신도시 전체 정비사업비를 220조원 수준으로 추산하는데, 12조원 미래도시 펀드가 조성되면 기존 대출자금을 모두 대체할 수 있을 것"이라며 "안정적이고 원활한 자금 조달이 가능해진다"고 설명했다. 일반적으로 시행하는 정비사업 사업비 중 40% 정도를 프로젝트파이낸싱(PF)으로 조달하고, 다시 PF 조달 자금 중 10~20%는 금융기관에서 대출받는다.

연내 단계별 정비계획 담은 '마스터플랜' 수립…선도지구 5곳 이상 선정

올해 하반기 1기 신도시별 청사진을 담은 '마스터플랜'을 내놓는다. 도시의 재구조화 방향, 단계별 정비계획을 담을 예정이다. 연내 선도지구를 지정해 정비 모범사례를 제시하고, 본격적인 정비사업 절차인 특별정비계획을 수립한다. 선도지구는 지역별로 5곳 이상을 선정할 방침이다.

정비사업 규제도 완화한다. 통합 재건축 시에는 안전진단 면제, 용도지역 변경·용적률 상향 등을 통해 사업 기간을 단축한다. 주거지역 평균 용적률은 100%포인트(p) 안팎으로, 3종 일반주거는 준주거 변경 시 최대 500%로 각각 높일 수 있다. 사업 시행 방식은 주민이 자유롭게 조합 또는 신탁을 선택하고, 공공은 총괄사업관리자를 통해 사업 단계별로 조합을 지원할 계획이다. 필요할 경우 조합·신탁방식의 장점을 접목한 새로운 사업 모델을 적용한다.

공공기여금을 유동화해 기반시설 설치비용을 조달한다. 특별정비구역 공공기여금을 담보로 지방자치단체가 채권을 발행해 기반시설 비용을 확보하는 식이다. 올해 10월까지 세부 방안을 마련한다. 또 내년부터 1기 신도시별 이주단지를 1곳 이상 우선 조성한다. 진 차관은 "국토부 내 도시정비기획단을 설치하고, 한국토지주택공사(LH)·주택도시보증공사(HUG)·한국국토정보공사(LX)·한국부동산원 등을 지원기구로 지정해 상담 지원할 것"이라고 설명했다.