[법] 재개발 재건축 구역 내 현금청산자가 반드시 알아야 할 주의점 2

재건축 정비사업의 경우, 재건축 조합은 조합설립에 동의하지 아니한 자나 건축물 또는 토지만 소유한 자에 대하여 매도청구를 할 수 있다. 이때 매도청구소송은 민사소송에 의하여야 하고, 매도청구권 행사의 의사표시가 상대방(조합설립미동의자 등)에게 도달한 때에 승낙여부와 무관하게 곧바로 목적물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

다만 그 매매대금산정을 위해서는 당사자간의 합의가 없으면 법원의 시가감정에 의하여 산정하는 것이 실무이고, 감정결과는 경험칙에 반하는 등 현저한 잘못이 없으면 그대로 채택이 되기 때문에 법원 감정결과가 나오기 전에 법원감정금액을 최대한 많이 높이기 위한 여러 노력들이 필요하다.


감정평가와 그 결과의 중요성은 재개발의 경우에도 마찬가지다.

조합설립미동의자에 대한 매도청구는 실무상 제1차 매도청구소송이라고도 부른다. 분양미신청자 등에 대한 매도청구(실무상 2차매도청구소송이라고 한다)과는 여러 차이가 있다.

제1차 매도청구소송에 관하여 개정된 도시정비법에 따르면 재건축조합은 사업시행계획인가고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립미동의자에게 동의여부회답을 촉구하고, 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 아니하면 동의하지 않는 것으로 간주하고 2개월 내에 매도청구를 할 수 있다(법 제64조). 위 개정법은 2018. 2. 9. 이후 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자가 지정된 경우에 적용된다.


조합설립에 동의하지 않았지만 다시 재건축 조합원으로 가입할 수 있을까? 재건축 표준정관에는 조합설립에 동의하지 아니한 자도 분양신청기한까지 조합에 조합설립 동의서를 제출함으로써 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다.

대법원은 만약 해당 조합에 위 정관 규정이 있는 경우에는 매도청구소송 중이라도 분양신청기간 만료 이전에 조합에 조합설립동의서를 제출한 경우에는 조합원 자격을 취득하므로 재건축조합의 매도청구는 인정되지 않는다고 보았고, 더 나아가 최근에는 조합이 매도청구소송을 제기하여 그 판결이 확정되었더라도 분양신청기간까지 조합설립에 동의함으로써 조합원이 될 수 있다고 판시하였다.

결국 조합설립미동의자라도 분양신청기간 전까지 조합설립에 동의하여 조합원으로서 재건축사업에 참여를 할 수도 있고, 재차 분양신청기간에 분양신청을 하지 아니하는 방법으로 매도청구대상자(현금청산자)가 될 수도 있다. 이때 조합설립미동의자에 대한 매도청구소송과 분양미신청자의 매도청구소송의 매매대금산정 기준시점이 다르다는 점에서 실익이 있기 때문에, 부동산 경기와 해당 재건축 사업의 사업성을 고려하여 본인에게 맞는 방법을 선택하면 된다고 본다.

재개발 정비사업의 경우 조합설립 동의와 무관하게 조합원이 되며, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하는 방법 등으로 현금청산자가 될 수 있다. 이때 재개발 구역 내 현금청산자의 부동산은 토지보상법을 준용하여 지방토지수용위원회의 수용 절차에 따라 조합으로 소유권등이 이전된다. 이때 보상금은 토지보상법에 따라 개발이익을 배제한 수용당시의 공시지가를 기준으로 산정하며, 중앙토지수용위원회의 이의재결, 행정법원(지방법원 행정부)의 행정소송(손실보상금)의 절차를 거쳐 증액될 수 있다. 다만 법정된 불복 기간을 준수하여야 하고, 도중에 보상금을 수령할 때는 반드시 이의유보를 해야함을 주의해야 한다.

이와 달리 재건축 정비사업의 경우 구역 내 현금청산자의 부동산은 민사소송인 매도청구소송을 통해 조합으로 소유권 등이 이전되며, 그 매매대금은 재건축으로 인하여 발생한 것으로 예상되는 개발이익이 포함된다는 큰 차이가 있다. 매도청구 소송의 감정평가는 법원단계에서 1회만 진행하는 것이 실무이지만, 경우에 따라서는 매도청구대상자가 감정신청을 하여 감정절차를 주도할 수도 있다.

토지보상법이 준용되는 재개발 사업의 경우에는 현금청산자와 세입자는 법령상의 요건 충족 여부에 따라 주거이전비·이주정착금·동산이전비(이사비)와 영업보상을 받을 수 있다(단, 세입자는 이주정착금 대상에서 제외). 그러나 재건축 사업의 경우 토지보상법 규정이 준용되지 않기 때문에 현금청산자와 세입자는 주거이전비·이주정착금·동산이전비(이사비)와 영업보상 대상이 되지 못한다. 헌법재판소는 재개발 구역의 세입자와 재건축 구역의 세입자 간 평등원칙에 반하지 않는다고 보았으나, 필자 사견으로는 양자간 보호 필요성이 다르다고 볼 수 없으므로 입법적으로 해결할 필요가 있다고 본다.

법령상에 요건과 금액 산정 방법이 명확한 주거이전비·이주정착금·동산이전비(이사비)와 달리 영업보상은 감정평가를 거쳐 보상금이 산정된다. 필자가 최근 수행했던 재개발 영업보상 사건의 경우, 타 대리인이 수행한 이의재결에서 누락된 항목을 추가하여 이의재결 금액 대비 261%를 증액한 사례가 있다. 현장이 멸실·훼손되기 전에 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 중요하다.

재건축 매도청구, 재개발 손실보상 분야는 일반적인 부동산 사건에 비하여 보다 더 전문성을 요하는 영역이고 그 결과 역시 확연히 차이가 날 수밖에 없다. 따라서 조합원 분양이 아닌 현금청산을 선택했거나 관련 규정에 의하여 부득이 현금청산될 수밖에 없는 상황이라면 최대한 일찍 미리 재개발·재건축에 관한 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사