서울시, 용적률 규제 또 푼다…강북 지구단위구역도 고밀 개발 가능

(서울=뉴스1) 박정호 기자 = 2021년 3월 후보지로 선정된 방학역 및 쌍문역 동측 일대가 2년 9개월 만에 서울시 최초로 복합사업계획이 승인됐다. 이는 민간 정비사업보다 3~4년 빠른 진행 속도로 2026년 상반기 착공해 2029년 준공을 목표로 총 1059세대가 공급 추진된다. 사진은 4일 서울 도봉구 쌍문역 동측 지역 일대 모습. 2024.1.4/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 박정호 기자

앞으로 서울시 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 용도지역에 상관없이 조례용적률의 최대 120% 인센티브를 받는다. 지구단위계획 수립시 적용되는 용적률 인센티브 항목이 재편되고 용도지역 변경시기에 따라 다르게 적용되던 상한용적률 기준도 통일된다. 쌍문, 중랑, 불광, 연신내, 금천 지구단위계획구역 등이 영향을 받을 전망이다.

서울시는 19일 이같은 내용의 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안을 발표했다. 지구단위계획은 특정 지역을 체계적, 관리적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획이다. 현재 서울시 787개 지역, 시가화(녹지구역 제외) 면적의 35%에 지구단위계획이 수립돼있다.


하대근 서울시 도시관리과장은 "그간 지구단위계획 계획 내 상한용적률 미적용, 조례용적률 하향 조정 등을 통해 도시 경관을 조성하고 미관 개선 등의 성과가 있었다"며 "다만 20년이 더 지난 시점에서 지구단위계획구역 외 구역에 비해 형평성이 맞지 않고 오히려 규제가 돼 개발이 어렵다는 지적이 제기돼 왔다"고 개편 배경을 밝혔다.

방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경시부터 적용되며 주민 제안이 있다면 신속한 사업추진을 위해 즉시 반영된다.
공개공지 조성시 상한용적률 최대 120% 상향…기준 용적률 하향 폐지우선 그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 상한용적률은 인센티브 항목을 충족하면 적용받을 수 있는 최고 한도의 용적률을 말한다.

추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.예를 들어 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용된다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등을 조성해도 120%의 인센티브가 적용된다.


지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정은 폐지된다. 기준용적률은 지구단위계획 수립시 적용되는 최소한의 용적률을 말한다. 그동안 지구단위계획구역에서는 고밀 개발을 막기 위해 준주거 이상 용도지역에 대해 서울시 조례 용적률보다 100~300%p까지 하향된 기준용적률을 적용해 왔다. 대신 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 항목에 따라 인센티브를 제공했다.

앞으로는 이같은 기준 용적률 적용을 없애고 조례 용적률과 동일하게 적용한다. 대신 일반적 항목을 기준 용적률 범위에서 의무 이행하고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목을 도입할 경우 허용 용적률을 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향해주기로 했다.

용적률 인센티브 항목도 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 시는 기존에 인센티브를 부여하던 건축한계선, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 판단, 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 제도를 개편할 예정이다.
서울시 4.2㎢ 면적 용적률 상향…정비사업은 적용 안 돼마지막으로 동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영된 용적률 체계를 통합해 시민 혼선을 막는다. 지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정돼왔다. 1991년 이전 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%인 반면, 1991년 이후 변경된 지역은 630%가 적용된다.

시는 용도지역 변경 시점 기준을 2000년으로 단순화한다. 이에 따라 여의도 면적(2.9㎦)의 1.4배(4.2㎦)에 달하는 지역의 용적률이 상향된다. 대상지는 대부분 동북·서남·서북권에 위치해 있어 서울시가 추진하는 강남·북 균형발전에도 속도가 붙을 것으로 보인다. 쌍문·면목·불광·연신내·금천 지구단위계획구역 등이 해당한다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 "다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 밝혔다.

다만 이번 용적률 규제 완화는 재건축·재개발 등 정비사업에는 적용되지 않는다. 기준 용적률 하향 폐지 역시 용도지역 변경이 없는 지구단위계획 구역에 한해 적용된다.

하 과장은 "재개발, 재건축 같은 경우 지구단위계획 체계와 별개로 도시주거정비기본계획에 별도의 용적률 체계를 운영하고 있고 사전협상이나 역세권활성화 사업 등도 별도의 용적률 체계가 있기 때문에 이번 개편은 적용되지 않는다"고 말했다.